物业并购市场清淡了许久，日前终于迎来了一笔来自头部物企的收购。
11月1日，万物云空间科技服务股份有限公司发布公告，宣布与珠海懋德诚投达成股权转让协议，涉及武汉新唐50%股权的转让事宜。
只不过，这笔交易存在的意义，主要还是替母公司万科解决当下困境。正如我们之前所料想的那样，万物云的18亿并购资金，还是免不了关联交易的风险。（参考文章：万物云，准备投资一些重资产）
以交易抵偿应收账款
公告显示，于2024年11月1日，珠海懋德诚投（作为卖方）与万物商企空间科技（作为买方）订立股权转让协议。
根据股权转让协议，卖方同意向买方出售，且买方同意向卖方购买不附带任何权利负担的武汉新唐50%股权。资料显示，武汉新唐成立于2017年，主营业务是商业投资、物业管理及停车场管理。公司2022年净利润为695.6万，2023年净利润则滑落至462.5万。
根据公告，武汉新唐由珠海懋德诚投及武汉联投地产分别持股50%，旗下持有位于武汉江汉区常青一路218号武汉唐家墩城中村综合改造项目k3地块商业栋/单元1-5层(1)复式商号以及地下室栋/单元-1层超市号的武汉新唐广场物业。
公告进一步显示，珠海懋德诚投确认在收到每一笔于股权转让协议项下就武汉新唐50%股权出售所获得的每一笔股权转让对价后，资金全额应专用于向万物云及其指定主体支付偿还万科企业及其直接、间接持股主体或关联方对公司的既存债务。
基于截至2024年8月31日，万物云与万科企业存在贸易应收款项等与关联方的结余，经过各方公平磋商，各方同意以目标项目资产按照人民币1.5亿元对前述与关联方的结余中的人民币1.5亿元到期应收款项进行抵偿，交易方式为万物云全资子公司万物商企空间科技向珠海懋德诚投购买其持有武汉新唐的50%股权，进而实现万物云间接持有武汉新唐名下的全部资产（包括目标项目）的50%权益。
根据万物云方面的表态，目标项目位于万物云蝶城“唐家墩街道”范围内，有望凭藉蝶城高密度的相对优势，为未来的资产增值保留相对的可能。董事认为，收购武汉新唐50%股权将不会对集团的现金流和流动性产生任何重大不利影响。
不过就整个交易公告来看，业务考虑只是一方面，这笔交易最核心的价值，还是在于万物云通过交易资产来达到帮助母公司万科纾困，解决偿还应收账款的最终目的。
实际上，就目前现状而言，万物云和万科之间的关联交易比例是在持续下降的。从2021年的19.2%，到2022年16.0%，再到2023年的13.5%。今年上半年，关联交易收入占比进一步下降到10.1%，环比下降了3.4个百分点。
但不容忽视的是，根据数据显示，截至今年上半年末，万物云来自关联方的贸易应收款项及应收票据为38.18亿元，高于2023年年末的24.87亿元，占到了整个贸易应收款项及应收保证金的40.42%。
在今年8月份万物云中报业绩会上，公司董事长朱保全表示，“万物云与万科双方业务量虽确实在下降，但应收账款显著增加，我们既希望能够保持业务的相对独立性，同时感情上又很难做到投资人说的‘一刀两断’。”
而且，万物云方面也在中期业绩会上曾明确表示，下半年，公司会进一步主动降低与万科间的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。万物云会尽可能通过更好地发展非开发商主营业务，来弥补开发商关联业务下降的影响，最终保持收入正向增长。所以，此番交易可以说是万物云在执行自己已经制定好的计划。
物企纾困地产母公司背后
实际上，近两年来在行业里类似的操作并不罕见。
前有中骏商管10.9亿元的价格收购中骏集团旗下的北京门头沟奥莱购物商场综合体项目。此次交易不仅涉及中骏商管收购项目，还涉及到泰腾置业欠北京骏辉房地产的销售债务，总金额高达12.23亿元；还有正荣服务8.91亿收购正荣商管99%股权等等。
不仅如此，从以往的案例来看，物业“输血”地产的方式还有更多，比如：地产公司直接要求旗下物业公司借钱或担保付款，亦或者地产公司通过向物业公司进行股权出售或者物业资产来获取资金，再或者就是地产公司直接拖欠关联业务应付账款，更有甚者，地产公司直接抵押或出售物企股权。即使在物业行业情况最好的那几年，在所有物企都在谈独立性的时候，这样的情况也从来没有消失。
在合理合法的大前提下，解决母公司的困境无可厚非。但实际上，当下物企的现状也普遍不算乐观。
中物智库创始人杨熙曾表示，今年上半年上市物企的发展状况呈现出增长放缓、利润下滑、业务调整和财务压力加大等特点。
具体来看，上市公司的营收增速超过10%的增长已经算是优秀，整体平均增速在6%左右；而毛利、净利润大多都在下滑，净利润能维持去年同期水平已经算是及格；而在具体业务上，多家物企的社区增值服务收入首次开始下滑，利润自然也在减少，受消费大环境影响社区零售下滑，受地产影响，车位售卖、房屋租售、美居业务都在下滑，城市服务也明显进入瓶颈期，受地方财政影响，回款困难，企业也在谨慎缩小城市服务规模；同时，物企普遍面临收缴费困难，回款困难，回款周期平均拉长至136天左右。
自身发展不容乐观的情况下，物企还要腾出手援助母公司，这是否将形成一个恶性循环，答案只能交给市场检验。
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