在昨天的文章：物业行业人工成本大涨，已经近在眼前，我们提到，根据全国人大常委会关于检查《社会保险法》实施情况的报告和中国社会保障学会的《社会保险法》实施评估报告，以及近些年的个别政策动向，我们能够感受到，一场社会保险制度的改革风暴马上就要到来，物企将面对近在眼前的人工成本上涨的压力。而这不仅影响了企业的利润，也对企业的运营策略提出了新的挑战。
那么，物业企业如何自处？如何应对？
今天，我们以上市物企最新中期数据为基础，先来看看上市物企成本的现状、人员成本实际情况，以及为应对成本上涨，物企采取多种措施来控制成本，物企运营效率的变化等。
营业成本现状
物企仍承担着成本上升压力。存量时代，市场竞争日益激烈，住宅物业带资进场，非住物业低价竞争等现象，都挑战着物企的外拓成本，物企拓展新项目的成本越来越高。且人工成本一直是物企成本构成中的主要部分，招人和留人的成本均在持续增加。
2024年上半年，62家上市物企营业成本均值达18.58亿元，同比增长8.31%，较上年同期减少2.74个百分点，但增速仍持续高于同期营收增速（6.25%）。营业成本率达79.33%，较上年同期增加1.51个百分点，较2023年全年减少0.42个百分点。
人工成本依旧高企
人力成本一直是占比最高的板块。2024年上半年，43家上市物企人员成本均值达8.19亿元，同比增长0.42%，增速较上年同期减少1.67个百分点。同期，人员成本占比则进一步减少至42.87%。
总体人员成本有所减少，究其原因，一是，员工人数的减少。二是，企业人力资源效率提升，区域深耕、规模效应，应用科技手段等成本控制举措开始有所成效。三是，部分企业将非核心业务外包，也在一定程度上驱动员工成本的下降。
人工成本虽有一定下调，但叠加占比近20%的外包成本，广义上的人工成本占比仍超过六成。
物业企业在面对人工成本上涨的压力时，物企通过优化组织架构、减少员工人数，以及应用科技手段和探索增值业务等多种方式来应对成本上涨带来的挑战，以保持企业的竞争力和盈利能力。
员工数量缩减约1.5万
物业行业作为劳动密集型的行业属性没有改变。为积极应对成本上涨、组织管理等问题，物企在组织架构和人力资源配置上不断调整优化。从历年披露员工人数的52家企业看，截至2024年上半年，52家上市物企员工总数达96.68万人，同比减少1.50%，较2023年末减少1.53%，净减少近1.5万人。相较上年同期和2023年末，员工人数减少的企业分别为29家和28家，其中，碧桂园服务和雅生活分别较2023年末减少7503人和7494人，员工缩减较多。
多举措推进提效增质，运营效率有所改善
从管理效率上看，近年来，物企持续优化调整，着力提升物业人效管理指标。得益于物企践行深耕策略，及探索实践科技设备等有所成效，截至2024年上半年，48家上市物企人均管理面积达8415.95平方米/人，同比增长12.10%。其中，建业新生活（35350平方米/人）、兴业物联（35124平方米/人）和金茂服务（35036平方米/人）人均管理面积均超过3.5万平方米/人。
同时，物企夯实基础物业服务，并持续探索增值、创新业务等，企业创收能力持续提升。2024年上半年，48家上市物企人均产出12.68万元/人，同比增长8.30%，增速较上年同期增加1.09个百分点。而受应收账款和商誉减值增加的影响，物企净利润持续减少，人均净利润也大幅减少，至2024年上半年，48家上市物企人均净利润较上年同期减少25.51%至8934.92元/人。
此外，2024年上半年，单位面积营收较上年同期减少3.39%至15.06元/㎡，单位面积净利润则减少33.55%至1.06元/㎡，降幅收窄。
小结
总体来看，在复杂的市场环境和经营压力，物企面临着生存挑战，企业也采取了一系列措施来优化成本结构，以提高服务质量和增强风险管理能力，更好地适应市场变化，应对当前的挑战和未来的不确定性。如何保持竞争力，寻找新的出路和机遇，仍是企业直面且需要持续思考的问题。
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