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○今年上半年表现不俗的成都西宸天街 @图源网络
#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）
龙湖集团、玩摄堂等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注出处，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。
前言
2024年8月23日，龙湖集团公布了2024年中期业绩报告(未经审核综合业绩)，报告期为截至2024年6月30日止的6个月。
公告显示，龙湖集团在期内实现营业收入为468.6亿元，同比下滑24.5%，主要受来自地产开发业务影响；而得益于运营与服务业务的拉升，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元，其中运营和服务业务的贡献超80%。
○龙湖集团于期内的简明综合损益表(部分)
当下，面对国内房地产市场和商业零售市场的「双重压力」，先前很多擅长「地产开发+经营服务」双驱动发展的综合性房企集团失速明显；而龙湖集团的开发业务虽然同样承压，运营与服务业务则成为「艰难时期的业绩稳定器」。
以下，LAB君就从「整体概况、龙湖商业、未来发展」这三大维度，解读龙湖集团的最新中期业绩。对于同样身处逆境且面临多重挑战的其他综合性房企集团而言，透过这份「有韧性、有亮点、有潜力」的业绩报告，背后的策略及布局或可借鉴。
01
开发承压与经营增长
龙湖集团的经营业务主要分为三大板块，即「开发业务」(发展及销售办公楼、商业及住宅物业)，「运营业务」(主要包括购物商场及租赁住房的投资物业组合)，「服务业务及其他」(物业管理及相关、酒店营运等)，以上业务全部位于中国开展。
较之去年同期，开发、运营及服务这三大业务的分部收入，分别录得下跌32.3%、增长4.4%及增长7.6%的表现。显然，开发业务于期内的疲弱表现，与运营及服务业务的增长成绩，呈现出截然不同的「冰火两重天」。
○集团于期内的经营分部收入
开发业务仍为营收核心，集团于期内的开发业务营业额为337.6亿元，交付物业总建筑面积为302.9万㎡，开发业务结算毛利率为7.4%。
期内，集团录得合同销售额为511.2亿元，西部、长三角、环渤海、华南及华中的占比分别为28.1%、27%、20.1%、14.3%及10.5%。开发业务仍是营收贡献的主力，但盈利方面承压明显。
○位于武汉武昌滨江的龙湖清能·天奕公馆外景效果图
运营业务收入贡献明显，集团运营业务主要含商场和冠寓，期内录得不含税租金收入66.1亿元，商场、租赁住房及其他的占比分别为78.4%、19.8%及1.8%；至期末，集团开业商场建筑面积为829万㎡(含停车场为1076万㎡)，整体出租率为96%。
○武汉江宸天街的外景 @玩摄堂
服务业务的毛利率提升，在期内，集团服务业务及其他不含税收入为64.9亿元，同比增长11.1%，业务毛利率为32.3%，同比增长0.4%。至期末，集团物业的在管面积为3.7亿㎡，且收获了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新合作伙伴。
○龙湖物业在国内市场颇具口碑 @图源网络
集团的净资产和净债务，至期末，龙湖集团的权益总额同比增加2.4%至2421.8亿元；综合借贷为1874.2亿元，环比减少52亿元；净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，在手现金为500.6亿元，「三道红线指标」继续稳居绿档。
集团能持续优化债务结构，得益于借助政策支持，且依托良好商誉，增加成本更低、账期更长的经营性物业贷与长租贷，期内净增经营性物业贷219亿元，并重点削减短债及境外债券。至期末，集团借贷成本降低至4.16%，平均合同借贷年期增至为9.19年。
盈利能力以及土地储备，集团于期内的核心税后利润率为11.7%，同比下滑0.9个百分点，主要为营业额、分占合营及联营企业业绩、税金变动的综合影响所致。
至期末，集团的土地储备合计为4141万㎡(权益面积为2959万㎡)， 环渤海、西部、长三角、华中及华南的占比分别为34%、25.8%、15.3%、14.9%及10%；期内新增土地储备为60万㎡(权益面积为35万㎡)，多位于北京、上海、苏州等高能级城市。
○位于苏州相城高铁新城的龙湖未来·御湖境立面效果示意图
于整体而言，楼市依然复苏缓慢，如2024年上半年全国商品房销售额同比下跌25%至4.71万亿元，龙湖集团的开发业务不可避免地受到影响。即便如此，集团在确保财务稳健的前提下，仍能适当拿地；而运营业务的稳定表现，也给予集团更多信心。
02
龙湖商业的整体向好
截至2024年6月30日，龙湖商业已在国内20个重点城市开业91座商场，合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家。
期内录得不含税租金收入53.2亿元，同比增6.2%；商场租户销售额为342亿元，同比增10.3%；平均日客流为295万人次，同比增9.7%；「成都东安天街、南京雨山天街、重庆云领天街」3座新商场入市，前两者为重资产项目，后者为轻资产项目。
以下，我们就主要围绕作为龙湖商业核心产品的「天街」商场，来看头部项目及各大区域内项目的不同表现。
○今年上半年表现不俗的成都西宸天街 @图源网络
租金收入TOP5商场，至期末，龙湖商业旗下共有75座在营「天街」，租金收入排名前五的商场，依次为「北京长楹天街、重庆北城天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街Ⅰ期、重庆时代天街Ⅰ期」；以上5家商场的租金收入占总收益的20%。
○租金收入TOP5商场的信息
期内，北京长楹天街表现稳定，租金收入录得微弱跌幅；杭州滨江天街Ⅰ期、苏州狮山天街表现出色，租金收入分别录得10.4%、8.3%的增长；重庆时代天街Ⅰ期、重庆北城天街的租金收入，分别录得-3.8%、-9.3%的跌幅。
○期内表现出色的杭州滨江天街 @图源网络
○苏州狮山天街于期内焕新开街的山下街区 @图源网络
西部区域，至期末，区内的重庆、成都、西安，分别有15座、11座、2座在营天街商场，共计28座在营天街商场，租金收入占总收益的32.8%，同比下降1.8个百分点；租金收入为17.4亿元，与去年同期基本持平。
○西区天街商场的信息
区内租金收入贡献最大的前5名商场为「重庆北城天街、重庆时代天街Ⅰ期、重庆时代天街Ⅱ期、重庆金沙天街、成都西宸天街」。
○位于重庆沙坪坝高铁站上盖的重庆金沙天街 @图源网络
○作为第三代天街代表项目的成都西宸天街 @图源网络
华东区域，区内的杭州、上海、苏州、南京、宁波、常州、合肥，分别有9座、6座、5座、5座、2座、1座、1座在营天街商场，共计29座在营天街商场，租金收入占总收益的38.7%，同比上升0.8个百分点；租金收入为20.5亿元，同比增10.6%。
○华东天街商场的信息
区内租金收入贡献最大的前5名商场为「苏州狮山天街、杭州滨江天街Ⅰ期、杭州金沙天街、杭州西溪天街、上海宝山天街」。
○杭州金沙天街的夜景 @图源网络
○上海宝山天街的外景 @图源网络
北部区域，区内的北京、济南、青岛、沈阳，分别有8座、2座、1座、1座在营天街商场，共计有12座在营天街商场，租金收入占总收益的19.4%，同比上升0.9个百分点；租金收入为10.4亿元，同比增12.3%。
○北区天街商场的信息
区内租金收入贡献最大的前5名商场，依次为「北京长楹天街、北京大兴天街、北京亦庄天街、北京房山天街、北京熙悦天街」。
○北京大兴天街的外景 @图源网络
○北京房山天街的外景 @图源网络
华中区域，区内的武汉、长沙、南昌，分别有3座、2座、1座在营天街商场，共计6座在营天街商场，租金收入占总收益的5.4%，与去年同期持平；租金收入为2.9亿元，同比增9.2%。
○华中天街商场的信息
区内租金收入贡献最大的前5名商场，依次为「武汉江宸天街、武汉白沙天街Ⅰ期、长沙芙蓉天街、长沙洋湖天街、南昌青山湖天街」。
○武汉江宸天街外景 @玩摄堂
○长沙芙蓉天街外景
于整体而言，龙湖商业作为龙湖集团的「业绩稳定器」，专注布局一二线高能级城市及「轻重并举」的战略举措，收获了稳定的经营回报；核心在营项目的表现虽各不相同，整体态势持续向好，未来更有不断入市的新项目，将带来可观的「增量效应」。
03
持续优化的盈利结构
不可否认，对于国内房地产市场及商业零售市场而言，当前时期甚至未来较长一段时期，都是需要审慎面对的「艰难时期」；如何保持盈利，是行业共性问题，也是整个行业穿越周期需要解决的难题。
而龙湖集团正在践行的举措，一方面是逐步修复开发业务的利润，另一面则是保持运营及服务业务收入及利润的稳步增长，以不断优化利润结构。围绕这番初见成效的战略布局，龙湖集团对于投资物业的资源倾斜，也在持续加大。
○龙湖集团目前主要的在建投资物业
截至2024年6月30日，龙湖集团旗下主要的在建投资物业，包括19座天街商场，规划建筑面积超240万㎡；仅在2024年，就有「合肥高新天街、天津梅江天街、绍兴镜湖天街、苏州相城天街、海南海口天街」即将入市，天街商场也将首进多个城市。
○合肥高新天街的外景效果图
○海南海口天街的外景效果图
在2025年及以后，还有「武汉武昌滨江天街、武汉新荣天街、长沙新姚天街、长沙开福天街」，及位于杭州、常州、南宁、昆明的多个天街商场亮相在即。
○武汉武昌滨江天街的效果图(仅供参考)
○武汉新荣天街的效果图(仅供参考)
结合以上的在建投资物业之布局，以及期内新增土地储备之趋势，龙湖集团的战略发展方向也逐渐清晰；即A面，是保持西区大本营的稳定经营态势；B面，是聚焦华东及华北的高能级城市，以更高品质的住宅项目修复开发业务的利润。
而C面，则是主要围绕华东及华中的高潜力城市，持续加码布局，并以高活力的商业项目，形成更具规模效应的「城市商业矩阵」，进而持续增厚商场租金收入，且与租赁住房业务、服务业务及开发业务形成联动性更强的「龙湖生态圈」。
按照龙湖集团的预期，至2028年，来自运营及服务业务的经营性收入占比将提升至50%，从而实现第二曲线收入超过第一曲线。届时，龙湖集团的整个业务模式，也将逐步升级至更具竞争力的「新晋赛道」。
