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○广州太古汇鸟瞰图 @图源官方
#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）
广州市规划和自然资源局、广州产权交易所、太古地产等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注出处，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。
01
一波三折的定向转让
2024年8月6日，来自广州产权交易所的公开信息显示，太古汇(广州)发展有限公司以21亿元的价格，成功竞得广州市天河区天河路387号101房，即紧邻广州太古汇的「广州文化中心」。
○广州产权交易所网站的相关公示
2011年启幕的广州太古汇，是太古地产在内地最早启动的综合发展项目，也是广州最为知名的「顶奢商业标杆」，项目总楼面面积超35.1万㎡(不含广州文化中心)，包括太古汇商场、广州文华东方酒店及两栋高端写字楼，其中商业面积约为14.2万㎡。
○广州太古汇的夜景鸟瞰图 @图源网络
回望该项目于2002年启动时，太古地产与广州日报集团达成共同开发协议，各自持有项目股权的比例分别为55%与45%；双方还约定，在同一地块上新建的广州文化中心(后于2012年落成），也由太古地产代建，且由广州日报集团持有。
其后，随着广州太古汇项目日臻完善，太古地产进一步增持项目股权，占比从55%提升至97%，广州日报集团的占比则由45%下降至3%。然而，建成后一直闲置的广州文化中心，即便与太古汇商场相互连通，产权仍然全部属于广州日报集团。
○从广州太古汇商场的屋顶花园看紧邻的广州文化中心
时间来到2023年9月，广州市规划和自然资源局发布批前公示，拟对广州文化中心进行功能调规。这处沉寂十多年的文化类建筑，终于迎来了新的转机。
公示内容显示，其功能用途，由先前的文化、娱乐、体育，调整为商业，并进行加、改、扩建工程，但不涉及建筑规模和外立面调整，该物业的建筑面积为6.08万㎡，其中商业面积为4.58万㎡。
○广州市规划和自然资源局网站上的相关公示
后于2024年5月，该物业以底价23.4亿元，在广州产权交易中心挂牌转让，委托方为广州日报集团旗下的广州市文化广电旅游局。
而值得关注的是，转让条件中还明确写明「新的商业设施不得与该项目(广州太古汇)产生竞争」。显而易见，这是一项经过询价及博弈之后、各方已达成一致的「定向」转让。
○广州文化中心的标的图片 @广州产权交易所
但好事多磨，该物业首次挂牌出售，却转让未果；后于2024年7月再度挂牌转让，价格则降低了2.3亿元，最终由太古汇(广州)发展有限公司竞得。似乎，即便在成交前夕的最后关头，志在必得的新业主方还不忘「再还个价」。
最终，建成之后静静等待12年之久、又在关键时刻历经几度波折的广州文化中心，还是如愿找到了最合适的「归宿」，即转变为商业物业，成为广州太古汇下一步扩容的重要组成。
02
即将启动的全面扩容
来自太古地产新近发布的2024年中期业绩显示，主要受内地消费者出境购物带来的影响，集团在内地的零售业务于期内呈整体下跌态势；而即便如此，集团仍然相当看好包括广州、成都等城市在内的高端零售市场。
以广州太古汇为例，期内零售销售额同比下跌9%，而较之2019年同期增长达91%，且出租率保持100%的高位，集团预期奢侈品零售铺位的需求保持殷切。一铺难求的紧俏市道，等待进场的诸多品牌，也是广州太古汇当下的「幸福烦恼」。
○广州太古汇的夜景
譬如已入驻的如CHANEL、LOUIS VUITTON等顶奢品牌，一直致力于扩大精品店的面积，以增设包括尊享沙龙在内的VIC贵宾间。
而如CELINE等高奢品牌，从「打游击般」屈尊于过道之上的快闪店，到终于开出正式的精品店，前后等待了近2年时间。扩充可租赁面积，正是广州太古汇当下的核心战略。
○主入口动线两侧长期「增设」的奢侈品零售铺位
○中庭连廊过道常年被奢侈品快闪店「占满」
所以，广州太古汇近些年一直致力谋求拿下原广州文化中心，如今也终于如愿以偿。该物业翻新后将扩展为商场高级零售组合的新增部分，以回应日益殷切的市场需求。
而由于原广州文化中心目前尚处于毛坯状态，翻新还需较长时日，太古地产预期该物业将于2026年竣工亮相。
届时，广州太古汇的商业体量也由原先的14.2万㎡，扩充至超20万㎡，成为「天河路商圈内规模第三大的商业项目」；而场内现有的奢侈品牌，及排队等待入驻的国际一线品牌等，经过优化组合后，也将更加出彩。
更难得的是，商场先前缺少的部分业态，如包括高端影院在内的文化及休闲类组合，也或将更加完整；而善于举办各类优质艺文活动的广州太古汇，也或将拥有更大的空间，带来更具调性、更有影响力的跨界大展。
○广州太古汇的鸟瞰图，注意紧邻的原广州文化中心 @图源网络
○广州太古汇将扩容的范围示意图 @图源网络
不止于刚收购的原广州文化中心，太古地产对于与广州太古汇隔街相望的「汇坊」(楼面面积约0.84万㎡)，也正在着手进行新一轮的改造升级。
如对于汇坊的硬件设施，外立面将重新改回现代化的时尚风格，并增设一座连通广州太古汇的空中廊桥；汇坊的品牌组合，也将作为广州太古汇商业业态的有效延伸，升级现有的商业模式。
显然，当下汇坊内「早已不复当年盛景、如今已是门可罗雀」的文和友，将大概率撤出；取而代之的，将是更契合项目整体定位及未来发展方向的新品牌内容。
○汇坊的外立面改造及增设廊桥的规划效果图
○汇坊当前的主要租户是来自长沙的文和友
未来，广州太古汇将进一步扩充经营面积，形成以太古汇商场为核心、原广州文化中心与汇坊作为补充、商业部分楼面面积超20万㎡的「广州太古汇 SuperPlus」，如此也能做好万全准备，迎接广州高端消费市场即将步入的「战国时代」。
03
大佬聚首的广州市场
当前的广州太古汇，作为「羊城顶奢商业标杆」的地位尚无可撼动；先前同样定位高端的丽柏广场，受制于自身体量过小、所在商圈能级不足等先天条件，早已在残酷的市场竞争中败下阵来；而广州K11 Art Mall，也还在艰难推进整体定位升级。
本地高端消费市场目前这般「一家独大」的态势，较之广州的城市地位、经济实力及居民消费水平，则呈明显的「倒挂之势」。这也让国内多家顶级商业运营商，察觉到了难得的商机，更让在广州拥有「站位优势」的太古地产，业已在「未雨绸缪」。
○广州高端商业体的分布态势
在广州城西荔湾区的白鹅潭，太古地产与广州珠江实业集团合作，正在推进总楼面面积近53万㎡的聚龙湾项目。整个项目计划由2027年起分阶段落成，首开展示区将从2025年年底开始，陆续举办展览、盛事、快闪等活动以预热。
○太古聚龙湾项目的规划效果图(仅供参考)
同在白鹅潭，距离太古聚龙湾项目直线距离仅1.5公里，正是华润置地在建中的「广州首座万象城综合体」，项目整体建筑面积约69万㎡，其中商业建筑面积达26.9万㎡，计划打造为高端定位的「世界级地标综合体」。
○广州白鹅潭万象城的整体规划效果图(仅供参考)
不仅只有蜕变中的白鹅潭，位于珠江新城东侧的赛马场地块，得益于包括天河区政府在内的各方共同努力，地块上的原有老旧物业正在加快退场，北京华联(SKP)也已基本确定入驻该地块，将打造为华南第一座、全国第六座SKP项目。
○赛马场地块的整体概念方案(仅供参考)
○地块商业部分将采用Mall+街区的组合模式(仅供参考)
而基于城市商业的整体视角而言，正致力做大做强「天河路商圈&珠江新城CBD」的天河区，依托「白鹅潭高端消费沿江带」引领老城新生的荔湾区，乃至计划打造「5个世界级地标商圈」以夯实国际消费中心城市地位的广州市，各方都在奋力向前。
未来几年中，全力强化粤港澳大湾区「顶流虹吸力」的强势广州，以及正在步入「战国时代」的羊城商业，都已令人期待不已。
