光谷，需要怎样的新商业？

○KIC PARK的局部效果图

前言

20年前，位于武汉江北滨江片的永清街周边，还是汉口传统老城的「边缘地带」。

20年后，这里历经瑞安房地产、瑞安新天地的精心雕琢，已蝶变为华中最具精致格调与潮流气息的城市级商业中心「武汉天地」；更随着近几年武汉商业的腾飞，无论是外地游客，或是业内同行，都不约而同地将这里锁定为至江城的「必打卡地」。

回望过往的20年，是瑞安与武汉相识、相知、相惜的双向奔赴之路，瑞安也逐渐成为「武汉的城市挚友」。

展望未来的20年，凭借对于江城发展脉络的把握，瑞安把目光瞄向了位于武汉江南的光谷，这里是引领经济发展的「科技引擎&创新大高地」，也是武汉都市圈向东联动的「新核心区」，还尚未形成有强辐射力的商业聚集区，正是一片「新机遇之地」。

○高速发展的光谷片区

2024年11月8日，在这片新机遇之地的核心区域光谷中心城，由瑞安房地产与中信泰富地产联袂打造的超百万方都市综合体「光谷创新天地」，正式推出了B89地块——创新天地商业公园 「KIC PARK」，计划于2025年9月亮相开业。

○项目发布会现场

作为备受市场关注的「武汉第二座天地」，KIC PARK延续了武汉天地的商业逻辑，也透射出操盘方瑞安新天地所秉持的「以人为本」理念，其到底有何与众不同？又会与光谷产生怎样的「化学反应」？这不禁引发了LAB君的兴趣。

在武汉市重点规划发展的8大城市级商圈中，有3处位于汉口，其中的武汉天地商圈「最为年轻」。这处崛起于本世纪初的新兴商圈，曾是建国之前老汉口旧租界区的北端，也是建国之后武汉最大规模的城市更新项目。

○武汉天地商圈的夜景

而在当年，敢于接手这处总体量超150万方超级项目的国内外开发商，屈指可数。

因为，该项目有别于当年盛行的大拆大建之「粗线条开发模式」。首先，开发商要保育活化区域内的百年历史建筑；同时，还要构建出兼具潮流气质与体验氛围的新商业核心，进而重塑在地文化底色。

○2005年之前的永清片区与2018年的武汉天地同框

而得益于成功推出上海新天地的「精细化开发经验」，瑞安义无反顾地入局武汉，且秉持「20年如一日」的匠心精神，在此树立了「城市更新&商业迭代」的教科书式范例。

从初期的新天地商业街，到随后的壹方南馆与壹方北馆，武汉天地「三位一体」的商业组合逐步成型；加之先后落成启用的4栋甲级写字楼，成就了持续刷新武汉商办市场品质天花板的「武汉天地商务集群」。

○鸟瞰武汉天地商圈 @玩摄堂

2023年，已成长为「江城商文旅地标」的武汉天地，全年接待客流3459万人次，是武汉最具调性的城市级商圈之一，也是汉口最有在地氛围的历史建筑群落之一。瑞安展现出的操盘实力及对于江城文化的深刻理解，无愧于「最懂武汉的城市运营商」。

○滨江而立的武汉天地 @玩摄堂

于近两年，不止在武汉，善于以商业内容赋能城市更新项目的瑞安，还在持续推陈出新。在上海，瑞安推出的「蟠龙天地」，秉持城市微度假理念，具象化阐述了对于古镇文旅、公园商业及社区营造的探索实践，项目开业首年就迎来2500万人次造访。

在有着众多老弄堂的上海长寿路，瑞安以留存沪西生活记忆与温度为使命，历时4年打造出重塑精致烟火气的「鸿寿坊」，集历史建筑保育活化、传统市集文化挖掘及亲民社区生活场景于一体。开业首年，小而美的鸿寿坊共计接待客流超1000万人次。

不同于多数运营商强调「规模化&标准化」的开发理念，瑞安更侧重「慢工出细活」的定制化开发，既善于融入城市文化底色与柔性内容，也精于挖掘空间的价值，且有亲和力的呈现，更懂得人的需求，进而回归商业本质，一步一脚印，一步一成功。

而基于过往经验，结合在地属性，瑞安所推出的新一代商业升级作品，落在武汉最具经济活力与商业潜力的光谷。

未来城市中的生活样本

位于武汉城东的光谷，是中国首批国家级高新区，占地面积达518平方公里，包括光谷生物城、武汉未来科技城、武汉东湖综合保税区、光谷光电子信息产业园、光谷现代服务业园、光谷智能制造产业园、光谷中华科技园及光谷中心城8个专业园区。

○承办武汉网球公开赛的光谷国际网球中心

其中的「光谷中心城」，范围面积达23.5平方公里，正是武汉以「世界光谷」为目标，致力打造的光谷地区城市功能配套的核心载体。

○包括光谷中心城在内的8大专业园区示意图

正是在这一核心区域，主要聚集了来自各大科技园区的「高知创造者」，以及来自国有企事业单位的「高知白领」，还有周边高端社区的「新都市家庭」。这3大人群的切身需求，正是工作、社交、娱乐、家庭相互联系更紧密、更便捷的「知识社区」。

而在未来版的「世界级产城中心」，自然要匹配面向未来的「国际化创新活力中心」；于光谷中心城的核心区，正是瑞安房地产与中信泰富地产共同投资打造、总体量约120万㎡且涵盖商业、办公、居住、休闲等全方位需求的「光谷创新天地」。

作为项目自持商业的部分——创新天地商业公园「KIC PARK」，包括5.1万㎡的商业街区、1.3万㎡的绿地公园及7万㎡的甲级写字楼。这是「武汉首个知识社区商业公园」，也是更契合光谷高层次人群多元需求的「光谷全新生活方式目的地」。

○KIC PARK的鸟瞰效果图

与自然融合的公园商业

对于生活在钢筋水泥森林中的都市人群而言，绿意盎然的城市公园正是「去除班味&松弛情绪」的灵魂目的地。

而与商业相融合的「POD公园商业」(Park Oriented Development)，对于有所追求的开发运营商而言，既考验自身的商业审美，也需在前期建设及后期维护中投入更高成本，成果就是为人们带来满足日常需求且提升情绪价值的「chill生活空间」。

○KIC PARK的绿地广场效果图

推出KIC PARK之前，瑞安认真调研了光谷高知人群对于生活方式升级的切实需求，且全面参考了国内外优质POD公园商业的内在共通性，并融入了运营街区式商业的丰富经验。

KIC PARK的出现，可谓是迭代的商业，在合适的时候，遇到了成长的光谷。

○KIC PARK的户外街区效果图

KIC PARK有别于武汉现有的各类在营商业体，既有开放式的活力街道与活动场地，也有亲近自然的绿地公园，还有自带性格属性的品牌组合。面对武汉光谷的机遇与考验，瑞安自有答案。

○KIC PARK的活力广场效果图

有趣的商业更拿捏氛围

传统的商业综合体，不同物业形态之间的物理连接，相对直白而予人感到「硬切换&割裂感」。

而在KIC PARK，商业、公园、办公这3大物业形态，通过空间设计语言，形成更为近人的多元主题功能区，开放式的交界也是充满「柔和性&立体感」。

○KIC PARK的多元主题区拥有开放式的交界

人们置身于「活力广场、市集广场、儿童公园、宠物公园、开敞草坪、樱花大道、榉树大道」等处，油然而生的自在放松，工作之余的放飞心情，生活之中的亲近自然，畅游林间的邂逅野趣，悠然自得。

而打破传统束缚，沐浴自然阳光，重塑灵感之地，也正是KIC PARK「传递多维生活方式、营造解压生活场」之初衷。

○KIC PARK的开敞草坪效果图

同时，商业街区的建筑采用多层露台的开放式设计，从而获得更佳的景观视野；主题功能区还引入更有氛围感的租户外摆区，进而营造出轻松惬意的社交场域。

人、建筑、自然之间的距离，在有颜值、有温度、有活力的KIC PARK，被轻松熨平。

○KIC PARK的商业街区效果图

于品牌组合维度，KIC PARK更注重顾客的体验感，也更关注品牌的成长性。

餐饮品类，瑞安将充分利用自身资源优势，满足周边高知人群的更高追求，树立「光谷中心城的品质餐饮高地」；将打造开放性的人气美食空间，提供可以随时休憩的社交场景。

零售及娱乐维度，瑞安将坚持「引入有趣的零售商店」，集合数码3C、新能源、宠物零售、户外运动等，以传递和引领光谷生活方式；同时将引入Club、Bar、Livehouse等，配合全时段营业街区，构建光谷稀缺的「夜生活社交场」。

计划于2025年9月开业的KIC PARK，目前签约率已超40%，悦活里、星巴克、THE ONE KTV、楚酩轩、云庭荟、TREK、华为、PONN宠物百货等几十家品牌已与项目签订合作协议。据LAB君了解，KIC PARK后期还将持续带来最新的签约品牌信息。

共建共创的社群与社区

在光谷创新天地的「创新金融中心、创新创业中心、创新生活中心」这3大功能组团中， KIC PARK是位于整个项目中部的创新创业中心之商业核心，也是衔接南部创新生活中心与北部创新金融中心的「公园商业走廊」。

○光谷创新天地的整体鸟瞰效果图，KIC PARK位于项目中部

得益于瑞安房地产与中信泰富地产在武汉市场的良好口碑，项目南部创新生活中心的创新天地国际社区住宅销量一直排名光谷前列，目前规划建设5期，已交付4期，约有1600户业主落户，持续积累了坚实的高知客群。

而同处于创新创业中心、紧邻KIC PARK的创新庭院办公区，已由「海康威视、飞速创新、格蓝若」等知名科技企业购买，可为商业组成带来超10000办公人群；而随着KIC PARK内的超高甲级写字楼入市在即 ，还将新增约5000白领客群。

○多家知名科技企业购买入驻的创新庭院办公区

作为所在组团的商业核心，也是整个项目的活力引擎，KIC PARK将与项目内的办公板块及住宅部分，形成自然共生的深度链接，产生活力永续的密切互动。放眼公园、青山、湖泊密布的光谷，KIC PARK也正是融入「半城山水半城湖」的生态社区。

这处为产城一体的光谷、为高知人群聚集的光谷量身定制的最新一代商业作品，将成为持续抚慰光谷创造者的心灵港湾，并以包容兼蓄之诚勾勒光谷生活美学，也以平易近人之姿引领光谷生活方式，更以开拓进取之心探索光谷先锋精神。

○KIC PARK的夜景效果图

过去的2023年，是武汉迈入「GDP两万亿俱乐部」的历史性时刻；而全年GDP高达2715亿元的东湖高新区(光谷)，发挥的「经济领头羊」作用，及区域内成型成片的高新科技产业园区，功不可没。

○光谷标志性的马蹄莲大厦

来自2024年前三季度的公开数据显示，武汉的GDP不仅继续稳居「全国TOP10」之列，社会消费品零售总额更是实现同比增长5.2%至5475.14亿元，增速在「全国TOP10」城市中排名NO.1。武汉的城市商业腾飞之势，明显正在加速。

○TOP10城市2024年前三季度的部分经济指标

在可以预见的将来，光谷的经济实力、高新科技氛围、常住人口增量等，都将持续位居武汉各大城区之首。更难得的是，较之其他城区高烈度的商业竞争，光谷中心城商圈时下的商业竞争压力更小，相信KIC PARK将会拥有从容的发展空间与成长环境。

从上海到武汉，瑞安所操盘的商业项目，可谓是开业一处，就能成功一处；且都在后续的长期运营中，得到市场、品牌及顾客的多重认可。

○KIC PARK的局部效果图

KIC PARK作为瑞安践行「以人为本」理念的最新升级之作，运营商能取得持续成功的商业逻辑，在此也表现得分外清晰，即聚焦可持续发展的商业本质，注重人的体验与需求，看重商业迭新与城市发展之间的契合度。

而在当下的市场环境中，这般着眼于长期价值的操盘逻辑，显得尤为可贵，不仅透射出运营商的底蕴与远见，也顺应了武汉商业积极发展的「微笑曲线」，更将在高成长性的光谷，再度向世人诠释瑞安商业成功背后的共性、链接、坚持与付出。