2024年，对于酒店投资行业而言，既是一场复苏之旅，也是一场充满挑战的探险。在这一年里，我们共同见证了全球经济的波谲云诡，旅游市场的逐步回暖，新技术在行业内的飞速进步，各类酒店产品的层出不穷以及消费者需求的多样化演变。这些因素交织在一起，不断重塑酒店投资行业的竞争格局。
2025年已然来临，站在这个新旧交替的历史节点上，次方点评凭借深厚的行业积累和广泛的调研资源，汇集众多投资人的真知灼见，精心策划了本次年终深度复盘。本篇我们将通过“不良资产”这一关键词，探究2024年酒店投资的经验教训，并揭示未来行业的发展趋势。
临近岁末年尾，银行业正加速出清不良资产包。自2021年以来，不良资产转让业务数量和规模呈现逐季度增长趋势。
这对酒店行业来说，是否存在新的机遇？
不良资产+酒店
2024年，我们看到⼀些酒店所有者选择出售资产来减轻债务负担或是寻求资⾦的重新配置；同时酒店作为可持续提供现⾦流的重资产，具有良好的保值升值潜⼒，投资者同样在市场低⾕时寻找买⼊机会。这些因素均促进酒店资产交易热度攀升。
酒店投资市场也迎来了资本的活跃期。私募股权基金、房地产投资信托基金（REITs）以及个人投资者纷纷加大对酒店资产的投资力度。特别是在一线城市的核心地段，优质酒店资产成为了资本追逐的热点。不良资产处置也成为了一大亮点，许多投资者通过收购破产或经营不善的酒店项目，进行改造升级，实现了资产的快速增值。
基于此，次方点评采访了数位资深投资人，探讨为何当下是入手不良资产的好时机，操作不良资产投资酒店有何优势，以及这背后可能存在的风险。
Q1
为什么说当前是从“租赁”转“自持”的机会窗口？
邓辉
资深投资人、中璟控股集团总经理
近年来，商业地产投资和新开工面积连续下降。尽管销售面积有小幅增长，但整体市场仍面临下行压力。土地市场方面，商办用地推出和成交面积处于近年来的低位，增量规模持续缩量，成为商办市场的长期特征。当前的经济形势提供了购买物业的机会，许多优质地段的物业价格变得相对便宜，所以可以碰到一些好的物业项目，也可以从不良资产中筛选好的项目。
蔡鹏
资深投资人
当前经济下行的背景下，不良资产总量持续增加，这使得在供求关系的影响下，资产价格呈现出较为有利的机会敞口。通过改善资产业态和形象、提升配套设施以及优化经营现金流和利润等财务指标，可以有效修复不良资产的价值。因此，投资机会不仅限于资产价值修复所带来的收益，还包括通过优化运营获得的额外收入。简而言之，这样的策略允许我们同时赚取资产经营和资产价值修复两方面的收益，实现双重获利。
许志豪
资深投资人
在当前经济环境下，许多带有酒店的不良资产为投资者提供了以较低成本成为酒店房东的机会。过去市场繁荣时，长期租赁物业租金高昂且谈判空间有限。最近，不少高租金签约的酒店因经营压力与房东协商减租未果，导致物业重新回到房东手中。现在，投资者有机会以较低的价格与房东谈判获取这些物业。尽管双方目前都在观望，但预计春节后可能会迎来更好的下手时机，届时房东可能更愿意接受优惠条件，提供更佳的投资机会。
Q2
利用不良资产进行酒店经营，有何潜在优势？
邓辉
资深投资人、中璟控股集团总经理
资产价格不再持续上涨，资产流通速率也在放慢，以往“快进快出”的模式已经不再适用。投资人比拼的不再是谁能修好一栋楼，而是谁能将一栋楼通过系统运营放大价值。
通过收购带有酒店的不良资产，投资者可以在较短时间内实现现金流回正。一旦酒店运营积累一定数据，即可申请经营性物业贷款，用中长期负债置换初期投资，缩短现金流回正周期。与租赁物业相比，购买物业不仅避免了长期租金支出，还能在十年后享受物业增值收益，延长投资回报期。此外，拥有产权使投资者能够更灵活地运用金融杠杆，通过合理融资，可能只需投入相当于装修费用的资金，便能同时获得物业所有权和处置权，而不显著增加总投资。这种方式不仅加快了资金周转，还为投资者带来了长期的资产增值潜力。
蔡鹏
资深投资人
以往不良资产管理的方法主要有三种：打折、打包、打官司。然而，在当前经济发展阶段，不良资产管理需要结合产业来进行，才能更好地发挥其价值。在过去，资产只要进行简单的处置就能获得不错的回报，但现在则需要更加精细化地管理。
疫情导致酒店行业大规模供给出清，同时中高端、高端酒店市场发展迅速，为投资者创造了价值修复的机会。自2008年涉足不良资产管理领域以来，我已在这一行业深耕了十几年。随着经验的积累，我意识到“不良资产+酒店”的优势。从资产管理角度看，将不良资产改造为酒店可以显著改善资产业态、形象和配套，优化财务指标，提高净现金回报。不良资产通常具有较大体量，适合与酒店业结合，不仅能充分利用空间，还能与写字楼、餐饮、娱乐、零售等业态相融合，提供综合服务功能，增强物业吸引力和盈利能力，充分利用不良资产的体量优势，提升整体投资回报率。
叶菁
资深投资人、上海驿庭实业发展集团有限公司首席执行官
最初，我们通过租赁形式自创酒店品牌并运营酒店和公寓。然而，随着业务的发展，我们逐渐意识到租赁物业的局限性：产权不在自己手中，无法享受未来资产增值的好处，也难以利用银行杠杆进行融资。因此，自2019年起，我们开始战略转型，专注于重资产投资，继续深耕酒店和公寓两个核心板块。
在这一转型过程中，我们不仅收购了多个酒店、商场和办公项目，还发现近年来办公和商场市场面临巨大挑战，空置率高企，运营难度大。相比之下，从资产运营的角度来看，公寓和酒店表现出更为稳定的现金流。特别是在不良资产市场中，以较低价格介入优质项目，能够显著提升回报率，成为极具吸引力的投资机会。
Q3
购入酒店不良资产时，需重点关注哪些核心关键问题？
邓辉
资深投资人、中璟控股集团总经理
不良资产投资是一种高风险伴随高回报的生意。对于非专业人士来说，这可能是一种冒险，因为不良资产通常涉及复杂的债权问题和法律诉讼。不良资产的核心是从债权入手，可能需要参与诉讼和执行过程，这就意味着如果你不够专业，可能会陷入长期的不良资产泥潭，导致重大损失。法院在拍卖不良资产时，公告的信息仅限于目前已知的情况，无法覆盖所有细节，如租赁关系等，这些都需要投资者自行核实。特别是如果不良资产附带长期租赁合同，这可能严重影响投资回报，因为“买卖不破租赁”原则意味着你可能会长期无法自由使用该物业。因此，明确租赁关系是至关重要的。
介入时机的选择也极为关键。诉前和诉中阶段的风险较高，可能会面临漫长的诉讼周期、败诉风险以及最终能否拿到资产的不确定性。相比之下，流拍阶段是最佳窗口期，此时确定性较高，竞争小，议价空间大，更适合投资者入手。
叶菁
资深投资人、上海驿庭实业发展集团有限公司首席执行官
不良资产的风险较大，尤其是对于缺乏专业机构支持的个人投资者来说，轻易介入债权可能会带来意想不到的复杂问题。因此，我们选择专注于已经理清楚的物权项目，即使价格稍高一些也能接受。例如我们宁愿以5折的价格拿下一个已经清理完毕的项目，而不愿在三四折模糊状态下冒险。这样可以确保资产的清晰性和交易的安全性。
对于个人投资者或小型机构而言，建议专注于相对安全的后端投资，而不是试图在每个环节都获利。后端投资更为简单直接，通常涉及的是明确的资产交易，风险较低。一旦资产关系理清，拍下这些项目不仅更安全，也为未来的退出提供了更大的灵活性和保障。此外，与具备强运营能力的品牌合作，不仅可以借助其专业的运营管理提升资产价值，还能为未来的退出创造更多有利条件。
随着行业竞争加剧，酒店投资回报周期被拉长。以租赁进行中高端以及高端酒店投资的性价比在逐渐降低，在过去的这一年中，不少品牌方和投资人建议：中高端以及高端酒店投资更建议以自持的物业进行经营。
当前，酒店资产交易数量呈现显著上升趋势。疫情因素以及2023年行业的报复性回暖，导致市面上出现了酒店物业的大量出清。伴随市场降息降准以及资产价格预期下调，市场有望迎来新一轮交易浪潮。这为酒店投资人能够以较低成本完成从租客到房东的身份转换提供了机遇。
通过过去一年的行业观察分析以及和以上多位资深业内人士的探讨，我们不难发现，不良资产和酒店这两个关键词可以形成互补，如果投资人、资产管理企业和酒店品牌能够强强联合，各司其职，通过精细化管理和多元化经营，不仅可以改善资产业态、形象和配套，还能优化财务指标，带来稳定的现金流回报，使不良物业实现资产价值的快速修复和提升。
然而，我们需要提醒各位，虽然当前有一定机遇，相关金融工具以及法律法规也正在不断完善，但不良资产投资仍旧是高风险赛道。法律问题、租赁关系、税务风险、股权问题以及处理周期的不确定性，都是投资者必须认真考虑的因素。因此，对于个人投资者或小型机构而言，专注于已经理清楚的物权项目，选择相对安全的后端投资，是更为明智的选择。
