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○蓝天下的北京颐堤港 @图源官方
#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）
太古地产等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注出处，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。
前言
2024年8月8日，太古地产继发布了2024年第二季度营运数据汇报之后，正式公布了2024年中期业绩，报告期为2024年1月1日至2024年6月30日。
公告显示，太古地产期内收入为72.79亿港元，同比基本持平；来自营运的现金收入为37.01亿港元，同比减少12%；公司股东应占溢利17.96亿港元，同比减少19%。
同时，太古地产还公布了中期派息及15亿港元的回购计划。于是，即便集团的中期业绩疲弱，而股价当日反而大幅上涨近12%。显然，投资者对于太古地产于期内的营运管理，及集团未来的发展前景，仍然是相当认可。
○集团2024年中期业绩财务摘要
时下，复杂的国际局势叠加低迷的全球经济，使得包括众多港企在内的商业地产发展商，都不约而同地放慢了在内地扩大投资的节奏，或者更倾向于无需大规模资金投入的轻资产模式，以最大限度地降低潜在风险。
而太古地产则与大多数友商「逆向而行」，于报告期内，集团不仅持续以重资产及合作开发模式在已布局城市频繁加仓，且在内地推出了首个高端住宅产品；更是「手握重金」，在武汉、合肥等多个高潜力城市进行了多次前期考察。
那么，到底是基于怎样的「信心&实力&格局」，能让太古地产这般义无反顾地在内地市场展开逆势布局？
以下，LAB君就从「整体概况、在营项目、发展项目」3大维度，解读太古地产的2024年中期业绩。集团的雄心壮志，或也藏于以下的数据及信息之中。
01
低迷市道下的闪光点
太古地产在公告中表示，中期业绩疲弱主要受香港办公楼市场影响；而在内地，由于「出境旅游增加、部分商场进行翻新及去年疫后高基数」这3大因素共同作用，集团旗下商场的零售额增长已正常化，集团还特别强调，旗下商场的客流保持稳定。
○集团在期内的业务评述
内地零售物业租金增长，在报告期内，集团在内地零售物业租金总额上升10%至港币22.38亿港元，撇除2023年2月增持成都太古里权益带来的影响和人民币币值变动，租金收入总额仍有2%的增幅。
同期，集团在内地的应占零售销售额(不包括汽车零售商的销售，下文同)，还是下跌7%。太古地产也强调，内地零售物业收入稳定，客流有鼓舞性增长，且没有迹象证明旗下商场的租户有租务重组的需求。
如今回头来看，去年初太古地产以较低的「折扣价」，从远洋集团手中收购原成都远洋太古里(现已改名为成都太古里)的权益，这笔精明的重资产投资，对于集团短期业绩及长远发展所带来的正向促进效应，怎么强调都不为过。
○超高人气的成都太古里
香港零售物业压力明显，集团在香港的零售物业组合至期末的出租率达100%，租金总额同比下跌3%至11.98亿港元，整体零售额则下跌了7%。太古地产表示，香港商场客流及零售额将继续面临多项挑战，特别是外游和游客消费模式改变。
○香港太古广场的内景
经济态势拖累商办组合，办公楼租金减少是拖累中期业绩疲软的重要因素，不仅是香港办公楼市场面对供应过剩和需求疲弱的双重挑战，内地办公楼市场也因经济不明朗导致市场气氛较为负面，集团预测下半年内地办公楼租金将会下跌，但尚未见底。
○香港太古坊及太古城的办公楼群 @图源官方
两地酒店业务不同境况，集团于香港管理的酒店业务面临挑战，反映旅客复苏速度慢于预期，餐饮业务也疲弱；在内地的酒店业绩稳定，北京瑜舍酒店于期末关闭，将转为零售用途。期内酒店业务录得折旧前营业溢利0.25亿港元，同比下滑57.6%。
○作为第一家居舍系列酒店，北京瑜舍酒店于2024年6月30日正式关闭 @图源官方
物业买卖录得轻微亏损，集团目前共有9个发展中的住宅项目(4个在香港，2个在内地，3个在国外)；其中，「陆家嘴太古源 源邸」是集团在内地首发的高尚住宅品牌，开售在即；而前滩综合发展项目的住宅部分于期内销售业绩理想，长远来看，预计上海黄金地段的高尚住宅市场前景乐观。
○陆家嘴太古源 源邸的效果图
公平值亏损致溢利下滑，太古地产于期内的公平值亏损为8.79亿港元(香港、内地及美国的投资物业分别录得亏损27.02亿港元、收益16.3亿港元及收益2.41亿港元)，集团也表示此项变动为非现金性质，不会对投资策略产生任何影响。
集团的净资产及净债务，至报告期末，集团的权益总额(净资产)为2841.55亿港元，同比下降1%；净债务为377.96亿港元，同比上升3%；资本净负债率为13.3%，同比增加0.6个百分点；加权平均债务成本为4.1%，同比增加0.2个百分点。
○坐落于香港港岛东区的太古坊及太古城 @图源官方
整体上看，即便受到全球经济持续受不明朗因素及地缘政治紧张影响，太古地产依然交出一份「相对稳健」的中期业绩成绩单。更难得的是，集团特别强调，在主要市场做出长远投资以实现股息持续增长的策略，维持不变。
02
香港与内地同时承压
再来看具体项目，我们主要聚焦于太古地产旗下的零售业务。报告期内，集团旗下香港及内地零售物业组合的零售额几乎全线下跌，各商场的零售额跌幅在20%至3%之间(不含未透露相关数据的广州汇坊)。
○太古地产旗下部分零售物业组合的期内表现
香港零售组合，主要包括太古广场购物广场、太古城的太古城中心和东涌的东荟城名店仓，整体零售额下跌7%(以上三家商场分别下跌13%、4%和3%)，期内租金收入总额下跌3%，期内购物商场近乎全部租出。
○开业于1988年的太古广场购物广场
北京三里屯太古里，期内租金收入总额上升9%，反映项目南区及西区因品牌定位成功升级、新旗舰店开业及北京工人体育场重开和附近地铁线启用而人流强劲，北区现正进行优化租户组合的结构及改造工程，因此零售额下降4%，期末出租率为99%。
○北京三里屯太古里鸟瞰图 @图源网络
成都太古里，不计入集团增持项目股权带来的影响，期内零售额和租金收入总额分别下跌17%及上升1%，反映优化租户组合而进行的改造工程所造成的影响，期末出租率为98%。
○成都太古里于期内持续推进品牌升级
广州太古汇，期内零售额和租金收入总额同比下降9%及8%，反映出境旅客增加，租户组合已经进行优化，商场于期末的出租率为100%。而为了改善当下租赁面积已不足用的难题，太古地产已于近期收购了紧邻商场的原广州文化中心。
○广州太古汇的夜景
北京颐堤港，期内零售额和租金收入总额分别下跌4%及3%，期末出租率为97%。在报告期内，太古地产联合中国人寿，出资受让远洋集团持有的颐堤港二期64.79%股权。颐堤港一期及二期也即将更改案名，目前各方正在商讨新的项目名称。
○北京颐堤港一期内的冬季花园
上海兴业太古汇，期内零售额和租金收入总额分别下跌20%及24%，反映为改善租户组合而推行的大型结构和改造工程所造成的影响；包括意向签约租户，商场期末的出租率为92%。
○正在推进定位升级的上海兴业太古汇
上海前滩太古里，期内销售额同比保持不变，租金收入总额因出租率上升而稳步增长10%。截至期末，租户已承诺租用99%的零售楼面，商场的整体开业率为96%。
○上海前滩太古里于期内开业率持续提升
于整体而言，太古地产在内地商场的零售额虽呈下降趋势，但客流保持稳定；集团还在公告中强调，内地商场的整体零售额较之疫情前(2019年)有相当的增幅。
例如，北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港与2019年同期比较，零售额分别上升4%、31%、91%、1%，仅上海兴业太古汇因改造升级影响下跌14%，而上海前滩太古里2019年之前还未开业。
对于2024年下半年的预期，集团预期零售商在扩张方面将会相对更为审慎，而广州和成都的奢侈品零售商对铺位需求仍然殷切，上海和北京的时装、运动、化妆品、时尚运动品牌及餐饮行业商户对铺位的需求将会坚挺。
○广州太古汇场内的奢品跨层门店
太古地产这番对于内地零售市场未来走向的判断，表现出对长期走势的坚定看好，集团也按此策略逆势提速，主要围绕上海、北京及广州，主要以「合作开发的重资产模式」，持续在内地加码布局。
03
短期疲软与长线机会
我们接着来看太古地产在内地的发展中投资物业组合。报告期内，即便集团旗下内地零售物业组合的整体表现不尽如人意，太古地产将内地作为其核心市场之一的长远投资信心，并未有丝毫减弱，内地市场对于集团租金收入增长的贡献，也愈趋显著。
至期末，除了已落成项目，集团在内地还有北京三里屯太古里(原北京瑜舍酒店改做零售用途)、北京颐堤港二期、西安太古里、三亚太古里及上海陆家嘴太古源等多个新投资的发展中项目。
○太古地产在内地的物业组合概叙
北京颐堤港二期，为现有颐堤港项目的延伸，总楼面面积超37万㎡，是以办公楼为主导的综合发展项目，计划分两阶段于2025年级2026年落成；至期末，太古地产持有颐堤港二期35%股权。
○颐堤港二期将与现有颐堤港项目连为一体
西安太古里，位于西安市小雁塔历史文化片区，是以零售为主导的综合发展项目，包括零售、文化、酒店和服务式公寓，估计总楼面面积接近27万㎡，发展计划尚未落实，预计于2026年起分阶段落成，集团持有项目的70%权益。
○西安太古里的临街建筑效果图
三亚太古里，位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，是集团旗下首个度假型高端零售项目，总楼面面积超过21万㎡，将构成三亚国际免税城三期，预计于2025年年底起分阶段落成，集团持有项目之50%权益。
○三亚国际免税城三期的规划效果图 @海棠发布
上海前滩综合发展项目，位于上海中環线内，毗邻前滩太古里，是包括零售、办公楼及住宅的综合发展项目，总楼面面积超38万㎡，预计于2025年起落成。至期末，项目约88%的总可出售面积已经预售，集团持有项目的40%权益。
○上海前滩综合发展项目毗邻前滩太古里 @图源网络
上海陆家嘴太古源，前称为上海洋泾综合发展项目，位于浦东黄浦江沿岸内环线内，是集高尚住宅、办公楼及文化设施(包括酒店和服务式住宅)于一体的综合体地标，估计总楼面面积超39万㎡，预计于2027年分阶段落成，集团持有项目的40%权益。
○陆家嘴太古源西区规划效果图
广州聚龙湾项目，位于广州荔湾区，总楼面面积近53万㎡。至期末已获得楼面面积约3.27万㎡的用地，相关交易协议的进一步签订将可能继续增加总楼面面积，项目计划于2027年分阶段落成，2025年底将推出首开展示区，集团持有项目的50%权益。
○广州聚龙湾项目规划效果图
广州天河路387号，即原广州文化中心，广州太古汇于2024年8月通过透明公开拍卖成功投得，总楼面面积约为6.1万㎡，将翻新并作为商场高级零售组合的新增部分，预计于2026年竣工，集团持有项目的97%权益。
○鸟瞰广州太古汇及原广州文化中心 @图源网络
此外，集团与上海静安置业成立的合资管理公司，参与活化及管理「上海张园石库门建筑群」，包括6.74万㎡的地面空间及8.89万㎡的地下空间，一期已开业，二期正进行翻新工程，预期于2026年底完成及启幕。太古地产并无持有该建筑群的权益。
○鸟瞰整个张园石库门建筑群 @上海静安区人民政府
从2025年起的随后几年中，太古地产在内地的落成物业组合之预计应占楼面面积，将逐年快速递增；加之相关交易协议可能增加的总楼面面积，集团在2028年持有的落成物业应占楼面面积，将较之2024年实现翻番，且还有进一步增加的趋势。
○集团在内地已落成物业组合的预计应占楼面面积
而太古地产主席白德利先生还在报告中表示，「1000亿港币投资计划」进展理想，迄今已承诺投放超过60%资金，当中的500亿港币计划投放至内地市场。或许，除了尤其看好的北京、上海与大湾区，内地或还有太古地产值得关注的潜力城市。
○至2024年6月，太古地产在中国内地的项目布局
