万象城东：围绕二环生长，未来城东的上限
楼市
2024-11-05 16:02
四川
促进房地产市场“止跌回稳”，成都楼市在国庆黄金周原地“反弹”。10月15日，成都再一次性出台四项重磅政策，力争以全面到位的政策为市场再添“一把火”。市场热度快速拉升，近期成都二手房备案成交量已连续多个工作日超千套，且单日成交量创年内新高，达到1524套！量变到质变还需要一点时间，所以当下的市场，一边是主城核心地段的低价房源正在快速“去化”，另一边则是主城核心地段仍是高溢价资产的聚集地。
比如，10月中旬，二环攀成钢板块伊泰天骄一套500㎡的顶跃，成交单价93157元/㎡，刷新了成都二手房高层业态的历史最高成交单价，资产溢价率可以说是稳居成都第一梯队！ 当然，从成都楼市今年的整体表现来看，不止二手房，土地及新房市场的热度都在回归主城。而以环线向外放射式发展的成都，显然主城三环内，更称得上是真正的主城中心。从土地市场来看，2024年（截至10月30日）成都五城区及高新区共成交了24宗住宅类用地，除了7宗位于南三环外侧密集供地的锦江软件园外，有9宗都地处三环内。回归主城，三环内成为了包括首开股份、保利、华润置地、越秀、龙湖等头部房企现阶段竞相布局的聚集地。从新房住宅市场来看，产品改善化的趋势，几乎覆盖了成都一二圈层。但从新房价格及市场的接受程度来看，主城核心才是高端改善人群心中的“中心”地段。继二环内侧区域成为2023年成都新房价格等值线的最高点后（数据源于投资云地图），今年三环内多个高端改善项目的热销，也持续证明着主城核心地段的价值。 ![]()
比如，位于中环内的项目，从清水3.2-3.3万元/㎡的小高层产品，到精装单价3.3-3.9万元/㎡的高层住宅，一经入市，开盘去化几乎都在9成以上。而在这一现象的背后，正是在当下的地产周期里，市场逻辑的转变：一方面，购房者更看重置业板块的现状及成熟度；另一方面，开发商既要在成熟板块拿到可开发用地，还要在产品改善和创新方面，得到地缘改善客户的需求支撑。所以回归主城，目前符合这种市场特征的板块并不多。综合需求支撑、城市资源聚集度及可开发空间，万象城东算是其中的代表板块。以成都主城最大的商业综合体万象城为核心的万象城板块，可以说是成都核心区上一轮城市更新最成功的城市板块。2005年，华润置地拿下了东二环原420厂的1082亩地块，在420厂土地上所建起的二十四城，引领了万象城1.0时代的万年场成型；2010年前后，随着吉宝置业、香港置地、合景泰富、乐天等港资外资企业的进驻，让攀成钢高端崛起，并推动了万象城向2.0时代进阶。![]()
如今，在万象城板块配套成熟、饱含生活烟火气的同时，1.0时代的万年场和2.0时代的攀成钢几乎已经没有可开发空间，且所代表的上一个时代的住宅产品，都需要万象城板块在居住格局上有所迭代。而从饱和化的万象城往东延伸，万象城东引领的万象城3.0时代已经到来，这里不仅有成片可开发的土地，且已经是东二环的重点发展区域。根据投资云地图数据，2022年至今（2024年10月30日），成都东中环内共出让成交了13宗住宅类用地，仅有3宗位于二环内，二环外侧有6宗都位于万象城东板块。可以说，万象城东板块已成为城东的供地主力区域。 而根据今年第二批次和第三批次集中供应住宅用地清单，在2025年1月底前将出让的住宅用地中，成都中环内的待出让土地全部位于城东，且5宗地均在万象城东片区及周边。可开发的土地储备以及持续的土地供应，让万象城东的关注度居高不下。同时，根据成都“三个做优做强”首批重点片区“金色中环”的规划方案，在“一轴连三段、三心带三点”的空间布局里，万象城东板块占据了金色中环的南段核心节点，串起“两心”东客站枢纽心、五角场创智心，链接成华与锦江，成为主城新的高热点板块。 “金色中环”示范带空间布局效果图，图据投资成华
带着引领万象城3.0迭代的使命诞生，万象城东可谓先天优势十足。首先，从城市环线来看，万象城东占位二环，可以说是传统成熟的高价值板块。十五年前，成都的城市开发半径还在二环，成都自西向东打造了金沙、双楠、桐梓林、攀成钢、万象城、建设路等置业板块，形成了一条高品质的居住环线。像沿线的西派浣花、金林半岛、保利天悦、伊泰天骄、保利康桥等项目，均是成都不同市场阶段典型的豪宅项目。 即便这些板块现在鲜有新房住宅供应，但从二手房的市场表现来看，无论是城西挂牌价近4.5万元/㎡的西派浣花，还是城东最高成交单价超9万元/㎡的伊泰天骄，坚挺的价格，无疑是高端价值最直观的体现。其次，跳出环线优势，万象城东还位于成都东西城市中轴线蜀都大道之上。蜀都大道是贯穿成都东西的城市中轴线，由天府广场向西、向东延伸，在这条中轴线上，已经聚集了浣花溪、东大街、攀成钢等高端居住区。比如，浣花溪的二手房单价早已突破10万大关，东大街的新希望D10天府如今二手房挂牌均价已超6.2万元/㎡，攀成钢的仁恒滨河湾等小区二手房挂牌价大多也在5万元/㎡以上。可以说三环内的蜀都大道，高端气质已经拉满，但沿线的新房住宅供应却屈指可数，二环内所供应的锦江首府，已经是三年前。当我们聚焦于万象城东板块，近两年从鹭鸣九章到云河颂，房源数量供应有限，且现已售罄。就是这样一个占据着城市环线、中轴线地段优势的高端住区，万象城东将承接的改善需求，不仅来自于以万年场、攀成钢等为代表的城东地缘置换客群，还有着二环内的“老成都”以及城南的“新成都人”。比如，金融城与万象城东的通勤距离，开车仅约20分钟，轨道交通出行也仅约30分钟。工作活跃在城南的高精尖人才，完全可以将万象城东纳入置业范围内。聚焦于万象城东的发展现状，其成熟的商圈、交通、生态等配套，已成为东二环“黄金三角”上的“顶流”。首先是从生活居住到商业消费，万象城东与攀成钢、杉板桥共同构成了三足鼎立之势。最先发展成熟的攀成钢，片区内高端居住氛围纯粹，此前一直被诟病的商业配套，如今也已形成成都光环购物公园、成都环贸ICD等共约47.4万㎡的商业集群；杉板桥在居住上形成了保利康桥、梵悦台为代表的“局部”高端格局，东郊记忆、滨江天街、天荟广场等商业的汇聚，已让这里成为成都潮流时尚的顶流区域。万象城东与攀成钢、杉板桥“等腰”的距离，无论是居住商圈的“底子”还是未来的“势头”，则更像是这一“黄金三角”的“顶点”。万象城东板块内的锦麟壹品、云河颂等项目，已经从发展初期就奠定了区域的高端基底。而与攀成钢、杉板桥仅约1.5公里的距离，万象城东完全在两大商圈的辐射范围内。另外，以约33.2万㎡万象城购物中心为核心，加上在建的约4万㎡独栋商业的东方希望上东里以及约16万㎡购物中心的成华和悦广场，万象城东所联动的“黄金三角”的商圈能级，直接比肩金融城百万级的商业体量。![]()
其次，在交通配套上，轨道交通站点也形成了“黄金三角”之势。板块内有着快速畅达全城的交通路网。包括成洛大道、蜀都大道、二环路、中环路四大交通主干道，地铁万年场站、迎晖路站、槐树店站三大站点，完美覆盖万象城东的通勤。同时，迎晖路站、槐树店站规划打造TOD，双TOD的站城一体化开发模式，将加速区域城市面貌焕新。高端改善必不可少的生态资源，在万象城东也有着“黄金三角”的配置。 沙河公园、塔子山公园、东站绿轴公园三大市政公园，“三角”布局，让万象城东板块内的日常休闲有着更高的生活品质。此外，4公里范围内的城市级公园东湖公园等生态绿地，让万象城东周末的“公园城市”生活也更加具象化。再加上所聚集的成都英华学校、“成都师范附属小学”城东分校成都锦汇东城小学、七中英才学校、双林小学御风分校等优质教育资源，万象城东已完全不是一个只谈“未来”的高端住区。集地段价值与城市资源能级于一体，随着城市发展延伸，万象城东板块内的待开发土地以及城市更新已落地的项目，则支撑起了未来高潜的发展势能。去年3月21日，《成华区锦城华创公司迎晖路片区城市有机更新项目设计实施方案编制服务机构竞选公告》出炉，公布了迎晖路片区城市有机更新项目的详细信息：总占地约1817亩，东至中环路，南至迎晖路，西至沙河，北至成洛路的区域，改造区域建筑面积约14.4万平方米。 紧接着，6月6日，据@成都发布消息，成都市与华润集团签署战略合作及系列投资项目协议，6个项目投资协议中就有一项是位于华润置地迎晖路燃气公司综合开发项目。据@投资成都显示，华润置地迎晖路燃气公司综合开发项目将通过资源整合，加速成都城市有机更新，助推成都城市功能完善和城市形象提升。
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进入到2024年，片区内的另一个重要项目——成华和悦广场高调官宣。据悉，成华和悦广场由润达丰控股集团全自持，统一运营推广，是集商业、办公于一体的大型地铁上盖TOD综合体，并有望引入城东首家山姆会员店。可以说，着眼于当下的成熟度，万象城东已是让购房者完全“放心”的置业板块，放眼未来，万象城东还将是城东上限更高的板块。有改善需求的基底，还要改善换房者们掏出真金白银来支持，显然是需要开发者在产品设计上花些“真功夫”的。在万象城东板块，新希望、龙湖、中国铁建、首开股份等品牌房企持续入局，并相继在该区域落位了创新型改善产品。这让万象城东成为了城东创新产品策源地的同时，也成功俘获了改善置业者们的“芳心”。比如，早于2021年入市的天府锦麟壹品，就以“大平层+叠墅”引领了城东高端改善的升级之路；去年入市的滨江云河颂，用“开盘3个月就清盘”的战果，证明了城东客群对创新改善产品的需求。而现在，则轮到了首开股份。来自于北京的国企首开股份，于今年7月揽获了万象城东板块内约36亩纯住宅用地，拿地后仅2个月之余，项目案名亮相——首开股份·臻礼著。“礼著”是首开股份的旗舰产品系，定位高端改善。据悉，该产品系从立面、礼序、园林、空间、奢装、圈层等六大维度，定制了全新的大平层标准，并重构主城核心的高端生活方式，回应塔尖圈层的生活向往。![]()
同时，秉着“非核心城市不著，非核心地段不著”的择址观，首开股份此前在全国仅落地了3座“礼著”系，其中2座位于北京二环与三环间，1座位于福州的二环，均是城市核心的千万级奢宅。位于成都二环外的首开股份·臻礼著，则是首开股份在全国的第4座“礼著”系。 ![]()
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项目容积率仅2.0，从对外已释放的信息来看，共规划了9栋2T2的纯板式小高层，仅300余套全四房的低密改善住宅。对比万象城东板块所将承接的改善需求，首开股份·臻礼著的房源数量仍非常有限。在建筑立面上，项目选用了在城市地标建筑中应用最多的曲线工艺。通过糅合山水海鸥曲线、屋顶钻石光感转角，植入大面积的落地玻璃，让建筑立面彰显出现代奢感的同时，也将树立起区域新的形象地标。楼栋全南北错落式的布局，在保障了视野最大化的同时，形成了长190米、160米的“十字”主轴，以及面积2000㎡-3000㎡的三大组团花园。清波水廊、漂浮客厅、绿茵营地、浪漫花园、童梦乐园、漫茶轻语等景观节点的设计，让业主从闹市中进入小区就仿佛开启了度假模式。![]()
在更多公区的打造设计上，首开股份·臻礼著则以五星级酒店的设计理念，从空间体量到功能场景，为业主营造尊崇的归家体验，并推动业主生活方式的全面升级。为此，项目打造出了“双会所”体系。主出入大门结合归家大堂及下沉中庭的一体化设计，并融合了超600㎡的双回廊水院，让业主踏上归家之路就倍感尊崇。同时，项目楼栋的架空层面积共计约3070㎡，在架空层规划设置咖啡书吧会所（林下咖啡、阅读休闲、共享空间等）、儿童娱乐会所（儿童剧场、儿童绘画、四点半课堂等）、健身瑜伽会所（瑜伽、普拉提、器械区等），这样的全龄架空层泛会所体系，让未来业主的休闲生活场景更加丰富多元。尤其要强调的是，首开股份·臻礼著作为按照《成都市城市规划管理技术规定（2024）》执行报规报建的项目，是成都二环的首个新规作品。新规明确阳台等半开敞空间占比由15%升至20%，基于新规打造的产品户型，就有着更大的面积赠送以及更高的得房率。首开股份·臻礼著打造了两大主力产品户型，均实现了对改善客群室内空间的重塑。其中，建面约117㎡户型，为四房双卫设计，完全可作为4.5房使用。不仅可享1梯1户独立入户，且入户光厅面积超11㎡，可利用空间非常大。室内餐客厅连着L型的景观阳台，还有着独立的生活阳台，完全可以变幻为一间书房或游戏室等功能区。动静分区下的四间卧室，有三间的开间面宽都在3米及以上。各个空间的均好性及尺度感，基本盖过了上一个市场阶段的143㎡户型。建面约140㎡户型为四房三卫设计，对标约180㎡户型的空间功能布局，中西双厨、双套房及主卧双衣帽间、双面盆的豪华配置，既保障了改善功能性，又有着改善的尺度感。此外，该户型的独立入户光厅、独立玄关设计，以及南北双阳台的设计，共同兼顾了改善生活的私密性、室内空间的采光通透性，让多种家庭结构的改善客群，都能享受舒适的居家生活。整体来看，在一个未来城东有着更高上限的置业板块里，首开股份·臻礼著所做出的全方位迭代的奢宅，未来价值的上限也将更高。对于购房者来说，无疑是更值得持有的资产。据悉，项目位于万象城和滨江天街的城市展厅已经开放。项目的美学营销中心，也将于近期开放，关于万象城东的传奇故事，即将再度上演。 本公众号所发布的信息、数据仅旨在传递市场资讯，仅涉及商业评述，非时政类新闻发布。文中观点仅为文章作者的意思表示，不代表本公众号立场。本公众号提供的内容仅供参考，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。另，未经书面授权许可，不得转载本公众号图文信息，不得随意截取、引用本公众号披露的数据、图表、观点。本公众号法律顾问北京德恒（成都）律师事务所致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所。周小丁律师 电话：18200160266
