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以上为广告 以下为正文11月28日的这次挂地，杭州拿出了今年的“最大手笔”，7宗涉宅地一次性挂出，一改往日的“挤牙膏”。而且，这批土地的开拍时间是12月31日，无论是出于官方对今年GDP的考量，还是房企对2025上半年货值的考量，都意味着大家要“火并”到今年的最后一刻。![]()
这大概是近几年来，滨江核心区综合素质最好的一宗临江土地。西兴单元地块区位图
论距离，离钱塘江约260米，比同板块的滨江金茂府、丹枫四季更近。论配套，区政府、星耀城、滨江天街、武警医院、丹枫实验学校、江畔公园、地铁站都在地块半径1km内。配置比沿江的滨月云府更全面。![]()
钱塘江实拍地块总体量虽超10万方，但除去40%的商业，以及10%的配建，实际上能分配给住宅的仅有55000㎡上下，按照户均180-200㎡算，不过300套左右新房。至于最终地价是否成为板块新地王，我们认为比较困难。目前西兴单元最贵楼面价是绿城创造的40105元/㎡，想超越意味着溢价率要超过43%。而这宗地块的4万方商业，会在前期堆高开发成本，蚕食宅地的利润，市面上有能力竞拍的开发商有限。![]()
滨盛金茂府实拍上个月，滨江金茂府成交了4套高层，最低的一套小面积单价8.1万元/㎡，而大户型普遍能卖到9万元/㎡左右。
最终地块的成交楼面价，与周边代表性小区的成交价之间有较大的价差，如果是滨江、绿城等品质房企拿地，这便意味着产品力或有很大突破。11月20日的滨江奥体地块楼面价“只有”4.8万元/㎡，并不符合“新地王”的预期，但一个健康的市场从弱走强需要时间发酵，地王频出，地价、房价暴涨并非官方想看到的结果。同理，这批地块中，大部分起拍楼面价照周边项目比没有明显变化，也体现了稳字当头的上层意志。钱江新城2.0的四堡七堡单元JG1405-27地块，容积率2.5，起始楼面价30280元/㎡，比临近的潮语映月（容积率2.3，起价32007元/㎡）、潮语鸣翠（容积率2.2，起价31984元/㎡）还略微降低。钱二地块区位图
市北单元XS070104-23地块，属于人气更高的市北西，但周边多以厂房、产业园为主，小配套稍弱了一点。因此2万元/㎡的起始价，低于同板块的奥印观潮府（22800元/㎡），和建设一路东侧的璞翠云集地块（2万元/㎡）持平。市北单元XS070104-23地块实景
闲林单元YH120504-02地块，离咏溪云庐（容积率1.2，起始价17500元/㎡）直线距离约400米，形状更规整，1.01的容积率也更低，但楼面价只有14520元/㎡。闲林地块地块区位
在湖上春风以北的下沙单元QT0102-14地块，起始楼面价更是只有14000元/㎡，低于21512元/㎡的紫棠园，甚至比3年前出让的湖上春风地块还要低。
富春湾新城地块由于周边商品房较少，地价不具备参考性，但2557元/㎡的起拍价，在一个新房价格16000-18000元/㎡的板块中，还是显得太“实惠”了。
而此批地块中，唯一涨价的就是未来科技城单元YH090901-01地块，相比隔壁的绿汀春晓，楼面价上涨了约3500元/㎡。
地块的定价可以看出，虽然没有了限价的锚，但杭州的调控依然精准。
大致遵循的逻辑就是，有快销预期、现有新房价格与周边二手房价差价较大的板块，可以多涨一些。
绿汀春晓售价27200元/㎡，而临近的翡翠城四期次新房价普遍在3.5万元/㎡以上，好楼层的大户型甚至能卖到4万元/㎡。
这说明，绿汀春晓的售价和地价都远低于真实价值，所以这次挂出的YH090901-01地块就要提价。
未来科技城核心区（祝立铭/摄）
反观其它板块，钱二东的潮语鸣翠、潮语映月虽然卖得飞起，但缺少同区域的品质次新房做锚，因此新地块的地价略降1000元/㎡。
金沙湖、闲林、市北西（东侧）均不属于快销板块，新房与二手房价差不明显。如果维持楼面价，在溢价率不变的情况下，必然会推高购房成本，反而不利于项目后期去化。
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金沙湖（祝立铭/摄）
而价格调低，房企不仅更容易做成本控制，楼盘的品质天花板还会更高。购房者用差不多的价格，买到更好的产品，这才是一个良性循环的市场。
