2024年物企仍面临了多方面的挑战，包括宏观经济波动、行业竞争加剧以及成本上升等问题。这些因素共同影响了物企的营收和盈利能力，导致整体业绩出现一些显著变化。本文通过分析62家披露业绩的上市物企（含9月30日正式退市的华发物业服务）的财务数据，揭示当前物企行业的发展趋势和面临的主要问题。
（1）营收增速进一步放缓，央国企相对稳健
2024上半年，62家上市物企营业收入总额达1452.17亿元，较上年同期减少2.30个百分点至6.25%，增速进一步放缓。
头部企业的创收能力进一步增强，分化加大。碧桂园服务、万物云营收保持遥遥领先，半年营收持续超百亿。2024年上半年，碧桂园服务、万物云营业收入分别达210.46亿元和175.60亿元，持续断层领先。同时，营业收入两级分化依旧严重，营业收入最大（210.46亿元）与最小（1.18亿元）之间的倍差达178.96倍。
2024上半年，9家物企营收超50亿，营业收入排名前十物企的营业收入总额在62家上市物企营业收入总额中占比达到65.73%。
央国企营业收入分化现象愈加明显。截至2024年上半年，13家央国企物业营业收入均值43.53亿元，同比增长11.99%，增速有所放缓，但显著高于49家民企物业的增速（2.88%）。此外，2024上半年营业收入增速超过20%的企业有7家，较2023年末减少2家，其中3家为央国企（共13家），4家为民企（共49家）。营收减少的企业达16家，与2023年末持平，且除鲁商服务外，其他均为民企物业。
（2）盈利能力持续下滑，民企物业变动较大
受困于人工成本增加且部分项目收费难、增值服务业务的减少，以及关联房企风险尚未完全出清，部分物企继续计提大额减值准备等多种因素，物业企业盈利空间承压，净利润和毛利率均出现缩减。
2024年上半年，62家上市物企净利润总额90.06亿元，均值为1.45亿元，同比下降30.93%，持续负增长，且降幅明显，较上年同期减少31.09个百分点，较2023年底减少29.52个百分点，这也是2021年以来物企半年净利润总额首次跌破100亿元。同期，62家上市物企毛利总额300.12亿元，同比下降0.95%，较上年同期减少1.56个百分点，较2023年底减少2.16个百分点，这也是上市物企毛利增速首次为负，行业增收不增利困境显著。
不同背景物企利润率分化进一步加大。央国企物业净利润仍持续增长，民企物业则大幅折减近六成。2024年上半年，13家央国企物业净利润均值达4.32亿元，同比增长7.82%，增速放缓，但在整体利润减少的情况下仍持续增加。49家民企物业净利润均值则大幅减少56.69%至6921.41万元。民企物业毛利润也持续减少。2024年上半年，49家民企物业毛利均值3.92亿元，仍持续减少，较上年同期减少5.78%。13家央国企毛利均值达8.32亿元，同比增长8.86%，增速放缓显著，但在整体利润减少的情况下仍相对稳健。
利润率也持续下降，民企物业变动更大。自2022年以来，民企物业净利率大幅下滑，低于央国企，至2024年上半年，上市物企净利率均值6.20%，较上年同期减少3.34个百分点，主要是民企物业净利率大幅减少5.26个百分点至3.83%。同期，央国企物业净利率仍接近10%，较上年同期减少0.38个百分点至9.92%。2024年上半年毛利率相较去年同期，均有所下滑，相较2023年全年有所回升。
（3）增收不增利显著，部分企业转亏为盈
行业内大多数企业在提高收入的同时，普遍面临着成本上升或管理效率不足等挑战，导致利润增长未能跟上营收的步伐，物企增收不增利显著。有6家物企亏损，36家物企净利润出现负增长，30家物企毛利出现负增长，仅滨江服务、德商产投服务和经发物业毛利增速超过20%。
从营收增速和净利润增速分析来看，21家上市物企实现增收又增利。同期，5家物企不增收但增利，12家物企既不增收也不增利，6家亏损。建业新生活、时代邻里和佳兆业美好三家企业实现亏转盈。雅生活和融信服务2家盈转亏,融创服务、金科服务、正荣服务和方圆生活服务4家持续亏损。
（4）减值计提仍未充分，仍将持续影响利润
关联房企的所带来的影响持续，付款账期延长，减值计提仍未充分，金融资产和商誉减值的风险仍侵蚀物企的利润。虽然不少企业开始减少或主动退出低贡献项目，但过往欠款影响仍持续对企业产生影响。
2024年上半年，24家上市物企金融资产减值亏损净额达到63.83亿元，同比增长156.24%，增长显著。其中，因对关联方信贷风险增加，雅生活和融创服务计提减值拨备均大幅增加。雅生活金融资产减值亏损净额较上年的4560.50万元增加至28.84亿元，致使其首次亏损，且亏损达到15.32亿元。融创服务上半年金融资产减值亏损净额则由3838.50万元增加至11.37亿元，致使其亏损4.60亿元，亏损金额已超过2023年全年。若剔除雅生活和融创服务计提大幅增加的影响，其余22家上市物企金融资产减值净值总额达23.62亿元，较上年同期减少1.86%。
小结
2024年上半年，上市物企整体呈现出营收增长放缓和净利润大幅下降的趋势。央国企物业在营业收入和净利润方面表现相对稳健，而民企物业则面临较大的盈利压力。企业间的业绩分化加剧，头部企业如碧桂园服务和万物云继续保持领先地位，而部分企业则出现营收和净利润的负增长。增收不增利的现象在行业内普遍存在，部分企业甚至出现了盈亏转换。此外，金融资产和商誉减值的风险对物企利润的侵蚀不容忽视，特别是对于那些与关联房企风险较高的企业。
总体来看，面对复杂的市场环境和经营压力，上市物企需要采取有效措施来优化成本结构、提高服务质量和增强风险管理能力，更好地适应市场变化，以应对当前的挑战和未来的不确定性，实现可持续发展。
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