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宅基地使用权
文/小窗灯火
前十篇写完了总则编,第十一篇给物权编开了个头儿,第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力,第十三篇写了不动产登记不是行政确权,第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后是物权变动四篇(十五、十六、十七、十八),小区居住三篇(十九、二十、二十一),共有规则两篇(二十二、二十三),所有权取得特别规定两篇(二十四、二十五),第二十六篇给第二分编所有权编收了个尾,写了主物从物孳息添附的事,第二十七篇解决了用益物权的几个前提性的问题,第二十八篇写了尴尬的土地承包经营权,第二十九篇写了建设用地使用权。
这一篇,写宅基地使用权^_^
从人类建房而居的历史开始,宅基地的历史应该也就开始了,当然极久远。很多农民的宅基地是“祖传”下来的,是自己有的,或自家有的,从来就有。
但我国在上世纪50年代的农村集体化运动中,全国农村的土地,包括宅基地,都被集体化了。
大意是所有的私人土地所有权被剥夺,没有哪个个人再享有宅基地所有权了,所有宅基地都变为集体所有。
个人享有的,是使用宅基地的权利。如今,宅基地使用权作为一种专门的用益物权而存在。
关于宅基地使用权,民法典中只有四个法条,承载的法律知识很简单,但事情很复杂。农民的住宅用地是立身之本,我国农民人数又极多,所以非常重要。
我国幅员辽阔,关于宅基地的问题又过于具体,不同地区间可能存在较大的差异,具体实施时,还是有赖于国家政策、规章、地方性法规来规范和调整。
《土地管理法》中关于宅基地的规定都较为原则,更不用说民法典了,民法典中能说的是 “宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。”
长期以来,关于宅基地使用权,也确实是一直在由国家政策调整。咱们在民法典中,就只研究他作为一种民事权利的属性。
宅基地是农民的基本生存条件,要居住就要盖房子,要盖房子就要用地。
地的所有权属于本集体,只有本集体组织的人才能取得使用权,所以宅基地使用权一定是有身份权属性的,而且取得宅基地使用权,没有期限,不需对价。
但是也不能说宅基地使用权就一定没有财产权属性,不能一棍子彻底打死。
民法典中,有“转让”的字样,《土地管理法》中也说:“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。”
意思就是,宅基地使用权是可以转让的,是可以出卖、出租、赠与的。
但由于宅基地使用权的身份权属性,其转让要受到严格限制。
在实践中,农村一户人家只有一块宅基地,一家人只能有一个房,不能多个房。
如果一定要转让,得满足几个条件:
一是只能转给本村村民,转给外村人不行,转给城里人更不行。
二是你想转让你家的宅基地,必须是你全家人已经进城落户,在城里有稳定的职业与收入。不然你房子、地都卖了,以后怎么办?
三是购买你宅基地的同村村民,自己没有其他宅基地,因为一户人家只能有一块宅基地。
几个条件往这一放,其实宅基地使用权的转让就被限制的非常严格了。
但是上有政策,下有对策,法律上的规则,不一定能完全避免现实生活中各种情况的发生。
例如有农民想卖村里的房子,本村没人买他的,想卖给外村人,外村人不是本村集体组织的成员,怎么办呢?
把户口迁进这个村就行了。
迁户口的时候与村委会说好,我迁户口的唯一目的,是买你村的这个房子,没别的目的,我也不是你村的村民,所以涉及到村里的承包地、村企业利益分配、村委会选举等问题,你们都不要找我,跟我没关系,我就是为了要这个房。
而且,虽然法律限制宅基地的转让,但实践中有大量的违规转让的情形,法律说宅基地使用权不能转让,但是他就是转让了。
在完成转让后,已经形成了一种事实,一种稳定的秩序。
北京著名的画家村,便发生过关于宅基地使用权的纠纷。
改革开放后,第一批富起来的人当中有卖画赚钱的画家,他们到处采风、写生。
有位画家在北京通州发现一个地方风景非常不错。当时还是生产队,他就跟生产队说,能不能让我在你们这盖个房子,我给你们钱。
生产队留着地也没用,就同意了,说你盖吧。
画家就把地拿过来,修了一个小别墅。后来跟去了一群画家,他们买农民的宅基地,买过来就修房子,慢慢就有一大群画家住在那里。
画家愿意买,农民愿意卖,两厢情愿。
画家们一面采风、写生,一面组织各种活动,展览、评选、研讨会、交流会,餐馆、宾馆、摊贩如雨后春笋般纷纷出现,红红火火。
慢慢地村里住的大多数人都变成了画家,形成了一个产业链,画家的画要有人加工、装裱、出售,画家需要各种画笔、画纸、颜料,相应便出现了大量的商铺、店铺,甚至工厂。
极大地带动了当地经济的发展,当地的面貌发生了很大改变,当地农民也得到了不少好处,生活水平得到了很大提高。
皆大欢喜。
然而,发生了一件纠纷,让很多人坐不住:有位画家买了农民宅基地之后,修建了小别墅,里面还有工作室。
但很多年之后,卖宅基地的这个农民不厚道,去找画家要求再多给些钱。
画家已在彼居住、作画多年,当然不同意。
农民便提起诉讼,要求法院确认他与画家之间的买卖合同无效,理由是宅基地的转让是违法的。
法律有明文规定,这块宅基地的转让,确实肯定是违法的。
法官敢判决确认宅基地转让的合同无效,让农民把钱还给画家,让画家把宅基地还给农民吗?
当然没这么简单。
当地村委会、镇政府都跑到法院去找,说千万千万不能这样判,这样判了麻烦就大了:
这样一判,实际上就是确认画家村里面住的画家的房子全都是违法的,原来卖宅基地的农民都可以来找,那就把画家村给毁了。
毁了画家村,牵一发而动全身,后果非常非常严重。
法官也觉得不妥:当时是农民自愿签的合同,钱也已经收了,现在又要反悔,利用法律规定起诉,无非是想多获取些利益。
百般调解,没有结果。
最后法院与当地政府等多方协调,定出解决方案:
法院首先认定,农民与画家签的合同中,涉及到房屋所有权买卖和宅基地使用权买卖,房屋所有权是独立存在的一个权利,房屋买卖合同有效,双方不得反悔。宅基地问题则另行解决。
诉讼过程中,镇政府、村集体做出决定:十多年前农民出卖宅基地,说明该农民不需要宅基地了,予以收回;然后因画家已在本地生活多年,将画家视为本村村民,把宅基地特批给画家。
一通操作,画家的房子保住了,画家村也保住了。
但是这个判决,还是感觉有点别扭。
房地一体是原则,不应该有卖房不卖地的情况,更不应该有房的买卖合法,但地的买卖违法的情况。
法理上也讲不通。但貌似只有用这个方式,才能解决当下的问题。
通过这个案例,我们能感受到一点法律规定与生活实践关系的紧密与尴尬。
关于宅基地使用权,法律、政策怎么规定,能影响全国近十亿人的切身利益,而且也有可探讨、研究的空间,值得钻研!
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其实每当安宁的静夜
可思的也不仅仅是法