近日，成都市住房和城乡建设局发布了《成都市商品房预售资金监管办法》及《成都市商品房预售资金监管办法实施细则》（征求意见稿），面向社会公开征求意见，公开征求意见时间为2024年10月11日至2024年10月18日。
成都市商品房预售资金监管办法&成都市商品房预售资金监管办法实施细则（2024年修订版 征求意见稿）
相较于2021年1月7日的《成都市商品房预售款监管办法实施细则》，本次发布的（征求意见稿）有何变化？睿合泰机构第一时间对原政策和征求意见稿进行了对比，作出了相关解读：
总体来看，成都新版预售资金监管政策（征求意见稿）比现行政策更加严格，多条新增规定及规条的内容调整对预售资金的监管力度有明显增强。但新政策也并非一味地严格，其中一些细微条款又更加体现了灵活性，这对于出险开发企业来说，称得上是“雪中送炭”。
例如，在续建保交付方面，允许企业在满足一定条件下使用预售监管资金，为项目的顺利推进提供了有力支持；同时也增加提取节点、优化部分提取节点。
同时，新版政策明确了出险企业管辖法院的问题，这一举措可有效避免出险开发企业的预售监管资金被外地法院执行的情况。通过专属管辖，能够更加高效地处理涉及预售监管资金的纠纷，保障资金的安全和优先运用于项目的开发建设环节。
今年以来，在连续放松技术管理规定、降低首付比例等新政策刺激的背景下，房地产市场呈现出一定的活跃态势。但与此同时，预售资金监管政策作为保障购房者权益和市场稳定的重要防线，不宜过于宽松。
睿合泰机构认为，新版预售资金监管政策的出台，是基于当前大政策环境下房地产行业和市场运行的情况作出的适时调整，体现了主管部门积极行政、科学施策的作风。为顺应市场发展趋势，适当收紧预售资金监管政策，有效防范市场风险，始终保持适当的政策紧度，此举有利于保障购房者、房地产开发企业、金融机构等的不动产和资金安全，有利于成都房地产市场获得长期平稳健康的发展。
以下为睿合泰机构作出的详细解读。
1、第一条（目的依据）“保障商品房预售资金优先用于工程建设，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展,制定本细则。”
睿合泰机构解读：老政策明确是保障商品房项目竣工交付，新政策征求意见稿明确是优先用于工程建设。虽然看着好像没有啥变化，但是竣工交付有多处使用到资金的情况(各类规费缴纳、各类税费缴纳等)，新政策明确只能优先用于工程建设。
2、第三条（职责划分）“各区（市）县政府（管委会）承担预售资金监管责任，确保辖区内预售资金监管工作顺利开展。各区（市）县住房和城乡建设行政主管部门（以下简称监管部门）负责具体实施辖区内预售资金监管工作，对预售资金监管相关矛盾纠纷进行调处化解。
成都市房屋产权交易中心（以下简称市房产交易中心），协助开展预售资金监管的政策宣传、业务培训和监督检查等工作。
中国人民银行四川省分行（以下简称人行四川省分行）负责指导商业银行做好监管专户的开立、变更、撤销等账户管理工作。”
睿合泰机构解读：新政策更加明确各区市县政府的第一责任人地位，明确住建负责具体实施且负责调解纠纷，房产交易中心协助业务培训和监督检查。
3、第三条（职责划分）“成都市中级人民法院负责监督指导本市各基层人民法院、各专门法院和协调异地法院规范保全执行行为，确保预售资金用于项目建设。
成都市公安局负责依法查处房地产开发企业（以下简称开发企业）、商业银行等主体抽逃、挪用预售资金等违法行为。”
睿合泰机构解读：由中院负责监督指导基层法院协调异地法院规范保全执行的行为，确保预售资金不被异地法院执行，才能更好地用于项目建设，同时，由市公安局查处开发企业、银行的抽逃挪用预售资金行为，这是第一次提出。
4、第六条（签订协议）“监管专户按照一个预售许可对应一个监管专户的原则开设，用于记录预售资金收存、支取等情况，监管专户性质应为专用存款账户，账户名称中须带有“预售资金监管专户”等字样。”
睿合泰机构解读：此规定为新增的“一般规定”。
5、第六条（签订协议）“开发企业须通过监管服务平台发起签订三方监管协议，申报监管范围、监管专户、监管额度等，同时提交工程形象进度安排等资料；监管部门、承办银行应分别在2个工作日内完成审核，符合条件的，及时在线提交，并完成纸质文本的盖章、存档手续。”
睿合泰机构解读：监管部门、承办银行的审核时间由此前的“3个工作日、分别审核”改为“2个工作日完成审核”，将提高效率。
6、第六条（签订协议）“三方监管协议主要内容在预售方案中予以体现，并作为商品房买卖合同的附件提供给购房人。”
睿合泰机构解读：此规定为新增的“一般规定”，此前只是在售楼处公示。
7、第七条（监管银行及承办银行变更） “三方监管协议签订后，原则上不予办理监管银行、承办银行的变更。确需变更的，监管部门对原承办银行和监管银行在预售资金监管过程中是否存在违规违约情形进行核实，无违规违约情形的，方可变更。
开发企业应通过监管服务平台与监管部门、承办银行重新签订三方监管协议，并在销售现场显著位置公示。变更期间不予办理预售资金收存、拨付等业务。”
睿合泰机构解读：此规定为新增的“一般规定”。
8、第八条（监管额度）“国有建设用地使用权出让日期在2016年7月17日前的商品房项目，按照不低于清水挂牌价款总额（申请预售许可时提交的清水挂牌均价乘以预售面积）的25%初步测算清水部分监管额度；国有建设用地使用权出让日期在2016年7月17日（含）之后的商品房项目，按照不低于清水挂牌价款总额的15%初步测算清水部分监管额度，上述方式测算后的金额低于建安费用（本市房屋建筑平均建安费用标准乘以建筑总面积）的，按照建安费用计算清水部分监管额度。”
睿合泰机构解读：以2016年7月17日作为时间点区分老项目和新项目，以前的政策规定是“取得国有土地使用权”，一般认为是签署土地合同，但是新规调整为“出让日期”，一般来说出让日期就可以以签署成交确认书为时间点了，这个调整很有可能会放开一部分项目。
9、第八条（监管额度）“成品住宅确定清水部分监管额度后，其装修部分按照挂牌价款总额全部纳入监管额度。”
睿合泰机构解读：装修部分全部纳入监管，此前政策装修部分只纳入50%监管。
10、第九条（信用关联）“监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业签订三方监管协议时在本市住房和城乡建设领域信用信息平台（以下简称信用信息平台）公示的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度。
1. 开发企业信用等级为B级的，监管额度保持测算额度不变；
2. 开发企业信用等级为C级的，监管额度上浮20%；
3. 开发企业信用等级为D级的，监管额度上浮40%。”
睿合泰机构解读：删除了老政策针对开发企业信用等级A++、A+、A的下浮要求，改为保函置换现金。
11、第十条（保函置换）“在监管专户内资金达到监管额度后，开发企业信用等级为A级及以上的，可使用商业银行出具的保函置换监管额度内资金。信用等级为A级的，置换金额不超过监管额度的20%；A+级及以上的，置换金额不超过监管额度的30%。”
睿合泰机构解读：目前保函置换对于开发企业而言是较高的要求，部分金融机构出于规避自身风险考虑，要求开发企业提供较大比例甚至全额现金缴纳才能开具保函。由此可见，新政策相对严格，这意味着开发企业在保函置换过程中面临着一定的资金压力。
12、第十二条（解除监管）“商品房完成房屋所有权首次登记且已售房屋交付半数以上的，开发企业通过监管服务平台，提出解除预售资金监管的申请，承办银行和监管部门确认通过后，开发企业自行办理监管专户注销手续。”
睿合泰机构解读：首次登记也就是初设产权，大产权证下来并且交付房屋达到50%以上，就可以提出解除预售监管。
13、第十七条（额度支取）“额度内资金不同于开发企业的自有资金，应当专款专用，必须用于本批次的工程建设，包括必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。额度内资金应直接拨付给材料方、设备方和施工方，拨付给其他收款人的需经监管部门同意。”
睿合泰机构解读：明确直接拨付给供应商，如果拨付给其他人需要监管部门同意。
14、第十七条（额度支取）“开发企业申请支取额度内资金的，应满足相应的工程建设进度要求，且支取后的余额应满足以下要求。
（一）完成规划地上建筑层数主体结构工程三分之二，监管专户内资金余额应当不低于监管额度的65%；”
睿合泰机构解读：新规把原要求的“四分之三”改为“三分之二”，也就是从75%的主体结构降低到66%的主体结构，不低于监管额度从原要求的“55%”上浮到“65%”。
14、第十七条（额度支取）开发企业申请支取额度内资金的，应满足相应的工程建设进度要求，且支取后的余额应满足以下要求。
（六）完成建设工程竣工验收，监管专户内资金余额应当不低于监管额度的10%；”
睿合泰机构解读：此条要求为新增，之前政策没有，特别指出完成竣工验收不低于10%。
15、第十七条（额度支取）开发企业申请支取额度内资金的，应满足相应的工程建设进度要求，且支取后的余额应满足以下要求。
（八）已售商品房交付半数以上且无重大矛盾纠纷隐患，监管专户内资金余额应当不低于监管额度的2%；”
睿合泰机构解读：新政将原要求的“交付80%”调整为“交付半数以上”，相对放松了一些。
16、第十七条（额度支取）“（九）完成该预售批次房屋所有权首次登记，可以申请支取剩余资金。”
睿合泰机构解读：把此前政策中“2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目，完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的，可增加一次支取”的规定删除，即把老项目增加一次支取删除，现在所有项目一视同仁。
17、第十八条（支取流程）“开发企业在签订三方监管协议时需确定一个在承办银行开立的银行账户作为额度外资金收款账户，额度外资金划转至约定的收款账户后，监管部门有权对开发企业额度外资金使用情况进行抽查。”
睿合泰机构解读：在监管银行开设收款账户，且监管部门有权检查抽查支取情况，如果没有正当理由，可以暂停支取并且把额度外资金账户纳入监管。相比此前政策，更加严格了。
18、第十八条（支取流程）“开发企业接到通知后应提供本项目建设费用清单，明确各项费用及收款账户，监管部门及承办银行分别在1个工作日内未对相关内容提出异议的，开发企业通过监管服务平台向承办银行发起额度外资金支取指令即可办理资金划转业务。”
睿合泰机构解读：“监管部门及承办银行分别在1个工作日内未对相关内容提出异议的”为新规定，将提高效率。
19、第十九条（应急支取）“应急支取的预售资金应切实用于本预售许可范围内的工程建设，保障顺利竣工交付。支取用途包括建筑安装工程费用、材料费用、配套工程费用（水、电、燃气）以及维修资金、维持企业基本运转的管理费用等，不得用于与工程建设无直接关系的费用。”
睿合泰机构解读：把原政策中“应急支取提高监管额度上浮40%”删除，改为明确用途，保障交付。
第二十条（退房退款）“监管专户内的资金未达到监管额度且未发生过支取的，开发企业可申请监管额度内的资金用于支付退房款。”
睿合泰机构解读：此为新增规定，提高了监管资金支取应用的灵活性。
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