在地段价值分化、回归居住属性、城市化发展已到达一定阶段的时代背景下，回归主城已成为不可阻挡的发展趋势。这种趋势传导到土地市场，可以发现：主城核心地块的价值也被进一步推高，土拍屡创纪录。目前，成都主城的楼面地价已被刷新至27300元/㎡。在2024年成都第四季度待上市的土地清单中，成都城投土地整理公司整理出的位于主城东三环内的2宗纯住宅用地，就引起了市场的高度关注。根据投资云地图信息源，我们提前解密这2宗地块的看点：建筑高度：住宅建筑高度不大于80米
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宗地位置：锦江区沙河街道花果村8组、成华区斑竹社区3组建筑高度：住宅建筑高度不大于80米
我们认为，基于2宗纯住宅用地优越的城市占位、高量级的城市资源以及地块本身不错的规划指标，未来入市后，或将引得各房企竞相补仓。最显性的价值体现就是土地基准定价。土地基准定价是基于成都房地产市场本身发展变化及兼顾国家宏观层面来调整的，基本可以得出板块价值与发展的核心结论。成都市中心城区的住宅用地被划分成六个级别，各级别之间楼面地价差别很大，其中前三级用地绝大部分位于三环以内及周边，也是成都最典型的价值高地和城市焦点所在。△2021年成都市中心城区住宅用地土地级别与基准定价图与此同时，主城三环内土地供应稀缺。2023年至今（10月28日）大成都共成交246宗涉宅用地，主城三环内仅有26宗，占比不到11%（来源投资云地图），众多嗅觉敏锐的房企早已将此作为必争之地。落到主城东三环内的2宗纯住宅用地上来看，还可以发现：以主城东三环为界，加上成都另一条重要的城市环线——二环，以及蜀都大道、东大街2条重要的轴线，一个价值高度聚合的区域，已经浮现。
其中，蜀都大道是贯穿成都东西的城市中轴线，由天府广场向西、向东延伸，聚集了浣花溪、金沙、攀成钢等众多的高端居住区，诞生了众多标志性豪宅，沿线最高房价早已突破10万/㎡大关，堪称成都的天花板，主打一个非富即贵，奠定了该区域的价值基底。而被誉为“成都首街”、“蜀中第一街”的东大街，既是成都商业街的发源地之一，也是成都的金融中心之一。再加上近年来，锦江区着力推动东大街国际消费活力轴建设，将东大街打造为集区位优势、商业聚集、首店经济文旅名片、金融商务等具有巨大城市影响力要素于一身的锦江中轴线，增添了该区域的国际化气质。△东大街，图源网络
由此，位于主城东三环内的约14.83亩、31.64亩这2宗纯住宅用地的地段价值高度已清晰可见。“主城三环内”不仅是地段价值高度的体现，更是城市优质资源的集合地。十年树木，百年树人，一座城市的主城核心，可以说是几代人共同努力才积累的资源圈，难以复制。如成都的商业地标始终是春熙路、太古里；万象城的繁华在全国都名列前茅；教育中排名前列的五朵金花和四七九的本部一直是家长的心中的YYDS；九眼桥、宽窄巷子、武侯祠依然是成都当之无愧的城市名片。而三环，更是手握诸多“好牌”：既是“交通之环”，全环数十座立交桥承担起交通转换的枢纽作用，串联起成都全域；又是“经济之环”，聚集着成都诸多产业总部基地以及大型商圈；还是“生态之环”，全国首条主题绿道——熊猫绿道沿三环路呈环状延伸，兼具生态、休闲、体育、文化等功能。对应约14.83亩、31.64亩这2宗纯住宅用地，我们则可以看到：约14.83亩地块，一街之隔就是四川师范大学附属中学外国语学校（初中部+高中部）；约300米就是地铁7号线大观站；600米以内有成都市公共卫生临床医疗中心（航天院区）、成都锦欣沙河堡医院两大医疗机构为健康保驾护航；向南约700米有K12学校成都市锦江实验学校，向西约800米还有劼人公园。早在2021年，川师板块就推出了“劼人公园公园城市示范片区建设项目”，其规划面积更是高达1090亩，包括劼人公园、东门市井等配套。![]()
约31.64亩地块，东侧紧邻秀水河，沿河还规划有公共绿地，后期也将为地块提供一定的生态景观；西侧一街之隔就是成都市沙河堡小学、成都大学附属中学(东客站校区)，距离地铁2号线塔子山公园站约300米，500米范围内还有成都华宇广场、成都上普廊里两大购物中心以及生态配套塔子山公园、医疗配套三甲医院四川省第四人民医院（沙河院区）。△约31.64亩宅地周边配套示意图
大量交通、教育、医疗、商业等城市级配套的呈现，也成为打造城市级高端居住区的助力。在“主城三环内”的城市占位+高阶城市资源高度占有的价值基底上，约14.83亩、31.64亩这2宗纯住宅用地本身也完全经得起市场各方的考验。从地块自身的禀赋来看，约14.83亩的地块，容积率2.5，面积相对较小，总价可控，拿地成本较低，且地块极为方正，内部地势平坦，利于后期建筑排布和园林景观的规划设计。约31.64亩，容积率2.0，面积相对较大，且地块东侧沿秀水河排开，西侧为学校+医院配套，均为较低矮的建筑，周边也有着较为纯粹的改善居住氛围，为房企打造城市级标杆项目提供了无限可能。![]()
从供应端来看，近两年，2宗纯住宅用地周边仅成交了1宗涉宅用地，地块稀缺价值更加凸显。对于房企而言，主城稀缺土地的背后，也是累积多时的改善及置换需求，将强势拉升项目市场吸引力。新房市场方面，近年来，地块周边项目热销不断，新希望塔子山壹号、建发央玺等均获得热销。其中，作为建发房产在成都首个王府中式大宅的建发央玺，被誉为城市现象级热销盘，拿下了21年楼市限价最高、七开七罄，产值排名成都TOP2的傲人战绩。总体而言，约14.83亩、31.64亩这2宗纯住宅用地，从地段、资源、土地指标、稀缺度等方面凸显出多重价值，为地块的未来开发留下了足够的想象空间。同时，这2宗纯宅地将是购房者难得的进驻主城核心区域的机会，对城市菁英人群有着极大的吸引力，也将成为众多房企的重点关注对象。届时到底花落谁家？让我们共同关注！本公众号所发布的信息、数据仅旨在传递市场资讯，仅涉及商业评述，非时政类新闻发布。文中观点仅为文章作者的意思表示，不代表本公众号立场。本公众号提供的内容仅供参考，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。另，未经书面授权许可，不得转载本公众号图文信息，不得随意截取、引用本公众号披露的数据、图表、观点。本公众号法律顾问北京德恒（成都）律师事务所致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所。周小丁律师 电话：18200160266
