次新房一交付，对板块的二手房价格局都是冲击，尤其是高质量、大体量的项目，比如去年12月交付的“申花之眼”馥香园。
尽管目前没有成交记录，但据我们了解，已经有多组买卖双方私下里达成了交易，只等大证落地。
至于价格，或能冲击申花现有的次新房价体系。
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馥香园位于登云路和学院北路交叉口，靠近卖鱼桥文津小学和锦绣中学，到大悦城和待开业的华润万象综合体也不远，周围扎堆着金茂府、古翠隐秀、宜和园、天荟、天珏等一众改善小区。
馥香园实景图
而且其自身的品相也非常不错，小区总建面近24万方，总共828套房源，不仅无公租、无自持，大部分楼幢都做了架空层，最高的一幢挑高5.7米，还自带1400㎡的下沉会所，配置恒温泳池、健身房、瑜伽室等等。
外立面是三面铝板+玻璃，窗墙比极高，加上户型都以大面宽为主，因此颜值相当在线。
最大的亮点是园林配套，不仅有大草坪、戏水池、口袋花园、红枫大道、童玩区、跑道，而且很多区域都做了很丰富的地形变化。不像其它大体量小区，走几步就累了，在馥香园里基本每一步都有新鲜感。
馥香园实景图
就内部和外部配套来说，馥香园的综合实力稳站申花第一梯队，甚至成为T0级选手。更何况，它的主流户型为175-280㎡，是近两年申花交付的最纯粹的住区，没有之一。
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那么馥香园的市场表现如何？由于还没挂出大证，暂无第一套挂牌和成交房源，但私下里已是暗流涌动。
一位在附近“扫楼”的中介说，他们门店已经和至少20多组房东达成了挂牌意向，等着大证办好就立刻上架。
“有人预期没那么高，但现在心理价位一下子就上来了。”中介说，一位认识多年的客户，摇中了一套高区199㎡。
去年8月还愁能不能卖到8万元/㎡，甚至7.5万元/㎡出掉也能接受。但交付后，这位客户腰板儿明显挺起来了，放话要挂到9万元/㎡以上。
这样的卖家似乎不在少数，我们从绿城置换的工作人员口中了解到，245-280㎡户型的意向挂牌价普遍在10万元/㎡以上，甚至接近11万元/㎡。
199㎡左右的中等户型普遍在8万-9万元/㎡出头，面积最小的175㎡也没有低于7万元/㎡的。
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馥香园是新规后的项目，赠送空间没有这么灵活，不过“纯大户型+下沉式会所+园林配套”的天然优势还是很明显的。
