民法典学习笔记，已经发过二十九篇。三五分钟就能读完一篇，点上面的“话题”就能看，欢迎感兴趣的朋友往前翻^_^
宅基地使用权
文/小窗灯火
前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力，第十三篇写了不动产登记不是行政确权，第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后是物权变动四篇（十五、十六、十七、十八），小区居住三篇（十九、二十、二十一），共有规则两篇（二十二、二十三），所有权取得特别规定两篇（二十四、二十五），第二十六篇给第二分编所有权编收了个尾，写了主物从物孳息添附的事，第二十七篇解决了用益物权的几个前提性的问题，第二十八篇写了尴尬的土地承包经营权，第二十九篇写了建设用地使用权。
这一篇，写宅基地使用权^_^
从人类建房而居的历史开始，宅基地的历史应该也就开始了，当然极久远。很多农民的宅基地是“祖传”下来的，是自己有的，或自家有的，从来就有。
但我国在上世纪50年代的农村集体化运动中，全国农村的土地，包括宅基地，都被集体化了。
大意是所有的私人土地所有权被剥夺，没有哪个个人再享有宅基地所有权了，所有宅基地都变为集体所有。
个人享有的，是使用宅基地的权利。如今，宅基地使用权作为一种专门的用益物权而存在。
关于宅基地使用权，民法典中只有四个法条，承载的法律知识很简单，但事情很复杂。农民的住宅用地是立身之本，我国农民人数又极多，所以非常重要。
我国幅员辽阔，关于宅基地的问题又过于具体，不同地区间可能存在较大的差异，具体实施时，还是有赖于国家政策、规章、地方性法规来规范和调整。
《土地管理法》中关于宅基地的规定都较为原则，更不用说民法典了，民法典中能说的是 “宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”
长期以来，关于宅基地使用权，也确实是一直在由国家政策调整。咱们在民法典中，就只研究他作为一种民事权利的属性。
宅基地是农民的基本生存条件，要居住就要盖房子，要盖房子就要用地。
地的所有权属于本集体，只有本集体组织的人才能取得使用权，所以宅基地使用权一定是有身份权属性的，而且取得宅基地使用权，没有期限，不需对价。
但是也不能说宅基地使用权就一定没有财产权属性，不能一棍子彻底打死。
民法典中，有“转让”的字样，《土地管理法》中也说：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”
意思就是，宅基地使用权是可以转让的，是可以出卖、出租、赠与的。
但由于宅基地使用权的身份权属性，其转让要受到严格限制。
在实践中，农村一户人家只有一块宅基地，一家人只能有一个房，不能多个房。
如果一定要转让，得满足几个条件：
一是只能转给本村村民，转给外村人不行，转给城里人更不行。
二是你想转让你家的宅基地，必须是你全家人已经进城落户，在城里有稳定的职业与收入。不然你房子、地都卖了，以后怎么办？
三是购买你宅基地的同村村民，自己没有其他宅基地，因为一户人家只能有一块宅基地。
几个条件往这一放，其实宅基地使用权的转让就被限制的非常严格了。
但是上有政策，下有对策，法律上的规则，不一定能完全避免现实生活中各种情况的发生。
例如有农民想卖村里的房子，本村没人买他的，想卖给外村人，外村人不是本村集体组织的成员，怎么办呢？
把户口迁进这个村就行了。
迁户口的时候与村委会说好，我迁户口的唯一目的，是买你村的这个房子，没别的目的，我也不是你村的村民，所以涉及到村里的承包地、村企业利益分配、村委会选举等问题，你们都不要找我，跟我没关系，我就是为了要这个房。
而且，虽然法律限制宅基地的转让，但实践中有大量的违规转让的情形，法律说宅基地使用权不能转让，但是他就是转让了。
在完成转让后，已经形成了一种事实，一种稳定的秩序。
北京著名的画家村，便发生过关于宅基地使用权的纠纷。
改革开放后，第一批富起来的人当中有卖画赚钱的画家，他们到处采风、写生。
有位画家在北京通州发现一个地方风景非常不错。当时还是生产队，他就跟生产队说，能不能让我在你们这盖个房子，我给你们钱。
生产队留着地也没用，就同意了，说你盖吧。
画家就把地拿过来，修了一个小别墅。后来跟去了一群画家，他们买农民的宅基地，买过来就修房子，慢慢就有一大群画家住在那里。
画家愿意买，农民愿意卖，两厢情愿。
画家们一面采风、写生，一面组织各种活动，展览、评选、研讨会、交流会，餐馆、宾馆、摊贩如雨后春笋般纷纷出现，红红火火。
慢慢地村里住的大多数人都变成了画家，形成了一个产业链，画家的画要有人加工、装裱、出售，画家需要各种画笔、画纸、颜料，相应便出现了大量的商铺、店铺，甚至工厂。
极大地带动了当地经济的发展，当地的面貌发生了很大改变，当地农民也得到了不少好处，生活水平得到了很大提高。
皆大欢喜。
然而，发生了一件纠纷，让很多人坐不住：有位画家买了农民宅基地之后，修建了小别墅，里面还有工作室。
但很多年之后，卖宅基地的这个农民不厚道，去找画家要求再多给些钱。
画家已在彼居住、作画多年，当然不同意。
农民便提起诉讼，要求法院确认他与画家之间的买卖合同无效，理由是宅基地的转让是违法的。
法律有明文规定，这块宅基地的转让，确实肯定是违法的。
法官敢判决确认宅基地转让的合同无效，让农民把钱还给画家，让画家把宅基地还给农民吗？
当然没这么简单。
当地村委会、镇政府都跑到法院去找，说千万千万不能这样判，这样判了麻烦就大了：
这样一判，实际上就是确认画家村里面住的画家的房子全都是违法的，原来卖宅基地的农民都可以来找，那就把画家村给毁了。
毁了画家村，牵一发而动全身，后果非常非常严重。
法官也觉得不妥：当时是农民自愿签的合同，钱也已经收了，现在又要反悔，利用法律规定起诉，无非是想多获取些利益。
百般调解，没有结果。
最后法院与当地政府等多方协调，定出解决方案：
法院首先认定，农民与画家签的合同中，涉及到房屋所有权买卖和宅基地使用权买卖，房屋所有权是独立存在的一个权利，房屋买卖合同有效，双方不得反悔。宅基地问题则另行解决。
诉讼过程中，镇政府、村集体做出决定：十多年前农民出卖宅基地，说明该农民不需要宅基地了，予以收回；然后因画家已在本地生活多年，将画家视为本村村民，把宅基地特批给画家。
一通操作，画家的房子保住了，画家村也保住了。
但是这个判决，还是感觉有点别扭。
房地一体是原则，不应该有卖房不卖地的情况，更不应该有房的买卖合法，但地的买卖违法的情况。
法理上也讲不通。但貌似只有用这个方式，才能解决当下的问题。
通过这个案例，我们能感受到一点法律规定与生活实践关系的紧密与尴尬。
关于宅基地使用权，法律、政策怎么规定，能影响全国近十亿人的切身利益，而且也有可探讨、研究的空间，值得钻研！
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其实每当安宁的静夜
可思的也不仅仅是法
