文/研究员 宋子谦
11月1日晚间，宝龙地产、宝龙商业双双公告，为投入更多时间于其他业务，陈德力已辞任宝龙地产联席总裁、宝龙商业执行董事兼行政总裁等职务。
陈德力曾历任新加坡凯德商用中国区总经理、万达副总裁兼商管综合中心总经理、新城控股联席总裁兼商管中心总经理。2020年6月，陈德力加盟宝龙商业，至今已四年有余。
不过，我们发现陈德力在宝龙的这四年多，确实有点亏大了。
1、三年对赌
2019年12月30日，宝龙商业在香港挂牌上市，仅半年后，从新城控股离职的陈德力加盟宝龙。陈德力曾在2016年从万达空降新城控股，在履职新城的三年多里，助力新城控股在全国开业及在建的吾悦广场达到122座，累计开业数量达62座。宝龙很早就布局了商业地产，并对在该领域的发展颇有野心。早在2011年初，宝龙就曾表示，未来五年将在全国兴建100个城市广场。而陈德力效力过的万达与新城控股，均有着庞大的商业地产规模。据内部人士透露，陈德力入职后，引荐了一批优秀的商业管理人员加盟宝龙，并且对组织架构进行了调整，成立区域公司，让企业的管理更精细化，同时，从宝龙商业管理层到各核心业务部门，均进行了较大幅度的人员优化及调整，尤其是部门负责人，调整比例近半。在宝龙商业的2020年业绩发布会上，入职10个多月的陈德力，为宝龙商业制定了一个未来三年的发展规划和战略，在我们看来，这更像是一份“军令状”。在这个三年战略规划中，2021年的关键词是提经营、强系统、优团队，2022年要精服务、扩规模、树标杆，2023年是兴科技、建生态、领行业。关于未来三年的发展目标，在商业板块，出租率不低于95%，开业面积在1500万平方米以上，要做到长三角规模排名行业前三。在物业板块，未来三年合约面积不低于5000万平方米，毛利率提升到25%以上。在收入构成方面，增值服务占比要达到40%以上。2020年底，宝龙商业在管商业项目的出租率为89.9%，2021年出租率一度达到95.3%，但随后两年出租率不断下降，2023年底，出租率已降至91.2%。2020年底，宝龙商业在管商业项目的开业面积为857万平米；而到2023年底，开业面积1077万平米，距离1500万平米的目标，还有很大差距。2020年底，宝龙商业物业板块合约面积2322万平米；而到2023年底，合约面积3121万平米，远远低于5000万平米的目标。2020年底，宝龙商业物业板块毛利率23.1%；到2023年底，毛利率达到25.4%，目标达成。
2020年底，宝龙商业物业板块增值服务占比20.2%；而到2023年底，增值服务占比仅为22.7%，远远低于40%的目标。
所以，在当初的军令状中，除了物业板块毛利率达成目标外，其余目标均未实现。
陈德力刚刚加盟宝龙的时候，许氏父子无疑是对其寄予厚望的。2020年9月10日，陈德力刚入职3个月，宝龙商业就公布了一项股权奖励安排：奖励执行董事兼行政总裁陈德力合共1125万股股份。除此之外，再以每股24.3港元的认购价，向陈德力配售1125万股新股份，认购金额约为2.73亿港元。配股加奖励，买一送一。一番操作后，陈德力在宝龙商业的持股比例达到了3.56%。陈德力及其团队入职后，加速推进了宝龙商业上市后的首次并购落地。收购的浙江星汇，主要从事商业地产开发、商业设计、商业运营、战略投资、物业管理，业务范围涵盖华北、华东、西北等多个省份和地区，累计营运面积超150万方，是浙江省内首屈一指的商业管理公司。2021年5月，宝龙商业的股价短暂超过26港元后，开始一路下行。截至昨日收盘（2024年11月4日），宝龙商业股价仅为2.6港元。按照之前的配股加奖励股份，陈德力手中本应有2250万股股份，也就是差不多5850万港元市值。但是当初奖励的股份是按照两期兑现的，第一次是2023年6月1日兑现50%，也就是562.5万股股份，第二次兑现股份是在2025年6月1日，陈德力离职后，这部分股份肯定是拿不到了。所以，陈德力目前持有的且能够变现的股份市值仅为4387.5万港元。而其在2020年可是花了2.73亿港元认购股份，前后亏损将近2.3亿港元。宁高宁在《三生万物》这本书中讲到：“不管你觉得自己有多大能耐，你基本上逃不出你是你生活的那个年代的产物。你的所谓独特的生活经历和个人特点，不过是那个年代的印记。”其实回头看，所有的事情都是时代的产物，我们的能力是很小的。对于陈德力来说，宝龙商业之所以走到今天这一步，并不是他个人的能力所能挽回的。在今年的第19届中国商业地产节上，陈德力做了一个《长风破浪20年》的主题演讲。第一是没啥钱的长期主义。消费者、供应商、合作伙伴口袋里的现金流，无法和十年前相比，这种情况短短的两三年之内很难改变。第二是难赚钱的机会主义。商业地产人要在艰难的当下去寻找一丝机会，所以在未来相当长的一段时间内是难赚钱的机会主义，但不代表对未来就失去了信心。第三是不甘心的乐观主义。虽然目前挑战较大，但在陈德力看来，我们还年轻，对未来还是充满希望，所以不甘心的乐观主义将会陪伴我们走未来的十年。那未来十年应该怎么办？陈德力说，要用真诚唤醒沉睡的商业工匠。
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