2024中国酒店投资AC&投资采购CHPI指数峰会全国巡回场第三站——华南站，于12月12日在深圳国际会展中心圆满落幕。
中璟控股集团总经理邓辉在《新周期下，如何做好不良资产的运营与管理》的主题分享中强调，在大资管时代下，随着商业地产投资的显著下滑和市场逐渐步入存量时代，自持物业特别是酒店的投资运营成为关注焦点。
中璟控股集团总经理 邓辉
商业地产市场的现状与趋势
在大资管时代的背景下，中国商业地产市场正经历深刻变革。近年来，商业地产投资和新开工面积连续下降，2024年1月至5月，开发投资额同比下降12.2%，新开工面积同比下降27%。尽管销售面积有小幅增长，但整体市场仍面临下行压力。土地市场方面，商办用地推出和成交面积处于近年来的低位，增量规模持续缩量，成为商办市场的长期特征。
随着增量开发放缓，市场逐渐进入存量时代，供大于求的局面依然存在。然而，头部企业通过强化运营能力，实现了稳健经营。特别是酒店行业，尽管回报周期延长，但在资管视角下，仍然是一个具有吸引力的业态。五大核心城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）集中了全国60%的存量购物中心，未来将吸引六到七成的人口流入，形成“人流即财流”的效应。一二线城市人均购物中心面积接近或超过1平方米，竞争激烈；而部分三线城市则存在商业项目过剩的问题。三四线城市由于人口外流和消费能力不足，投资需谨慎，但可以通过抢位策略寻找生存机会。
金融工具与市场趋势
在存量时代，金融工具的作用愈发重要。CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）、CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）、ABS（资产支持证券）及类REITs（房地产投资信托基金）等金融产品为商业地产提供了多元化的融资渠道。尽管这些产品的发行规模有所下降，但对于酒店等资产而言，仍然是利好消息。经营性物业贷支持重资产融资，有助于改善财务状况，缩短现金流回正周期。大宗交易方面，一线城市商办资产最受青睐，其中酒店的大宗交易占比从4%提升至10%，显示出市场对优质资产的需求。
邓辉以成都为例，分享了一个小型自持酒店的成功经验。该项目预计需要总投资5500万至6000万元，通过合理的金融杠杆和成本控制，实际出资3500万元。具体数据如下：
房间数量：110间
实际出资：3500万元
现金流回正周期：1.5至2年
投资回本周期：6至7年
租赁物业回报期等于租期，自持物业回报期为长期。
邓辉指出，虽然相对租赁物业经营酒店，回本周期更长且回报率相对更低，但自持物业因其拥有完整的所有权、经营权、抵押权、收益权，以资管的视角可以做到，现金流回正周期更短、回报周期长（长期）、盈利模式更多样化、融资退出方式更灵活等优势，在未来的市场环境中将展现出更强的竞争力。
