11月26日至27日，由次方点评&标点峰值&住联咨询主办的年度活动【答案与方向：2024-2025中国酒店及住房租赁产业年度投资大课堂&结业礼】在上海扬子江丽笙精选酒店盛大举行，助力酒店投资人厘清产业未来的发展方向，共同构建更具生机的酒店业生态模式。
在题为《不良资产的运营与赚钱之道》的圆桌对话环节，主持嘉宾次方点评&标点峰值总裁丁晓宇、对话嘉宾希尔顿集团大中华区及蒙古业务发展副总裁陈宝柱、上海驿庭实业发展集团有限公司首席执行官叶菁、江苏非诚勿扰资产管理有限公司总经理顾海峰、新景祥股份资管中心总经理谷年松、华住集团投资中心，投资及商业分析部负责人赵乃琛进行了深入探讨。
《不良资产的运营与赚钱之道》
陈宝柱：不良资产并非都是字面意义上“不好的资产”，其实部分“不良资产”是具有溢价能力和差价潜力的资产，通常能够以较低价格获取。在商业饱和、商场和写字楼经营困难的背景下，通过专业经营和资本结合，不良资产可通过转型为酒店等方式实现增值。随着房地产红利时代结束，存量资产增多，购买资产而非仅依赖租赁成为新的趋势。
当下，不良个体资产盘活面临挑战，因此回归普通经营成为常态。在资本结合方面，西方多由机构主导，个人持有资产变现困难，REITs、ABS等渠道也难以实现。在这种情况下，资深酒店投资人逐渐从单一租赁转向购买，进而形成专业的投资机构，注重合规经营以降低风险。酒店经营良好后，关键在于找到合适的退出时间和变现方法，而专业的平台和机构可以提供一定的解决方案。
叶菁：我认为不良资产领域存在巨大机会。拿不良资产的核心逻辑，首先要足够便宜，并且有运营提升价值和未来变现的能力。比如目前商场和办公楼的业态空置率非常高，但如果能低价收购这类资产并改造成为酒店或公寓，就能获得稳定的现金流，从而大大提升物业价值。但不良资产处置风险较大，收购期间涉及很多环节和不确定性。需要专业处置机构的介入，个人投资者应谨慎参与，最好选择后期已经清理好的物权资产。通过专业化运作和资本结合，实现从亏损到盈利的转变。
对于个人投资者而言，在项目持有一本产证需退出时，主要可通过两种途径：一是通过提升运营效率，将资产以更高收益卖给对回报率要求不高的机构投资人；二是若资产运营良好，可向银行申请长期低息贷款（如经营贷），在10-15年内逐步偿还本金，实现变相退出。对于产证分割的老旧楼项目，可通过改造提升整体形象，然后分套散售，实现更简单快捷的退出。
顾海峰：作为不良资产投资管理机构的创始人，我从2013年开始专注于不良资产领域，发现酒店资产在不良资产中占有重要地位。通过债权端介入，可以以较低成本获取这些资产，并通过资本运作和债权清洗实现资产溢价。然而，不良资产投资机构缺乏运营能力，因此需要与专业的酒店运营机构合作，共同实现资产增值。合作模式可以是债权端介入赚取债权溢价，或物权端介入赚取运营管理费和资产溢价收益。最终，通过稳定的现金流和合理的回报率，实现资产的顺利退出。
谷年松：不良资产项目往往包含多种业态，难以通过单一业态运营实现价值重构。因此，新景祥在收购不良资产时，会考虑多业态整合，通过价值提升和重塑来实现资产的优化。公司在资产价值评估、收购和运营方面有丰富的经验，可以与其他专业机构合作，共同提升资产价值。未来，公司将重点关注REITs或Pre-REITs等退出路径，灵活设置不同的去化方式，实现资产的顺利退出。
赵乃琛：华住集团在不断探索中，实践了多元化的打法。逐渐形成以轻资产输出品牌管理为主、多种灵活模式运营资产的资产盘活方式。灵活模式包括但不限于：引入投资人租赁物业，华住直营租赁并运营，与资方/基金公司合作收购酒店和公寓类资产等。同时赵乃琛强调，资产价值的提升关键在于投资回报的提升和现金流水平的优化，华住凭借强大的供应链和会员导流能力，通过资产盘活和改造，可显著提升资产价值和运营效率。然而，他也指出，中国酒店资产退出路径尚不清晰，需要管理公司不断创新，提高资产现金流水平，以实现更好的资产价值。
