恒隆地产2024年半年报出炉,透露出哪些趋势?

楼市   2024-08-02 17:10   湖北  


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上海恒隆广场的夜景 @图源网络


#特注本文部分信息和图片来源(排名不分前后)

恒隆地产、钱塘精选、NIKO吴简直等,本文为「新商业LAB」的原创内容,文中所用图片均为「新商业LAB」的摄影师玩摄堂的原创作品,未经授权,严禁转载或使用。


前言


2024年7月30日,恒隆地产正式发布了2024年度中期业绩公告,报告期为2024年1月1日至2024年6月30日。


公告显示,恒隆地产期内总收入同比增加17%至港币61.14亿元,,主要受益于物业销售收入(同期无此项收入);但受多方面的影响,多年保持稳健的物业租赁收入,下跌7%至48.86亿港元,且拖累股东应占基本纯利下滑22%至17.35亿港元。


在一众港资企业中,恒隆地产的内地业务占比远高于香港业务占比,且营收主要来自内地高端商场的租金收入。所以,恒隆地产年报中呈现出的经营数据及相关信息,更能反映内地高端消费市场的时下趋势


○集团2024年中期业绩收入及营业溢利


那么,LAB君就从「整体概况、在营项目、未来趋势」这三大维度,尝试解读恒隆地产的最新中期业绩。而以恒隆地产为代表的港资企业,它们对于内地高端消费市场的当下态度及应对策略,我们也能探知一二。



01



营收增长难掩整体疲软



「新商业LAB」曾在今年5月发布过推文(详情点击:「奢品的「寒冬」,也来了?」)。而恒隆地产在中期业绩中也承认了这一点,指出受「内地奢侈品消费疲软、香港零售及商办市场放缓、人民币兑港币贬值」这三大因素影响,集团期内物业租赁收入下跌明显。


集团2024年中期业绩财务摘要(部分)


内地零售市场分化,恒隆地产在公告中表示,内地市场经历2023年上半年的强劲反弹之后,动力持续转弱,至2024年仍未见起色,奢侈品消费市道走弱,在上海尤为明显,集团旗下高端商场的整体收入下挫4%,唯大连恒隆广场的收益增长。


相反,集团旗下的次高端商场通过积极的宣传推广攻势及优化租户组合,增强了零售选择及客户体验,次高端商场整体收入同比上升5%,出租率及客流量也维持增长。


物业租赁业务之内地商场组合 


努力增强会员粘性,集团在公告中多次提到会员计划「恒隆会」,表示正在持续强化高端会员服务,既是加强与忠实顾客之间的联系,并吸纳新会员,巩固市场地位;同时,也在联动更多的租户,增强租户对于商场在各地市场领导地位的信心。


武汉恒隆广场于期内启用的专属贵宾室「The Lounge 」 @图源官方


香港市场复苏缓慢,受地缘政治及经济环境的不明朗因素影响,集团下调了香港部分主要租户的租金,致使上半年的租金收入及营业溢利分别下跌8%和11%,惟出租率维持在高水平。集团也将持续改善租户组合,并努力带动客流和刺激顾客消费。


恒隆地产在香港铜锣湾持有的FAHION WALK @图源网络


商办市场竞争激烈,办公楼组合占集团内地租金收入总额的18%,期内收入同比下跌4%,主要由上海和沈阳商办市场的激烈竞争所致;而无锡项目的办公楼则逆势录得温和增长,且出租率持续上升。


物业租赁业务之内地办公楼组合 


酒店收入温和增长,集团期内的酒店收入上升3%,受惠于地方政府为振兴区内商务及休闲旅游所作出的努力,客房收入录得9%的增长,惟部分增幅被餐饮业务收入微跌所抵。这或也从侧面说明了内地CPI的持续上涨,致使酒店运营成本增加。


位于沈阳市府恒隆广场之上的沈阳康莱德酒店 @图源官方


物业销售依然亏损,集团在上半年售出香港之皓日的114个住宅单位、蓝塘道的1间大宅及武汉「恒隆府」的4个单位,共进账12.28亿港元。但计及内地和香港的物业销售溢利、营销及营业开支等,物业销售业务于期内录得1100万港币的营业亏损


显然,在内地楼市持续低迷的市道下,集团主推的高端服务式寓所,在内地多个城市的销售表现都远不及预期。而同为港企的九龙仓集团,在长沙IFS遇到相似难题时,所采取的将可售公寓改为自持酒店的解决之道,或许值得恒隆地产借鉴


武汉「恒隆府」的外景


物业重估由盈转亏,至报告期末,集团的投资物业及发展中物业总值为1930.07亿港元,录得6.34亿港元的重估亏损(2023年为2.51亿港元收益)。


其中,内地与香港的物业组合,估值分别为1307.65亿港元及622.42亿港元,分别录得3.51亿港元的重估亏损(2023年为2.16亿港元收益),及2.83亿港元的重估亏损(2023年为3500万港元收益)。


净负债率继续上升,至报告期末,集团的净债项结余为466.56亿港元,环比增加13.04亿港元;净负债率为32.9%,环比增加1个百分点;而在加息环境下,集团的平均有效借贷利息增至4.3%,环比增加0.4个百分点。


集团业务所面对的最大汇率风险来自人民币汇率波动


整体上看,内地零售市场的整体疲软,负面影响力正由下至上持续蔓延,也终于波及到位居行业金字塔顶端的高端商场;而业内公认的「高端商场抗风险能力强」的商业逻辑,在这一轮复杂多变且被不断拉长的市场底部期中,无可避免地被重新修整。



02



核心在营商场业绩承压



再来看具体项目,报告期内,恒隆地产在内地的高端商场组合,仅有大连恒隆广场的营收保持增长,其他项目的营收各有-14%至持平的下滑;而次高端商场组合则无营收下跌的项目,各录得1%至15%的增长。


上海恒隆广场,作为集团在内地的旗舰商场,继续在本地市场独占鳌头,出租率为100%,且顶级客户保持稳定;期内收入和租户销售分别下滑8%和23%,主要由于消费力稍逊的客户对奢侈品消费更加谨慎,并倾向于在海外旅游中寻找更优惠商品。


上海恒隆广场的内景


上海港汇恒隆广场,商场在上半年举办了各类活动以加强与顾客的联系,期内收入和租户销售额分别下降4%和14%,期末出租率为97%。而在徐家汇商圈,项目也即将迎来另一港资企业新鸿基地产带来的旗舰商场ITC Maison的挑战。


上海港汇恒隆广场的内景


沈阳市府恒隆广场,上半年营收下滑幅度最大的项目,收入和租户销售额分别下降14%和20%,期末出租率为82%。期内,CHANEL精品店在合同到期后,转场至同城的沈阳万象城,这对于商场维持当下的奢品阵容,带来了更大的挑战。


2024年5月,随恒隆广场入沈12载的CHANEL精品店乔迁新址 @NIKO吴简直


无锡恒隆广场,作为无锡首屈一指的高端商场,收入和租户销售额维持稳定,随着多家一线高端品牌于2023年加盟,商场在奢侈品市场的龙头地位进一步突出,期末出租率为100%。


Hermès精品店无锡恒隆广场店于2024年1月开业 @图源官方


大连恒隆广场,转型为高端商场后,号召力持续提升,特别是新入驻的美妆品牌,带动收入和租户销售增长8%和2%,其他业态组合也更加完善,期末出租率同比上升4个百分点至93%。该项目也是近几年内地市场为数不多的成功升级的高端商场


从次高端商场成功升级高端商场的大连恒隆广场 @图源官方


昆明恒隆广场,受市内消费意欲趋缓影响,收入和租户销售额分别下跌1%和6%,商场开业至今踏入第五年,出租率维持于98%的理想水平。而昆明君悦酒店的启幕,也将与昆明恒隆广场产生双向的促进作用。


昆明恒隆广场及昆明君悦酒店 @图源网络


武汉恒隆广场,期内为「恒隆会」会员而设的专属贵宾室「The Lounge 」正式启幕,也带来了一系列推广活动鼓励消费和带动客流量,收入和租户销售额同比分别减少2%和15%,期末出租率为83%。随着武汉SKP开业,商场的竞争压力再度加大。


武汉恒隆广场的外景


天津恒隆广场,商场在上半年采取密集的营销推广攻势,并与地方政府合办多项活动,并引入了珠宝花园和亲子游乐空间等社区营造设施,收入和租户销售额同比上升15%和9%,期末出租率更是耀升14个百分点至94%。


天津恒隆广场的夜景 @玩摄堂


济南恒隆广场,随着商场完成首阶段资产优化计划,多家美妆品牌在此开设独家门店,收入同比微升1%,资产优化计划的剩余阶段预期于2024年底至2025年初达成,以进一步提升商场的吸引力及盈利能力,期末出租率同比升3个百分点至92%。


济南恒隆广场内的美妆区 @NIKO吴简直


沈阳皇城恒隆广场,期内举办了一系列具有吸引力的市场营销活动,带动收入和租户销售额分别上升3%和2%,期末出租率同比增6个百分点至92%,商场计划翻新美食广场,强化商场的餐饮选择,并持续打造更多元化的品牌组合。


沈阳皇城恒隆广场的内景 @图源官方


于整体而言,上海高端消费市场的持续疲软,拖累了集团旗下核心商场的业绩表现;沈阳及武汉市场愈来愈强的竞争压力,导致当地项目面临更强挑战;相对而言,无锡、大连、昆明的项目经营态势更好。次高端商场的良好表现,则是「雪中送炭」



03



稳健仍是当下的关键词



截至2024年6月,恒隆地产在内地共有10座在营综合体;在昆明、无锡、杭州、上海及沈阳,则有供出租及待售的物业发展项目;特别是在建中的杭州恒隆广场,是集团面向未来的「新核心旗舰项目」,且获得了优先级的资金投入与资源倾斜。


在建中的杭州恒隆广场 @钱塘精选


而即便是高优先级的杭州恒隆广场,鉴于当下超预期的招商难度,项目内的高端商场与杭州文华东方酒店的开业时间,也分别延期至2025年与2026年下半年。市场这般行情,很难想象恒隆地产近期还有计划进军内地新的城市,再建新的高端综合体。


杭州恒隆广场及杭州文华东方酒店的局部效果图


那么,结合内地当下的市场态势、集团所秉持的稳健策略及目前现有的项目布局,我们也能大致得出推论,即在市场行情发生根本性的转折之前,恒隆地产不会在内地新的城市拿地,而是会持续优化在营高端商场,也会予以次高端商场更多关注。


如在上海恒隆广场,一座新的楼面面积为3000㎡的零售建筑预期于2026年竣工,以巩固商场在上海本市高端市场的领军地位。


而在无锡恒隆广场,包括无锡「恒隆府」及希尔顿格芮精选酒店在内的二期发展项目,计划于2025年起分阶段落成。


作为昆明恒隆广场余下发展项目的重要组成部分,昆明君悦酒店即将于2024年第三季度开业;位于该酒店之上的昆明君悦居,已于2023年底开始发售。


开业在即的昆明君悦酒店 @图源网络


对于距离我们最近的的武汉恒隆广场,LAB君希望商场能保持强势奢品阵容之同时,也能持续完善其他品类、主题场景及硬件设施。假如,再能引入一家可以俯瞰「华中第一商圈」的高端酒店,那或是成就整个项目破局关键的「云端之匙」。


武汉「恒隆府」所在的塔楼拥有俯瞰周边各大商场的压迫式视野

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