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曾经中签率低至7.98%，如今要以市场价三折起拍，拍卖一整栋楼？！
最近，阿里法拍上架的一标的物成功吸引了小凤凰——杭州市临平区崇贤街道金航府（推广名：京杭府）18幢及金航府17幢1单元，2单元101-104室。
截图自：阿里法拍
要知道，金航府在2018年首开，最低中签率仅7.98%，也算当时知名度较高的一个粉盘项目了。
并且小区在2021年底已经完成交付，如今怎么会整楼拍卖呢？
金航府，位于临平区崇贤板块，崇航街与下塘路交叉口。本次被拍卖标的物正是处于小区最北面的两栋高层。
小凤凰实拍
从公示信息来看，标的物总建筑面积达到25775.11㎡（其中18幢16919.64㎡、17幢8855.47㎡），起拍价为1.6751亿元，评估价2.3929亿元，将于12月10日正式开拍。目前已有103人设置提醒，3425次围观。
按此计算，折合房价仅需约6499元/㎡。
小凤凰实拍
要知道，金航府在2017年的拿地价就需要12999元/㎡，开盘均价也需要约24000元/㎡，如今的起拍均价不到拿地价的一半，更是开盘均价的2.7折。
甚至，放到如今的二手房市场来看，这个均价也是非常划算的——杭房数据显示，目前金航府有96套房源在售，签约均价约2.61万元/㎡。细看最近几个月成交的房源数据，高层成交单价基本稳定在2万元/㎡左右。
基于此，我们也可以说基本是市场价的3折起售。
并且，根据标的物评估报告可知，本次拍卖涉及约168套房源，主要有99㎡和128㎡两个户型，若按起拍价计算，单套总价最低仅需约64万元。
截图自：评估报告
市场价三折起拍，还是纯现房！看到这里，是不是觉得实在太划算？
No！No！No！
公示信息中，有一点至关重要——
①上述拍卖标的不动产权须企业整体自持，不得分割登记，不得转让，不得抵押。
②买受人必须为同一主体并作为单一产权承继原产证附记内容，买受人须在“不改变自持商品房屋规划用途”的前提条件下办理转移登记。
截图自：阿里法拍
同时，目前除了起拍价以外，该标的物还欠下物业费、能耗费共约301.6万，这也是需要竞得人承担的部分。
截图自：评估报告
也就是说，不仅拍入价上升，即便有人真“捡漏”，后续也不能单独售卖，最多只能出租或者自用。
但是要知道，崇贤本身产业配套较少，租赁活跃度也不如主城核心区，尤其金航府不处于崇贤核心，租赁需求也较低。
并且周边还有较多的次新小区，整租或合租房源不在少数，像目前贝壳租房上崇贤出租房源达到846套，89㎡左右整租房源的月租金在2800-5000元不等，而金航府与周边小区的整租价格（约89㎡户型）仅2000-3000元/月左右，所以在这里做长租类型的物业，如果不用低价来吸引客户，很难满租。
周边小区实拍
此外，从小凤凰实探来看，虽然小区有西侧的大运河景观优势，但是其劣势也比较明显，尤其北侧的绕城高速+东北侧的铁路轨道，噪音很大，像17#、18#尤其受影响。再加上严重不足的地铁、商业配套，也比较难吸引租客来达到盈利目的。
17#、18#北面直面高速
最后，回归最初问题——为何交付小区会整栋楼拍卖？
一方面，这次被拍卖的本就是开发商祥生的自持物业，并非普通住宅楼；另一方面，《执行裁定书》显示，是因为祥生一直未履行确定义务，从而被法院查封。
截图自：执行裁定书
这一点与祥生的发展也脱不开联系。众所周知，曾经的黑马“祥生”在2021年下半年就遭遇了资金问题，后来也是债务问题重重。
像今年8月初，祥生位于杭州的总部就以约3039万元的总价被拍卖，甚至到了11月11日，更是惨遭退市，其股票代码被联交所移除。
截图自：阿里法拍
没钱了的祥生，未开发项目只能分布质押、出售股份（洺川名著园），已开发项目经历停工危机，如今已交付项目的自持楼幢也被拍卖，实在引人唏嘘......
而关于这次的拍卖结果，小凤凰也会持续关注。那么你觉得，会有人来接盘吗？
