中报季结束后，我们曾对上市物企的的整体发展做了全面的跟踪和分析，涉及到管理规模、经营业绩、营业成本、管理效率、风险管控和资本市场等维度的整体市场分析，以及对行业发展格局、战略方向和新聚焦方向的重点阐述。今天我们节选部分，看看上市物企在管理规模、分化特点、市场集中度等方面的表现。
1. 在管面积增速持续放缓，央国企实现高基数增长
从管理规模上看，截至2024上半年，披露历年数据的52家上市物企在管面积总值达77.27亿平方米，同比增长9.42%，较上年末增长4.05%，增速进一步放缓。究其原因：
一是，受宏观经济环境和上游房地产深度调整的影响，新房交付减少。物企对收并购持续谨慎，且市拓竞争激烈，非居业主外包预算下降，内卷严重，外拓不及预期等，影响整体拓展进度。
二是，面对市场大环境和自身毛利下滑的挑战，物企积极调整拓展策略，拓展时更加谨慎，并主动退出部分亏损或不及预期的项目，以优化物业管理组合，追求长期可持续发展。
三是，规模基数的变大，也是物企规模增长增速变缓的原因。
具体来看，上市物企在管面积进一步分化。
首有单企破10亿平方米，10家在管面积减少。自2022年，碧桂园服务在管面积便一直居于榜首。截至2024上半年，其在管面积达到10.56亿平方米，合约面积更是达到16.35亿平方米，成为行业首个在管规模跨越10亿量级的物企。
同时，截至2024上半年，在管面积超过亿量级的企业数增加至18家，而同期，在管面积减少的企业数由2023年末的6家增加至10家。
在管面积两级分化严重，规模最大的碧桂园服务（10.06亿平方米）与规模最小的星盛商业（177万平方米）之间的倍差增加至568.14倍，在管面积中位数（6035.20万平方米）与均值（1.49亿平方米）之间的差值也进一步加大。
净增量也持续减少，截至2024上半年在管面积较上年同期净增6.65亿平方米，较2023年末净增3.00亿平方米。
央国企实现规模高基数高增长。截至2024年上半年，12家央国企物业在管面积均值为1.97亿平方米，同比增长18.05%，较上年末增长7.28%，高基数基础上实现高增长。同期，民企在管面积均值为1.34亿平方米，同比增速放缓至6.01%，较上年末增长2.69%，继2023年末持续个位数增速。
从增速上看，2024上半年，52家上市物企在管面积增速进一步放缓至9.42%，在管面积增速超过20%的企业13家，数量与2023年末持平，其中5家为央国企（共12家），8家为民企（共40家）。面积减少10家，较2023年末的增加4家，其中，除鲁商服务外，其他均为民企物业。
从合约面积看，披露历年数据的46家上市物企合约面积91.32亿平方米，同比增长1.89%，较上年同期减少4.08个百分点，较2023年末上涨0.97%。较2023年末，2024上半年46家上市物企合约面积净增量仅8770.95万平方米，合约在管比进一步减少至1.40倍。
从储备面积看，2024上半年，46家上市物企储备面积26.15亿平方米，同比减少12.08%，较2023年末减少5.13%，净减少1.41亿平方米。签约量减少、储备面积陆续交付，以及主动退出部分存在交付风险的储备项目是储备面积持续减少的主要原因。
总的来看，在管面积仍稳健增长，但预计未来增长乏力。有赖于过往合约面积的储备，在管面积增速虽在持续放缓，但增长仍相对稳健。而在市场竞争激烈、合约面积增长乏力的背景下，上市物企在新拓市场变得更加谨慎，拓展的量级也在减少，预计在管面积仍将保持缓慢增加走势。物企亟需通过优化服务、提升服务质量，并持续探索新的增长机会来适应市场的变化。
2.市场集中度持续提升，市场占有率已超过20%
上市物企市场占有率持续提升。2024年上半年，52家上市物企在管面积市场份额增至约20.33%。其中前十的上市物企在管面积市场份额达约13.45%，且在管面积和合约面积的前十企业在样本企业中的占比分别增长至66.15%和73.71%，分别较上年末增加0.10个百分点和2.88个百分点，物业行业的市场集中度进一步提升，大型物企的市场份额不断增加。
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