华润万象生活2024年中期业绩发布，含金量有多高？

○今年上半年新入市的武汉武昌万象城 @玩摄堂

前言

2024年8月28日，华润万象生活及母公司华润置地于同日公布了2024年中期业绩，报告期为截至2024年6月30日的前6个月。

华润万象生活的公告显示，期内营业收入同比增17.1%至79.57亿元，公司权益股东应占溢利同比增36%至19.08亿元；旗下商场零售额更是首次实现破千亿元，达1007亿元。

业绩公布当日，在香港上市的华润万象生活(HK 01209)的股价就高开高走，当日上涨3.33%，且在其后交易日实现连续上涨，股价在3个交易日共上涨超15%。投资者对于华润万象生活的期内成绩及预期发展，都给予了高度肯定。

○期内的核心经营数据及股息 @图源官方

当下，一边是各大房企经营业绩持续下滑，另一边又是包括港资在内的头部商业发展商经营业绩表现疲弱；此时此刻，作为国内商业地产行业领军企业的华润万象生活，交出的这份「超预期成绩单」，无疑给予了整个行业砥砺前行的更强信心。

以下，LAB君就主要围绕华润万象生活的最新中期业绩，并辅以华润置地在最新中期业绩中对于经营性不动产的相关表述，从「整体概况、亮点表现、未来展望」这3大维度，解读这份来之不易且予人鼓舞的成绩单。

○集团期内的综合损益表(部分)

在报告中，华润万象生活将分部业务整合为「商业、物业及生态圈」三大航道。于期内，商业航道业务收入同比增23.4%至28.5亿元，物业航道业务收入同比增13.8%至51.02亿元，生态圈业务收入为573.3万元。

• 商业航道：提供于购物中心及写字楼的业主或租户，包括运营、分租(限购物中心)、物业管理及其他服务。
  

• 物业航道：为社区空间和城市空间提供物业管理服务。
  

• 生态圈：提供包括化妆品自营、文化运营及其他服务在内的丰富生态服务。

相对而言，作为核心业务的商业航道，当前的收入占比虽不及物业航道，胜在增长率高，未来的「想象空间」也更大；物业航道则能持续贡献现金流收入，成为经营性收入的「稳定压舱石」；而新整合的生态圈业务，正与核心航道形成「更强联动力」。

○集团三大分部业务的营收数据

商业航道的量质齐升，购物中心作为商业航道的核心业务，在营项目期内增7座至108座，期末在管面积同比增7.5%至3.98亿㎡，销售额同比增19.7%至1007亿元，租金收入同比增19.7%至125.7亿元，经营利润率同比增0.6个百分点至67.8%。

以在营项目数量而言，华润万象生活仅排在万达商管、万科商业、新城商业之后；以在营项目品质而言，华润万象生活的优质项目规模、店均业绩及回报率，则都「遥遥领先」。

写字楼及酒店的数据，期内，来自写字楼的综合收入增6.6%至9.6亿元，占总收入的12.1%；至期末，集团为25座写字楼(总建筑面积170万㎡)，提供商业运营服务，整体出租率为75%；并为206座写字楼(总建筑面积1520万㎡)，提供物业管理服务。

酒店业务虽并未列入华润万象生活的业绩报告，仍被列入华润置地的业绩报告中之经营性不动产业务；公告显示，酒店业务的期内收入降3.8%至10.4亿元，毛利率下滑7个百分点至11.7%，入住率下滑2个百分点至62%，平均房价降7.5%至996元。

○位于深圳湾的华润置地大厦及深圳安达仕酒店 @图源官方

物业航道显规模效应，占总收入比例最高的物业航道，期内保持了外拓节奏，新增合约面积2433万㎡，期末在管面积3.98亿㎡，合约面积4.46亿㎡，覆盖全国146个城市，保持在行业第一梯队。

○由华润万象生活物业管理的武汉东风研发总院 @图源网络

生态圈业务多元布局，期内来自生态圈业务收入，主要为自营化妆品业务及文化运营业务，毛利率为39.9%；华润万象生活首批自营化妆品零售店，于2024年6月在昆明万象城率先亮相。

○在昆明万象城亮相的国际化妆品品牌 @图源网络

资本运作渠道再拓宽，以青岛万象城为底层资产的华润商业REIT，在期内作为首批消费REITs，实现超额认购并率先上市，且成为涨幅领先、运营良好、分红突出的市场佼佼者，树立了做优「大资管」业务、完善「投融建管退」资本渠道的新范式。

○以青岛万象城为底层资产的华润商业REIT在期内运营良好 @图源网络

高分红比例兑现承诺，在业绩保持增长、现金持续流稳健、主要财务指标健康且无重大资本性支出的情况下，华润万象生活也兑现了对于资本市场的承诺。

在公告中，集团给出了「中期股息每股0.279元(同比增25.1%)，以及特别股息每股0.575元」的惊人分红比例，分红总额将达19.5亿元，几乎与期内净利润额持平。华润万象生活的格局与信心，也传递到了香港股市及国内零售市场。

于整体而言，得益于母公司的鼎力支持，及自身砥砺前行的良好表现，华润万象生活交出了一份「逆势上扬」的优异成绩单；而新整合后的「商业、物业及生态圈」三大业务航道，各具「高增长、规模化及多元化」的互补优势，也将持续激发更多潜能。

以下，我们聚焦华润万象生活的商业航道特别是购物中心业务。

因为在集团三大业务航道中，物业航道的收入占比最高(占整体收入64.1%)，而商业航道的收入增长最快(同比增23.4%)，购物中心业务收入则同比增34.1%至18.9亿元，增长率又是「遥遥领先」。

○武汉万象城的夜景

行业引领地位持续巩固，集团在管的108座在营购物中心，在当地市场为「零售额TOP1」的购物中心为46座，环比增15%；在当地市场为「零售额TOP3」的购物中为85座，环比增3.7%；非重奢类项目的整体零售额，同比增幅达26.8%。

至期末，华润万象生活的NOI(运营净收入)为85亿元，同比增20.7%；NOI率(运营净收入/投资总额)为67.8%，同比增0.6个百分点。以上各项数据，在国内零售行业，都是当之无愧的顶尖水准。

○集团在期内的部分经营数据 @图源官方

重奢商场数量全国第一，至期末，集团在管重奢购物中心的数量为13家，其中12家为独资或合资自持经营，仅有「兰州万象城」为外拓输出经营；值得注意的是，提档升级的「济南万象城」，被正式列入重奢购物中心的名单。

期内，13家重奢购物中心的整体零售额同比增长9.6%；如剔除去年下半年的新开项目如「长春万象城」，整体零售额可同比增长4%。

其中，「福州万象城、济南万象城、天津万象城」，零售额增幅均超双位数；「深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城」等成熟项目，零售额均保持稳步增长。

如此好的表现，在年内国内市场重奢项目零售额普遍下滑的大趋势下，尤为难能可贵。

期内开业项目表现优异，在今年上半年，有「武汉武昌万象城、常州万象城、邯郸万象汇、合肥包河万象汇、北京西北旺万象汇、嘉兴桐乡万象汇、南宁升喜朝阳里」7座新项目入市；而在当前招商难度增大的市场环境中，新项目综合开业率仍超97%。

更难得的，以上多个项目入市即取得耀眼表现。如拥有25万㎡超大体量的「武汉武昌万象城」，开业前3日客流累计超60万，零售额累计超5000万，工作日客流均10万，周末客流均15万，且热度持续攀升，已成为焕新长江右岸商业界面的新地标。

位于合肥中央公园板块的「合肥包河万象汇」，自带15万㎡的体量及「新一代」万象汇作品的光环，依托100%的招商率及40%的商圈首进品牌等，开业当日客流超25万，并持续保持了超高口碑，至今都霸榜「大众点评榜单合肥商场热门榜TOP1」。

存量优质项目升级成功，在期内，多家在营成熟项目完成了契合市场趋势的大规模调改升级。如已晋升「百亿年零售额商场」的重奢标杆「沈阳万象城」，在今年3月完成了高楼层超1万㎡的空间改造，整体气质、零售额及租金收入等，都有大幅提升。

而在合肥当地拥有强势市场号召力的「合肥万象城」，在今年6月推出的全新餐饮空间「Foodie Sky」，将高层美食街区与屋顶空中花园融合重塑，一经面世即大受消费者欢迎，改造后月均新增零售额1600万元，月均新增客流90万人次。

逆势拓新秉持自我节奏，不仅有新开业的7座新购物中心，华润万象生活在期内还新签外拓输出项目7个，上市至期末累计外拓项目数量已达46个；期内，外拓项目收入贡献占比为27.5%，税前利润贡献占比21.4%。

○2023年底开业的南昌红谷滩万象天地是集团在华中大区的外拓项目之一

品牌库优势及品牌扶持，至期末，华润万象生活的资源库品牌数量已超1.3万个，合作品牌数量超7000个，期内重点品牌全国新开门店占比25%，在营购物中心平均出租率增0.6个百分点至96.7%，可同比项目租金坪效增长2.9%。

同时，为了对冲传统品牌拓店意愿持续降低的影响，集团积极挖掘高成长性的新兴品牌，并依托布局全国的平台优势，扶持品牌从所在城市走向全国市场，如来自武汉的「The boots泥靴、O‘eat、NEED、野果yeego」等高人气品牌。

于整体而言，面对复杂严峻的国际局势及国内结构调整深化的多重压力，身处「扩大内需第一线」的华润万象生活，依然交出一份靓丽的中期成绩单，并给予市场更强的信心；当然，期内同比大增25%的应收账款规模，也是时下艰难市道的实诚注脚。

鉴于华润万象生活不涉及地产开发业务，集团也能够「轻装上阵」，专注于资产运营业务；重新整合明确的「商业、物业及生态圈」三大业务航道，也分别指向了「高效、规模及多元」的发展方向，集团开拓潜力区域及航道的节奏，正在逆势提速。

继续加码优质资产，在今年上半年，华润万象生活的母公司华润置地在北京、大连新获取2处购物中心地块，加之计划于2024年至2027年开业的41座自持运营购物中心(9座已开业)，集团商业航道的购物中心业务，规模及收入将持续提升。

○计划于2024年至2027年开业的部分购物中心(不包括外拓项目)

仅在2024年下半年，就有「绍兴更新场、长沙万象城、郑州郑东万象城、西安万象城」等优质项目将陆续面世，其中不乏备受市场瞩目的重奢购物中心。

开拓新的潜力市场，我们还关注到，在未来几年中，华润万象商业将首进呼和浩特、济宁、淮安、广州、三亚等城市，其中包括商文旅融合发展的「超级项目」。

而在东莞，集团旗下首个新产品线 「万象滨海购物村(Mixc Village)」，也在加快推进之中。

外拓项目规模增大，由于房地产行业继续下行，叠加商业地产行业的操盘难度持续增大，华润万象生活作为行业头部商业运营商，将有更多签约优质项目的外拓机会。

未来几年中，集团签约及开业的外拓项目或将迎来快速增长的战略机遇期。

○与阿里巴巴集团合作打造、将于今年底开业的武汉亲橙万象汇 @玩摄堂

生态圈业务新预期，作为核心航道辅助动力的生态圈业务，包含「化妆品自营+文化运营」这2大主要业务。

前者，或将为「新开项目的招商+在营项目的升级」，提供新的支持力；而后者，或将在「文创IP+艺术展览」等领域，为商业航道带来更多元的助推力。

看近期策略，华润万象生活的首要目标，必然是控制成本，增厚利润，保证现金流，即管理层明确表述的「有利润的营收和有现金流的利润」。

看长远发展，商业航道必然是集团的重中之重，A面是持续巩固重奢项目的市场地位，B面则是深度提升非重奢项目的营收占比，打造更多具有鲜明特点与多元活力的非标及创新项目，这或是集团成就「中国最具行业影响力的轻资产管理公司」的商业秘籍。