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碧桂园服务的商管梦，碎了？

文摘 2024-11-01 08:22 北京

文/研究员宋子谦张程晨

2021年初，正值巅峰时期的碧桂园服务召开了2020年的年度业绩发布会。

在业绩发布会上，碧桂园服务的管理层说了这样一番话：

住宅服务我们是专家，但目前我们商业和商写占比有点低，我们不认为现在入场晚了，行业正值大整合，反而机会还很多……商业的资产在中国其实是过剩的，但好的管理服务是不多的……碧桂园服务已经敏锐的捕捉到了这种机会，我们有信心，把商写板块收入做到超过150亿的目标。

当时的这番豪言壮语，让投资人和媒体热血沸腾，彼时的碧桂园服务正在完成蓝光嘉宝的并购，市值超过2000亿港元，甚至一度接近2500亿港元。入局商业管理，并打下150亿的江山，似乎并不是什么难事。

1、不差钱儿

业绩发布会后不到一个月，碧桂园服务就开始在商管领域展现出行业龙头的大手笔。

首先是，蓝光嘉宝的并购，已经给碧桂园服务带来了一个相对成熟的商业管理团队。

蓝光嘉宝其实主要就是从商管起家的，旗下的全维商业，在商管领域有着很强的运营管理能力。

随后，碧桂园服务又以30亿的价格，收购了苏宁置业旗下拥有苏宁广场等优质商业项目的银河物业。

与以上动作同步进行的还有，收购母公司碧桂园地产旗下的贵阳、广州、深圳的四家商管公司。更关键的是，碧桂园服务同时与碧桂园签下了租赁和商业管理服务两项协议，仅商业管理服务一项便为自己找到了一张每年上限4.2亿元的“长期饭票”。

随后的9月20日，碧桂园服务再度出手，以“不超过100亿元”的价格，收购富力地产旗下的富良环球。这次收购，碧桂园服务同样看中了富良环球优秀的商业运营能力。

但是这还不算完，因为这些公司的商管项目能够贡献的收入，距离150亿的目标，还差的太远。

这个时候，碧桂园服务将目光锁定在国内商管领域的绝对龙头万达身上。

一般情况下，万达集团会围绕万达广场这个购物中心，在周边建设写字楼、公寓、步行街等各类商业配套。

万达旗下的万达商管主要负责最核心的招商和运营，而基础的保洁、保安以及配套住宅的物业管理，都是委托给万象美物业。而彼时的万象美物业早在2016年就卖给了彩生活。

不过碧桂园服务的运气实在太好，正如管理层所说的那样，商管的机会有很多。

深陷债务泥潭的花样年和彩生活，遇上不差钱的碧桂园服务，这笔交易就这样顺理成章达成了。

仅用了33亿，碧桂园服务就拿到了彩生活服务旗下邻里乐控股100%股权，这里面囊括了7个核心资产公司股权，即万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。

但是，碧桂园服务还是觉得不放心，一方面是怕万达以后不把这些项目给自己做，另一方面也想把万达未来的商业项目也拿到自己手里。所以，又花了一大笔钱，参与了珠海万达商管IPO前的战略投资。

碧桂园服务投资了32.3亿元，持有珠海万达商管1.79%股权；母公司碧桂园同样投了32.3亿元，持股1.79%。

很难想象，以上我们讲的这些几十亿上百亿的并购，都是在2021年这一年敲定的。

最终这些并购，为碧桂园服务带来了什么呢？

2021年之前，碧桂园服务在商管方面的收入成绩几乎是零。但2021年之后，随着以上并购企业项目的整合，在2022年的碧桂园服务年报中，商业运营收入已经接近13亿元的规模。

2、梦醒时分

2024年10月29日，碧桂园服务发布公告，以6.49亿元的价格出售珠海万达商管0.31%股份。至此，碧桂园服务不再持有珠海万达商管任何股份，完成清仓。

一个月前，碧桂园服务已经以31.42亿的价格，出售了珠海万达商管1.49%的股权。

两次交易，碧桂园服务共计实现约6亿元的收益。表面上看，碧桂园服务做了笔不错的投资，也为今年“经营性现金流做到核心净利润的1倍以上”及时回血。

但对于碧桂园服务的商管战略来说，却真是一言难尽了。

不过这也是没办法的事情，当时谁能料想到宏观环境的变化能够如此之快。又有谁能料想到，那个被所有开发商所羡慕的万达，也会那么快走向下坡路。

自2023年以来，万达集团对外至少转让了26家公司的控制权，涉及上海松江万达广场、江门台山万达广场上海金山万达广场、广州萝岗万达广场、湖州万达广场、太仓万达广场等。

另一方面，2024年初，太盟投资（PAG）携其他投资者对珠海万达商管进行再投资之时，成立了新的投资平台——大连新达盟商业管理有限公司，珠海万达商管成为其旗下子公司。

2024年3月底，太盟投资（PAG）、中信资本、ARES、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司5家机构联合向新达盟投资600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。

大连万达商管对珠海万达商管的持股比例从78.83%降至40%，意味着王健林失去了对珠海万达商管的绝对控制权。

正如我们前面所说，万达商管均是委聘第三方分包商为其在管商业项目提供安保、清洁及绿化服务。

碧桂园服务当年入股珠海万达商管时，已与其订立战略合作协议，万达商管的安保及保洁工作由碧桂园服务的全资附属公司碧桂园生活服务提供。

如今万达商管易主，碧桂园服务也已退出所有股权投资，之前的合作协议是否还作数呢？

结语

今年年初，碧桂园服务发布2023年的全年业绩，管理层在会上表示：“商管方向预期会保守一些，增速也会比较低……当同行普遍加码商管服务赛道时，碧桂园服务选择主动让出市场。”

碧桂园服务的商管“梦”碎了吗？我们现在无法给出答案。但在十月末的深秋，抛掉曾经寄予厚望的万达商管的“最后一股”，环境冷得令人不禁伤感了。

END

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