5.1亿元起拍！东三环43亩宅地三大看点曝光
楼市
2024-11-07 16:36
四川
22宗地将陆续登上拍卖台，11月无疑是房企年末冲刺补仓的一大窗口期。当然，市场调整期，投拓布局谨慎地优中选优，是最稳妥的做法。以此为准则，即将于11月19日拍卖出让的龙泉驿区43亩地块，无疑值得重点关注与研判。作为龙泉驿区2024年供应的第三宗住宅用地，同时也是距离城市中心最近的一宗，从用地资质到外部条件，这宗地都有非常多的可圈点之处。东三环、十陵，是宗地地段的坐标定位，也是价值的压舱石。数据显示，2017年6月，十陵板块诞生了第一宗“万元地”，成为同圈层中第一个地价“破万”的区域。截至目前，十陵“万元地”已累计至15宗，其中就包括了同圈层中单价最贵的两宗地（15950元/㎡、15500元/㎡）。本质上，价格是价值的真实反映。近年来，华润置地、龙湖、金茂、中海、建发、中梁、新希望、邦泰等实力强劲的房企纷纷落子布局，市场认可度可见一斑；尤其是频频加仓的华润置地，对十陵更是青睐有加，像“定海神针”一样不断给予市场以信心。其次，作为主城三环的重要拼图，十陵的“存在感”越来越强。从开发空间到市场热度来看，成都核心区的重头戏已进入“三环时间”。而这正是十陵天生的优势，也是机会所在。一方面，可以凭借置业价格差+地缘亲密性，向内承接市中心、三环内的外溢改善需求，又能成为同环线上金三、林家坝、三圣乡等改善客群“换房子不换圈子”的优质落脚点。另一方面，以成洛大道与地铁4号线为发展轴线，直接衔接槐树店、万年场、杉板桥等重点板块与繁华商圈，乘坐4号线，仅需3个站便可直抵万象城，3个站就可畅达东客站，通过三环路还可以快速抵达成都未来的城市CBD——金融城三期，一线城市生活配套近在咫尺。而这宗43亩地块，与东三环直线距离仅约1.3公里，典型的“离尘不离城”。统计显示，2024年前三个季度，十陵板块新房住宅成交均价约22000元/㎡，套均成交总价超过300万元/套，套均成交面积超过140㎡，在同圈层中均属于领跑的存在，品质改善调性越发突出。仅2020年以来，就有超过11000组新房购房者选择在十陵安家，成交总面积约150万㎡，名列全城前茅，市场认可度居高不下。从城市占位、配套资源到客群基础、成长空间，位于十陵，这宗地就已具备了深厚的价值底盘。今年7月18日，《四川省城市更新工作指引》出台，明确指出“城市更新”将是“十四五”乃至今后一个时期的目标任务。横空出世的“超级变量”，将成为十陵二次爆发的超级势能，也为这宗地带来了提档升级的动力。7月初，成都市住建局梳理形成了2024年第二批住建领域城市机会清单，6大城市更新项目上榜的十陵，无疑是抢抓时代机遇的大赢家。而即将登上拍卖台的这宗地，就位于“十陵来龙（来龙村16、17、18组）更新项目”范围内，即十陵板块中的范家院子片区——面积约2002亩，可整理出经营性用地约466亩。根据最新官方信息，十陵街道来龙片区及范家院子片区四个项目成功纳入国家住建部城中村项目，拆迁工作进展顺利。可以预见，一场新的区域蝶变即将上演。而现阶段，该片区已有华润置地时代之城、华润置地上璟润府、龙湖三千云锦等重磅项目坐镇，从住宅产品到生活配套，为区域脱胎换骨开好了场、定好了调。其中：占地总面积近400亩的华润置地时代之城，配建的约20000㎡以运动和亲子为主题的云朵公园、约15000㎡时代润街、四川师范大学附属临枫小学、市政道路等已悉数投入使用。同样占地约400亩的上璟润府，规划打造了约128亩的公园绿地与1公里的公园河道景观带，为区域生态环境加分。![]()
△上璟润府规划打造的滨河生态公园意境图
此外，按照远期规划，片区内还有地铁9号线（二期）与12号线穿过，而宗地与两者交汇的范家院子站距离约400米。政策支撑、土地资源、品牌房企、城市大盘、城市规划等众多要素形成合力，未来这里完全有潜力成为十陵新的重点居住片区与区域中心，从而赋予这宗地更多的想象空间。![]()
首先是占地约43亩的用地规模，不会产生捉襟见肘的局促感，有足够的余地去容纳社区配套与园林景观等元素，为项目进行多维度赋能；同时，起始楼面地价8860元/㎡，起拍总价仅约5.1亿元，有利于控制拿地总成本，灵活性与可入手性高。从用地指标来看，宗地容积率仅2.0，建筑密度不大于25%，纯住宅用地，无特殊配建要求，改善气质非常突出。此外，宗地用地形状也很方正，后期项目谋篇布局时，限制小，解题思路更多。西侧紧邻龙湖三千云锦，南侧依次落座的是华润置地上璟润府与华润置地时代之城，彼时土地拍卖时均为溢价成交，其中上璟润府还达到了最高限价，吸引到6家房企参与抽签；宗地东侧，一路之隔是规划的中学用地，而北侧是待出让的住宅用地。除了上文提到的四川师范大学附属临枫小学、时代润街、云朵公园等“家门口”配套外，宗地周边约2公里范围内，还聚集了由树德中学领办的华川中学、十陵中学、华川幼儿园、成都五六四医院、成都长江医院，以及主城区最大的生态巨擘——青龙湖湿地公园。![]()
△青龙湖公园实景图，图源网络凭借地铁4号线、三环路、成洛大道、沪蓉高速、蜀王大道（规划）、大运村路等立体交通网络，还可以快速通达万象城、杉板桥、理工大、凯德广场等城市商圈，可享受的资源浓度与厚度，非常可观。地处三环的十陵，是龙泉驿区面向主城的门户，也是近年来重点发展的主阵地，被寄予了极高的预期。因此，在“控量提质”的供地节奏下，龙泉驿区将今年供应的第三宗宅地选在了十陵，显然是经过了深思熟虑并拿出了十足的诚意。现在来看，即将登上拍卖台的这43亩地块，无论是红线内的用地条件，还是红线外的地段配套，都有实打实的看点和吸引力。2024年逐渐步入尾声，年内有拿地计划的房企，机会已经来了。![]()
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