民法典学习笔记，已经发过三十七篇。三五分钟就能读完一篇，点上面的“话题”就能看，欢迎感兴趣的朋友往前翻^_^
不动产抵押权的战争
文/小窗灯火
记得小时候看电视，小伙伴们最关心、讨论最热烈的，是谁能不能“打赢”谁：关羽能不能打赢马超，乔峰能不能战胜鸠摩智，郭靖能不能打过金轮法王，展昭能不能击败欧阳春……
“打”，是对抗的极端形式，即使在以和平与发展为主流的当代，中国能不能打赢美国，乌克兰能不能抗住俄罗斯，华为能不能干过苹果，这样的话题都让人兴趣盎然。更不必提遍及体育界的竞技了，例如樊振东会不会打赢马龙，荷兰能不能踢赢阿根廷……
矛盾普遍存在，大到国与国之间，小到同时发现一粒米的两只蚂蚁之间，甚至挨着长的两棵小草之间，都有着或明或暗的对抗。
“打”“斗”“比”充斥在整个宇宙的每一个角落，物竞天择，博弈与对抗洋溢着自带的魅力，这是最能让人津津乐道的事情之一，放之四海貌似皆准。
法律的任务之一，是要调整社会关系，从而建立良好的社会秩序，塑造和谐、美好的社会环境。
教员说，实现永久和平的唯一途径，是以正义战争消灭非正义战争！！
得，还是要打。
要“和”，却必须通过“打”才能实现，即使实现了“和”，仍需保持能打赢的强力震慑才能维持，“和”与“打”便形成一个对立统一的张力结构。
民法典放在桌上，只是一本小书，里面静静躺着10万多个字，看似毫不起眼，却能映射向我国长天大地全社会的每一个角落：每个人所拥有的每件物品，每个主体与另一个主体的每一宗交易，每扇家门关上之后家里面的夫妻子女关系……全都离不开民法典。
这10万多字，要带给社会秩序与稳定，要送给人们和谐与安宁。
想实现这个目标，事先必须经过无数场激烈的“战斗”。所以民法典字里行间暗流涌动，波涛汹涌，不知哪个法条就暗含着厮杀的痕迹，鼓角争鸣，刀光剑影。
今天这篇要写的抵押权，设立的目的在于将来债权不能实现时，可就抵押物的价值优先受偿。
既要优先，就必须打的赢才行，打不赢，那就只能往后站。
抵押权是物权，天生带有能依权利人自己意志排除他人干涉的含义，应该算是个比较能打的。但是不是在民法典的世界里就所向披靡，天下无敌了呢？
还真不是。
来来来，让我们一起走进抵押权“血拼”的战场，领略一下那些能干掉抵押权的强悍，也欣赏一下那些被抵押权灭掉的败将。
在民法理论上，探讨的是权利之间的战争，但在现实中，是享有权利的人之间的纠纷，在这篇文中，就先不明确区分了。
战场分两个阵营：
红方自然是抵押权阵营，分不动产抵押权，动产抵押权。动产分一般动产、特殊动产，动产抵押权又分已登记抵押权、未登记抵押权。
蓝方比较复杂，常见的有普通债权人，抵押物的买受人、承租人，法院对抵押物采取了保全措施或执行措施的普通债权人，破产程序中的其他债权人，都是。
红方很能打，蓝方也来者不善。蓝方阵营中的权利，也是正当的、法律认可的并予以保护的权利。
如果某项权利不合法，法律不予保护，那压根都不能加入蓝方阵营，不具备与抵押权过招的初始资格。
红方与蓝方，为什么要打仗呢？
红方，抵押权人，在其债权到期不能实现的时候，可对抵押物行使权利，有权要求法院将抵押物拍卖变价，就拍卖价款优先受偿。
蓝方众将则情况各异：
普通债权人，抵押人以某财产向红方抵押权人设了抵押，除此外还向其他人借了钱，又没有设立担保物权（意思是这位抵押人既欠红方抵押权人的钱，也欠普通债权人的钱）。
抵押人都还不上，抵押权人、普通债权人自然都希望能将抵押人的财产变价，偿还自己的债务，便形成争抢之势。
买受人，抵押人以某财产向红方抵押权人设了抵押，又卖掉了。红方要将此财产拍卖变价，而购买这项财产的买受人要主张所有权，自然不易调和。
承租人，抵押人以某财产向红方抵押权人设了抵押，又租出去了。红方要将此财产拍卖变价，而承租人想要继续租用，也就起了冲突。
普通债权人加强版，普通债权人虽没有抵押权，但先于红方抵押权人申请法院动手了：在审判阶段对抵押物进行了保全，或在执行阶段对抵押物进行了查封或扣押。其对抵押物实现了司法控制，便升级为普通债权人加强版。
破产程序中的其他债权人，当抵押人是公司，一旦申请破产，便像有个罩子从天而降，罩住公司所有财产，同时要求所有债权人申报债权。
公司所有的债权人都盯着罩子里面的财产欲将其变价，以公司所有财产总价值，除以债权总额来计算清偿率。
红方抵押权人却提出，罩子里面有给自己设了抵押的财产，要拿走去吃“独食”。
当然要博弈一番。
好了，经过简要分析，双方列阵完毕，开打：
不动产抵押权人vs普通债权人
除农村土地外，基于法律行为的不动产物权变动一般要登记才能生效。民法典第402条规定，只要是不动产，甚至包括在建的不动产，要设立抵押权，一律应当办理登记。
现实生活中，作为不动产抵押的财产，以商品房最为常见。我们已经建立起了非常完善的不动产登记制度，大家也都有建立起了非常稳定的不动产登记意识：所有涉及到不动产的交易，一般都会要求拿产权证看一下。
不动产抵押权设立后，不动产登记簿、产权证都会有所体现。
不动产抵押权不经登记，就不能设立，不存在！但一经登记，便具备强大的对抗效力！
当不动产抵押权人申请法院将抵押的不动产拍卖变价，以价款优先受偿时，有普通债权人跳出，说抵押人还欠我钱呢，他还不了我，现在他有了卖房钱，得给我分一点。
可笑！
这个没什么争议，法律规定的抵押人权人的优先受偿，本来就是优先于普通债权人受偿，在抵押权人的债权得到清偿前，普通债权人没资格去分一杯羹。等抵押权人吃饱后，普通债权人方可去找找看有无剩饭。
结论：不动产抵押权人完虐普通债权人。
不动产抵押权人vs买受人
不动产抵押权经登记设立后，若抵押人要将抵押物出卖，买受人要产权证一看便知上有抵押，买受人知道该房设有抵押，一般便打退堂鼓不再买了。
也有买受人在知情之后，还要去买，自然再无“善意”可言。
若搁以前，抵押财产不准转让，经过抵押登记的不动产，压根不能再办理过户登记，不经登记，买受人根本不能取得物权：不动产抵押权人可排斥买受人物权的存在。
现在抵押物能转让了，但不动产抵押权登记的效力仍在，具体规则在写抵押物转让时详述，此处不赘。
当然，抵押人与买受人之间的买卖合同一般是有效的，买受人可以有效的抵押合同为依据，要求抵押人承担违约责任。
但是无论如何，买受人不应妨碍不动产抵押权的实现。
结论：不动产抵押权胜，买受人败。
不动产抵押权人vs承租人
这个要分两种情况：先押后租，先租后押。
先押后租：
不动产抵押权经登记设立在先，其后，若抵押人将抵押物出租，承租人要产权证一看便知上有抵押。
承租人可另寻别房再租，也可能就看上这个房了，有抵押也要租。
明知有抵押，还要去租，自然再无“善意”可言，可能有承租人说：“我没看产权证，不知道……”
那不能怪别人。
不动产抵押权人要求将不动产拍卖变价时，承租人无权主张继续租赁，除非与不动产的新主人谈成新租赁协议，否则只能乖乖搬走。
先租后押：
不动产所有权人先将自己房屋出租了，承租人在租赁期限内占有该房屋。而后不动产所有权人又去找人借钱，并拿已经出租的房屋办理抵押登记。
当将来不动产所有权人不能还钱，该房屋就要被拍卖变价。
法条原文是：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
大意是，即使该房屋被拍卖，承租人仍然有权继续租用这个房屋。承租人虽然阻止不了房东换人，但是也没人能要求承租人搬走。
结论：先押后租，不动产抵押权人胜，承租人败；先租后押，不动产抵押权人仍能优先受偿，承租人仍能继续租用，互相不能奈何对方。
不动产抵押权人vs普通债权人加强版
抵押人以某财产向红方抵押权人设了抵押，除此外还向其他人借了钱，没有设立担保物权。
这样我们视野中便是三个人：一位债务人，一位有抵押权的债权人（红方），一位无抵押的普通债权人。
但这位普通债权人抢先申请法院动手：在审判阶段对抵押物进行保全，或在执行阶段对抵押物进行查封或扣押，实现了对抵押物司法控制。
红方抵押权人在实现抵押权时，是需要先诉至法院，并在取得胜诉判决后申请强制执行的。在执行阶段，才能将抵押物拍卖变价。
执行程序中，有“先到先得”的说法。
普通债权人已经率先实现对抵押物的司法控制，升级为加强版了，如果红方抵押权人不如人家跑的快，还没有申请法院查封抵押物，或者落在普通债权人之后轮候查封，那二人就要掰掰手腕了。
算了不啰嗦，直接上结论：率先查封，不能影响不动产抵押权的优先受偿效力，只是抢到了对被查封物的处分权。
普通债权人实现对抵押物司法控制的法院，与红方抵押权人欲申请实现抵押权的法院，可能是同一家，也可能是不同家。
如果是同一家法院，可能好商量一点，如果是不同的法院，一般就要用商请函的形式走公文。
处理方式有两种：
第一种，由普通债权人的首封案件将抵押物进行拍卖变价，拍卖款到账后，红方抵押权人以有抵押权为由申请参与分配。
法院依申请将相应案款分配至红方抵押权人案件中，若有剩余案款，再发还普通债权人。红方抵押权人案件的承办法官团队收到分配来的案款后发还给红方抵押权人，以实现抵押权。
第二种，普通债权人司法控制抵押物的法院，将抵押物的处分权移送至红方抵押权人的案件中。
红方抵押权人案件的承办法官团队拿到处分权后，将抵押物拍卖变价，将所得拍卖款发还给红方抵押权人，以实现抵押权。若有剩余案款，再分配至普通债权人案件中，发还普通债权人。
不管哪种方式，抵押权人的抵押权最后都会实现，只是在查封时没能跑在最前面，导致处分权出现欠缺，但经过一番辗转，实体权利不会受到什么影响。
结论：不动产抵押权人胜，普通债权人加强版虽能抢到处分权，但影响不了抵押权人的实体权利。
不动产抵押权人vs破产程序中的债权人
在关于破产的法律规定中，有“别除权”的概念，大意是，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，可以不受破产清算与和解程序限制，单独申请执行，就担保财产拍卖变价，并优先受偿。
破产程序中的其他债权人，不能与抵押权人抢，只能眼睁睁看着抵押权人从破产罩下的财产中，取走抵押财产的价值去吃“独食”。
但是破产程序有其特殊性，对债权与抵押权的实现还是有一定的影响：
例如，抵押权人也要申报债权，因为“债权人未依照本法（破产法）规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。”破产法还要求申报者应当书面说明债权的数额和有无财产担保，并提交有关证据。
例如，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。原来不到期不能行使的抵押权，因为破产申请的受理，可以开始启动了。
例如，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，这项规定是适用于别除权人的，所以抵押权担保的债权，在破产申请受理后产生的利息在破产程序中不予清偿。
例如，在预防企业破产的重整程序中，为避免因担保物的执行而影响重整程序发挥挽救企业的功能，重整期间，抵押权是不能行使的。当然若担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利时，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。
结论：破产程序会对不动产抵押权的实现过程造成诸多影响，但不能左右不动产抵押权的最终实现。
好了，红方不动产抵押权人已与蓝方五将逐一交锋，也PK出了结果，总结一下：
对普通债权人，主要打的就是他，不动产抵押权完虐之。
对买受人，不动产抵押权可追及，买受人不能对抗不动产抵押权人。
对承租人，要分先押后租，先租后押两种情况。
对普通债权人加强版，虽在处分权方面有曲折，但不动产抵押权人的实体权利终将实现。
对破产程序债权人，不动产抵押权的实现过程会受影响，但实体权利不会被损害。
由于不动产登记制度的完善，不动产登记观念的普及，关于不动产抵押权对抗效力的内容，其实并不复杂。
复杂的部分在动产。
本打算用这一篇把抵押权的对抗效力全写完，但写完不动产就已经五千多字了，再写动产就太长了。动不动上万字，大家看起来也累。所以还是分开来，把动产抵押权的对抗效力放下一篇再写吧。
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