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临近年末“交作业”的日子，新房、二手房市场齐齐整活儿。
近日，位于文晖板块的馥源庭迎来了预交付，也让板块二手房焕发了新的生机，更有业主喊话，馥源庭的二手房要卖8.5万元/㎡！
能达到吗？
馥源庭 小凤凰实拍
嘉里馥源庭位置优越，正处于拱墅区文晖板块，紧邻武林板块。项目自开盘以来就备受市场关注，曾经吸引了4000多人疯抢，中签率低至13.6%，是当年杭州摇号场上的热门选手。
整个小区规划了10幢高层，新房销售期，精装修均价限价为54000元/㎡，面积段为110-347㎡。
小凤凰来到项目现场，看到了整齐划一的外立面，石材底座+四面高级灰铝板，颜值很在线。但往内部仔细看，项目的园区还没有完全呈现好，很多工人在内部工作。
馥源庭 小凤凰实拍
这个状态不禁让小凤凰疑惑，这是要交付了？茫然中才惊觉，本次并不是真正的交付，而是“预交付”。
预交付的原因在于，目前业主购买的新房，实际并未达到完全交付的条件，但小区通过了竣工验收备案手续，基本雏形也已现。
实际上，业主们真正能拿到房子的时候，估计要在明年年中。
一般正常交付后，业主们还需要等待3-6个月，才能正式拿到房产证。而预交付的好处是，等手续完成，开发商就可以办出大证，这样业主们就能在开发商大证完成后，陆续办理好自己的房产证，到时候房子交付就能同步领证。这样的情况，在亚运村交付时，也有出现。
馥源庭 小凤凰实拍
一直在附近上班的中介小王告诉我们，馥源庭预计明年2-3月能拿到产证，开发商承诺的正式交付时间是不晚于25年8月。
因此，小区二手房真正的活跃，应该要到年后，目前来看为时过早。
馥源庭 小凤凰实拍
不过在这期间，已经有业主在关注二手房的情况了。
“事实上，业主们的预期都很高，现在业主群里的呼声都是二手房要不低于8.5万/㎡。”小王这样告诉小凤凰。
问及业主预期是否过高，小王这样分析：“业主们的预期确实是偏高的，尤其是和项目当初新房限价相比，有很大距离，不过，这也和项目本身品质有关系。从目前呈现界面来看，馥源庭确实蛮优秀的。加上这个项目大概率属于长寿桥小学的学区房，也有增值空间。”
但预期归预期，市场归市场，这一直以来都是两码事。
馥源庭 小凤凰实拍
小凤凰对比了区域内其他次新房的成交，目前来看，业主们的预期和市场真实的成交还是有一定出入。
交付不久的锦尚和品府，目前在贝壳上挂牌均价是69279元/㎡，11月的成交均价是50652元/㎡。
小凤凰查阅了相关资料，项目从交付到现在，最高网签价格为75449元/㎡，90天内的成交均价为53058元/㎡。以12月的成交为例，一套170㎡的7楼房源，成交总价是829万元，均价48765元/㎡。（数据综合自手边买房、小鸡选房等）
而与项目一路之隔的中海望庐，10月底成交了一套117.38㎡的中楼层房源，总价581万元，折合单价49497元/㎡。（数据综合自手边买房、小鸡选房等）
中海 望庐小凤凰实拍
但在小凤凰与中介沟通时候了解到，目前的网签价格和项目实际成交价格是有不少出入的，很多时候为了避税会做低不少。
以锦尚和品府为例，整个小区较为庞大，不同的户型和楼幢价格相差较大，目前真实的成交价基本在6.2-6.5万元/㎡之间，更好的位置，价格也要到7万元/平米，这两个月项目的成交还是相对活跃的。
中海望庐12月成交了两套139㎡的房源，一套989万元总价（含车位），另一套1040万元（含车位），几乎是一前一后成交。刨去车位，真实成交价格也在7万元/㎡左右。
对比预期8.5万元/㎡的馥香园，差距还是存在。
小凤凰认为，目前整个市场环境都趋于回稳，二手房成交已经数月连连攀升。对于二手房业主而言，二手房预期走高也属正常，加上杭州现在放开了限价，优质二手次新房未来价格应该也会向好发展。
