11月26日至27日，由次方点评&标点峰值&住联咨询主办的年度活动【答案与方向：2024-2025中国酒店及住房租赁产业年度投资大课堂&结业礼】在上海扬子江丽笙精选酒店盛大举行，助力酒店投资人厘清产业未来的发展方向，共同构建更具生机的酒店业生态模式。
随着房地产市场从增量时代逐渐走向存量时代，如何有效管理和盘活存量资产成为了业内共同关注的焦点。
在《REITs在酒店、公寓、商业综合体的未来发展》的演讲中，新景祥股份资管中心总经理谷年松分享了公司在房地产资管业务的转型探索。他强调，公募REITs（房地产投资信托基金）作为重要的金融工具，未来有望在中国的酒店和公寓市场发挥重要作用，为资产退出提供新的路径。
新景祥股份资管中心总经理 谷年松
从增量到存量：房地产市场的转型
过去几年，中国房地产市场经历了深刻的变革。宏观调控政策的收紧、产业结构和经济结构的转型、城市化率的放缓等因素交织，使得房地产增量市场的增长空间逐渐缩小。与此同时，房地产存量市场的逻辑逐渐显现，即“投融建管退”的资管逻辑。在这个过程中，“管”和“退”成为两个关键环节。其中，公募REITs不仅为存量资产提供了有效的退出路径，也为投资者提供了一个参与房地产市场的全新渠道。尤其在市场下行周期，公募REITs能够帮助资产方实现资金回笼，提升资产流动性。
长租公寓与资管业务的结合
新景祥股份作为一家深耕房地产策划代理行业的企业，近年来积极探索房地产资管业务，特别是在酒店、长租公寓和商业综合体等领域，积累了丰富的经验和深刻的见解。
在探索存量市场的过程中，新景祥找到了一个重要的合作伙伴——优望公寓。优望公寓是一家专注于长租公寓运营管理的企业，拥有10年的行业经验，目前在全国布局了8个城市，管理体量达到40万平方米。优望公寓的主要客户包括大型国企和政府平台，尤其是在人才公寓和大型租赁社区的运营管理方面积累了丰富的经验。业务涵盖咨询顾问服务、信息化管理系统、运营管理以及供应链服务四个主要模块。
值得一提的是，优望公寓在运营管理中创新推出了“软装投资驱动”的模式。在这种模式下，甲方负责硬装交付，而软装则由运营管理方投资。这种模式不仅减轻了业主的资金压力，也为运营管理方带来了额外的收益，形成了双赢的局面。
打破边界：公寓、酒店与商业的融合
在存量资产的盘活过程中，谷年松提出了一种全新的思路——打破公寓、酒店和商业之间的物理和经营边界，打造“5分钟生活圈”。这种微住区的建构模式特别适用于体量较大的存量项目，尤其是那些包含底层商业和上层居住空间的综合建筑。通过整合公寓、酒店和商业资源，形成一个功能齐全、相互补充的生活圈，可以大幅提升资产的整体价值。
公募REITs：资产退出的重要支撑
公募REITs作为一种重要的金融工具，能够为存量资产提供一条顺畅的退出路径，帮助资产方实现资金回笼，提升资产流动性。对于酒店、公寓和商业综合体而言，公募REITs不仅可以解决资产退出的难题，还可以为投资者提供一个稳定的投资渠道。通过将优质资产打包上市，REITs能够吸引更多的机构和个人投资者，进一步扩大市场规模。此外，公募REITs的推出还将促进资产管理行业的规范化和专业化发展，推动整个市场的健康有序运行。
