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10月底，官方宣布“将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造”。
眼见“棚改2.0”来了，谁都想成为这百万分之一，尤其是一些早有拆迁传闻的小区，比如，德寿宫附近的断河头。
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断河头小区
2020年，德寿宫遗址官宣重建，与其相隔不远的断河头小区传出了拆迁消息。
但后面的事情大家都知道了，南宋德寿宫遗址博物馆早已开门迎客，但断河头小区非但未拆掉分毫，还在2021年喜提旧改，成为城市更新的典范。
这意味着，想拆掉更难了。
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那为何最近又吹起了拆迁风？半个月前，在南宋德寿宫遗址博物馆开馆两周年的纪念活动上，文保单位的相关负责人阐述了“将中山南路上的历史文化遗存‘串珠成链’”的想法。
省历史学会副会长、《德寿宫传》作者周膺先生沿着该思路，建议“以南宋皇城、德寿宫、太庙、天街等南宋遗存为主体，打造‘大宋梦华城’。”
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德寿宫（图源：南宋德寿宫遗址博物馆公众号）
虽只停留在建议阶段，但一旦落在实处必定会“大动土木”，而其中牵扯到的小区，多少会增加几分拆迁可能。
不过，这次真的能如愿吗？
从地铁5号线江城路站E口出来，就能看到断河头小区，沿街的商铺正常开着业，老住户们有的在闲聊打牌，有的在东河边垂钓，上去问拆迁相关的事情，都摆摆手说“不清楚”。的确，表面上看没有任何拆迁迹象，各幢楼宇都比较规整，涂料的材质看着有点年代感，但新旧程度依然胜过大部分老旧小区。一楼的隔离带、内部的老年食堂、微型消防站等设施，也是旧改后增加的，看得出来，社区在小区环境维护上很费心思。而且，这一带小区众多，即便拆迁也不可能仅涉及一个小区。地图上就能看到，被划在“串珠成链”区域的除了断河头，还有临近的横吉祥寺巷小区、百岁坊小区，以及沿街的底商和一所幼儿园。如果真的全部拆掉，不仅安置成本太高，还可能对周边五柳巷街区、东河、德寿宫这些自然历史遗存有影响。所以，遑论“大宋梦华城”究竟能不能建成，“整体拆迁”的主意几乎打不成了。但是，一些隐藏的利好已在民间悄悄发酵，不过受益的不是断河头，而是其临近的百岁坊小区。所谓的南宋博物院，指的是由1000㎡中区大殿（即德寿宫建筑本体）、4000㎡西区遗址展示区，以及杭州市方志馆和部分园林合围的区域，目前已开放的是一期。
既然有一期，便会有二期，二期的开发范围未可知，但就已明确的德寿宫遗址范围（东到直吉祥巷、西到中河中路、南到望江路、北到梅花碑）来看，距离越近的越有望拆迁。附近中介透露，今年1月份，就有人盯上了距离德寿宫一墙之隔的百岁坊，带着亲朋好友一口气买走了4套，问其原因，该神秘买家讳莫如深，只是强调“买了不会有坏处”。为了验证是否真实，我在多个平台上查找了小区今年的交易记录，的确有成交，不过只在4月份网签了两套，均价3.9万元/㎡。除此之外，该小区成交量常年挂零。至于“不火”的原因，中介说小区体量比较小，总共8幢楼，160多套房子，肯挂到二手平台的只有5、6套，价格也常年不调。“卖家心态比较佛系，有一套71㎡的三房，2020年挂出来430万，今年初调到390万，没什么带看量，现在房东也不愿意降价，断河头、横吉祥寺也是这样。所以我们日常更关注建国南苑，行情好的月份能卖出10多套。”![]()
百岁坊巷与德寿宫大殿一墙之隔但中介表示，百岁坊最近可能又要有成交了。有一套55㎡的3楼房源，就在红墙后面那一幢，挂牌价225万元，是目前全小区价格最低的一套。“上个月我带了6组客户来看这套房，不少人想博拆迁，但还在犹豫阶段。”百岁坊小区目前的挂牌均价为4.6万元/㎡，一套带院子的挂到了5.4万元/㎡，比周围几个小区贵出4000-10000元/㎡。“高价惜售的态度多少也能看出房东的心态，估计也博弈。”自从官宣“100万套旧改”后，那些一次次经历了“狼来了”的“待拆小区”，突然有了新盼头，前段时间，我们报道朝晖、杭氧相关的拆迁传闻后，评论区突然变成了业主们的许愿池，大家总能找出不同的拆迁理由。拆迁许愿池一角
毕竟100万个名额，平均分给35个大型城市，每个城市能分配到近3万套，不比2016年棚改那般轰轰烈烈，也会让投资客们再度升起“博一博”的念头。但在这里，我们也要提醒大家一句，博拆迁实际上是一次对赌，赌对了皆大欢喜，而赌错了就是一次大概率失败的投资。比如当年被传得沸沸扬扬的朝晖六区和杭氧，至今都没有拆迁下文。或许有人说，可以买来出租，但经我们测算，杭州老旧小区的资产回报率大部分不足2%，空置率还不低，相比之下，长期定存都显得眉清目秀了。
