长沙第一座万象城，能否振兴河西商业？

○长沙万象城的夜景 @图源官方

前言

2024年12月18日，作为华润置地打造的第40座万象城，也是长沙首座万象城购物中心，位于长沙湘江西岸桐梓坡核心区的「长沙万象城」，正式登场亮相。

项目开业首日，LAB君专程从武汉奔赴长沙，且未在河东老城的五一商圈停留片刻，而是直奔湘江西岸，就是为了在第一时间，切身感受长沙万象城带给桐梓坡商圈乃至整个河西的新意与活力。

在长沙万象城，我们与本地同行进行了深入交流，还偶遇来自合肥、南昌、郑州的业内朋友，大家无不感慨新商场的精妙设计与超高人气，且对于操盘方敢于打破本地市场常规、引入占比超50%的餐饮首店阵容，表达了由衷的钦佩。

而与业内人士的看法有所不同，各大社交平台上有部分声音，认为长沙万象城对比同期开业的西安万象城，品牌能级不够，硬件档次不高，开业略显仓促，且整个综合体也未配置高端酒店，结论就是五一商圈或万家丽更值得去。

○长沙万象城的信息卡片

那么，于筹备期就备受市场期待，在开业期则饱受争议的长沙万象城，到底是哪般面孔？背后又有哪些长远布局与市场谋略？

以下，我们就提炼「区位、定位、设计、品牌、问题、未来」这6大关键词，带来有关长沙万象城的深度市调报告。

长沙，作为中国历史上唯一历经三千年风雨而城址不变、城名不变的「湘楚名城」，是楚汉文化的发源地之一，也是湖湘文化的起源地之一。

由南至北、穿城而过的湘江，则是长沙乃至整个湖南的「母亲河」。湘江流经长沙的东西两岸，东岸是地势平坦的河谷盆地，西岸则是多山、多坡、多湖泊的复杂地势。

○古代长沙地图，城池、河流与山川一目了然 @图源网络

于是，始建于河东的长沙古城，在千年之间持续生长；而以岳麓山为代表的河西山川名胜，既诞生了中国历史上赫赫有名的岳麓书院，也是如今湖南大学之所在，还是众多名人与先烈的长眠之地。

河东富饶繁华，河西文脉赓续，这就是长沙的双面底色。

然而，河东与河西长期以来的发展不平衡，也让长沙市民中存在一个「鄙视链」，在上个世纪末尤为明显。

如河东的老长沙人，称呼河西的大学师生、工人及农民为「乡里别」；而河西人也看不惯招摇的河东人，称其为「街(gai)上打流的」。

正是注意到了城市发展的区域短板，也是可供开发的腹地空间，长沙从上世纪末至本世纪初伊始，启动了发力建设河西的战略宏图。

此后，连接河东与河西的桥梁、隧道、地铁等基建工程快速推进，各类资源配置持续向河西倾斜，河西还诞生了中部地区首个国家级新区「湘江新区」。

同期，长沙市政府也从老城中心的五一广场迁至河西新城，并选定桐梓坡周边的岳麓大道。市政府以明确的态度，表达了对于建设河西新城的坚定支持。

而得益于河西的地价与拆迁成本相对较低，长沙也加快推进河西老城特别是桐梓坡周边的棚改工程，以期将河西滨江新城的行政中心、商业中心、金融中心与科技中心连成一片，打造「长沙的城市新封面」。

2021年，华润置地以总价37.2亿元，拿下出让条件苛刻、总体量达55万㎡的桐梓坡棚改地块，折合楼面价6800元/㎡。

这就是被长沙各界寄予厚望的「长沙万象城综合体」，也是被市场期待建为「三十年河东，四十年河西」的河西商业扛鼎之作。

○长沙万象城的整体效果图

当长沙万象城项目立项之时，内地奢侈品消费市场正值一片繁荣景象。

于长沙市场而言，当时开业仅有3年、位于五一商圈的长沙IFS，是当地唯一的重奢购物中心，开业后每年保持了双位数的销售额增幅，且正在冲击「百亿级商场」。

按当时的市场态势预测，长沙显然可以容纳不止一座重奢商场。

○长沙IFS的夜景 @图源网络

于万象商业而言，当时各家重奢万象城的飙升业绩，让营运方华润万象生活也惊叹于内地高端消费市场的无限潜力，加快打造新的重奢万象城，就成为顺理成章的战略规划。

于是，包括在建的南昌万象城、在营的石家庄万象城等新老项目，都一度被列入升级为重奢项目的名单之中，自然也包括在肩负「振兴河西商业之使命」的长沙万象城。

而面对气势逼人的长沙万象城，作为「星城商业之巅」的长沙IFS，一度相当紧张，品牌更新的节奏陡然提速，如场内的部分指标品牌先后进行了店铺升级，多家华中首进奢品也先后亮相。

显然，九龙仓集团在未雨绸缪，准备应战同城新入局的「高端玩家」。

然而，市场并未按多数人预期的方向发展。

进入2023年，随着口罩时期渐行渐远，以及海外旅游全面开放，内地奢侈品市场开始快速降温。市场风向的转变，也让国际奢侈品集团改变了先前的积极扩张战略，转而纷纷缩减在内地的开店指标。

叠加日益加剧的同业竞争，华润万象生活对于先前规划的「重奢万象城名单」，也逐渐回归现实。如石家庄万象城，就主动放弃了升级计划；被同城友商南昌武商MALL抢先一步的南昌万象城，则选择与时间做朋友。

在华中市场，新入市的武汉SKP已然锁定大部分奢侈品牌未来两年的开业指标。经过全盘考量，长沙万象城理智地暂时放弃了重奢定位，转而明确了「城市品质潮流风向标」之现实定位，先致力打造「潮流品牌+自营高化」的核心阵容。

有趣的是，当长沙万象城阶段性搁置重奢定位的消息明确后，一江之隔的长沙IFS，场内品牌的升级节奏也随之回归常态，大有「终于可以松一口气了」之既视感。

于LAB君看来，刚入市的长沙万象城虽不是重奢定位，整个综合体也暂未配置高端酒店；而购物中心的规划设计、硬件品质等依然在线，也预留了未来进一步提档的升级空间。

市场是变化的，商业是成长的；或许多年之后，长沙也将迎来第二座重奢购物中心。

长沙万象城所在的桐梓坡路东段，东连湘雅路隧道，正好是一段由东向西且有明显高度落差的「上坡路段」。这般的地形条件，明显增加了整个项目的设计及施工难度。

而营运方给出的答案，就是特邀美国CRTKL、日本PINHOLE等明星设计团队，以国际一流标准，结合长沙「山水洲城」的城市符号，在建筑空间、景观设计、主题场景等维度，与坡状地势融为一体。

吸睛的「封面空间」，位于商场东端、面朝湘江的封面空间，是整个项目最具亮点与话题性的特色空间，采用「大尺度全玻璃幕墙&跨五层大型飞天梯」的吸睛组合，代表着「拾阶而上」的向上探索精神，更成为夜间点亮整个商圈的「河西都市图腾」。

户外的「徜徉绿谷」，在商场西北端，设计方巧妙利用地形，以下沉广场作为探索入口，以绿植、台阶、外摆营造谷地氛围，并引入一众具有精致调性的人气餐饮组合，且与北侧外广场的流动水景形成一个整体。河西的山水景致，也就浓缩于此。

高层的「云端盛宴」，而在商场高层，商户经营空间与商场公共区域的传统分界线被模糊化，进而打造出一处兼具舒适、慢调、松弛感的沉浸式空间，结合入驻的特色餐厅，为热爱美食的长沙市民带来「城市级的餐饮新高地」。

最适合的多首层设计，沿坡而上的长沙万象城，紧邻地铁4/6号线交汇的六沟垅站，因地制宜建成地下三层的经营空间，且每层都有出入口。LG、B1层直通地面，拥有高跨度空间的B2层无缝连通地铁站，这番设计也为商场低楼层带来了充沛的客流。

首档揭幕的厂牌空间，在高楼层的封面空间，营运方推出潮流内核的「MIXSTEP」全新厂牌，首档揭幕「浮岛之洲、星野之丘、大地冰川、赶往旷野」四大想象之地主题地貌，引入多家首发潮牌，以期打造空间、品牌、事件与人相互串联的热点空间。

艺术装置与航天大展，在封面空间的B1层外广场，一座高达9米的艺术装置融入双星、星环、星光等在地元素；在商场L4的云端盛宴主题区，由知名艺术家蔡雅玲创作的大型艺术装置《潮头》，将红色水晶珠演绎为夜空中的璀璨星河。

位于商场L1的《中国·航天探索中心》全景式航天展，是该展的国内第四站，也是该展首次进驻购物中心。

而营运方在开业季带来的各类艺术装置及艺术展，目的是表达潮流态度、搭建青年场域、致敬城市精神，以彰显「何不立潮头」的城市态度主张。

不俗品质与满满细节，长沙万象城于所在的长方形地块内，设置三大中庭为空间节点，辅以两处不同风格的直梯厅为直通连廊，形成相互交汇的「8字型动线」。

○商场L1的平面图

各楼层公区布置了充足的休息区，主题空间内还采用了契合在地文化的主题休息区。为了满足母婴顾客的需求，位于L3的mamacare母婴中心还配备了儿童就餐区、温奶器、加热湿巾、消毒柜、饮水机、婴儿床、可租赁童车等完善的服务与设施。

○mamacare母婴中心提供的齐全服务

于整体而言，在本地市场，长沙万象城的硬件设施毫无疑问是位列「第一梯队」；在万象商业体系内，项目与同年开业的武汉武昌万象城、常州万象城属于同一档次，LAB君甚至认为长沙万象城的设计感，更技高一筹。

当然，较之重奢定位且由顶级国际大师担当设计顾问的西安万象城，论及设计、硬件及氛围营造，不仅长沙万象城略逊一等，国内能与之比肩的重奢万象城，也是凤毛麟角。

我们再来聚焦品牌，长沙万象城的商业建筑面积约为26.7万㎡(含地下停车场)，可租赁面积约(GLA)为9.9万㎡，共引入423家品牌，其中超170家为华中、城市、区域首店，开业率超95%。

场内业态主要分为零售、餐饮、儿童、服务、超市这5大类，以品牌数量进行统计，各自占比大致为68.3%、22.4%、5.2%、3.6%、0.5%，这也是城市级、次高端定位的万象城全业态、全客层、全档次之标准版组合。

潮流零售，长沙万象城引入lululemon(长沙二店、河西首店)、SMFK(长沙首店)、13DE MARZO(长沙首店)、ANN ANDELMAN(华中首店)等国际潮流品牌，多家品牌还拥有极具昭示性的巨型外展面。

国潮圣殿，除了一众海外潮流品牌，营运方还在LG层特别打造一处「国潮长廊」，引入TEEBOX、BIPOLAR、PSO Brand、ITIB、IMXS、OLD ORDER、MODE COMMUTER等来自长沙及全国各地的品牌，以期打造新的城市级国潮高地。

高化长廊，大多数次高端定位的万象城，美妆区都位于场内一楼；而长沙万象城则向高端万象城看齐，「国际美妆长廊」设于地下楼层LG，目前暂未同步开业。我们进一步了解获知，入驻的美妆品牌或近20家，且包括多家城市及区域首店。

强势餐饮，项目的最大亮点之一就是餐饮集群，共引入近100家品牌，首店占比超50%；且以涵盖全国主流菜系、环球美食与在地特色美食等的均衡组合，一举打破本地市场湘菜占绝对优势的传统格局。

大餐饮品类，引入了三出山、南堂馆、魔宗烤肉、金泰兰东南洋料理、蚂蚁洞首尔烤肉大本营、同仁四季椰子鸡火锅、黎明屯铁锅炖、白玉串城·朝鲜族烤串、八合里、MOSKVE等一众首店。无论是商务会客或是浪漫约会，这里都一站式满足。

小餐饮品类，长沙万象城聚集了皮爷咖啡、tea'stone、Seesaw Coffee、又题、Joel&O、HOT CRUSH、巧克玩家、iGelato、蔡林记等首进长沙的省外品牌。这番倍具新意的阵容，入市就赢得了河西乃至全城年轻消费者的好感。

于消费者的视角而言，很多人惊叹于长沙万象城的丰富餐饮组合，却也对场内一楼既没有轻奢品牌，也缺少高档户外，还未有高化香氛的品牌定位颇有不解，甚至还表达了些许不满。

于B端从业者的视角而言，营运方的招商策略，则是「有新意、有谋略、进可攻、退可守」的积极姿态。首先是交出了高开业率的高分答卷，且在餐饮、潮牌、高化等维度「精确发力」，还预留了一楼品牌在未来合同年可续租、可升级的想象空间。

看过长沙万象城的诸多优势内容，我们对于项目在开业期间显露的一些问题，也并不回避。

首先是细节与维护，开业当天一早就抵达项目的LAB君，先在商场周边转了一圈，我们注意到户外绿植区、手扶梯等处的保洁及维护都未做到位。

而在场内，多处洗手间也缺少足够的保洁人员，以致商场的硬件设施固然出色，现场的体验感还有提升空间。

其次是空间与场景，由于所在地势的缘由，商场低楼层设置了较多出入口，而进出地下停车场也并不轻松，这导致了很多顾客在停车场及商场内迷路。

营运方的解决方案，是在停车场及商场的各大出入口，全时段增派人员作为「人型标识」；然而，让员工与顾客都熟悉商场，还需要一个过程。

还有开业期间相对较为空旷的中庭空间与封面空间，原计划在中庭同期亮相的艺术装置，由于些许原因有所推迟；而在「大胆创新」的首发厂牌空间，硬件的打磨、氛围的塑造、品牌的孵化等，都有持续改善的潜力。

再次是品牌与招商，我们在前文说到项目的强势餐饮阵容，这是聚集人气的优势，也是「有待市场检验的考试」。

因为，长沙作为「以辣闻名」的美食之都，市民对于菜品的挑剔度较高，也更偏爱重口味的餐厅。营运方是继续主动引导市场，还是选择被动服从市场，我们且行且看。

最后是交通与周边，长沙万象城地处的桐梓坡路，正好是连通河西核心区与河东的交通要道。项目开业前，这里已是每天早晚高峰必堵车的「河西交通痛点」；项目开业后，桐梓坡路的拥堵，又进一步加剧。

同时，桐梓坡周边作为河西的老城区，当前的城市界面相对老旧。在区域南侧，虽建有占地较大的望月公园与西湖公园，而整体的基建配套与城市面貌，并不出彩。

或许，这正是长沙万象城未如同级万象城那般开发屋顶空间、且整个综合体也暂未配置高端酒店的原因之一；桐梓坡周边当前的城市面貌，还制约了项目及所在商圈的地标效应。

即将过去的2024年，对于长沙、特别是对于河西而言，可谓是「商业大年」。

在河东的长沙县，永旺梦乐城长沙星沙于今年9月正式登场；而在河西，除了推迟于2025年开业的长沙梅溪湖招商花园城之外，长沙观沙岭招商花园城、龙湖长沙月亮岛天街，及长沙万象城，皆在2024年如期亮相。

○今明年，长沙新开业的部分主要商业项目(仅供参考)

今年开业的诸多重量级商业项目中，于所在区位、项目定位、商业体量、硬件品质、品牌能级等多个维度，长沙万象城都有明显的优势，也是当之无愧的何不立潮头之「头号玩家」。

这不仅展现了项目营运方华润万象生活的综合实力，也反映出业主方华润置地对于长沙这座新一线城市的足够重视，及对于加快建设河西战略的全力支持。

○长沙万象城的夜景 @图源官方

纵观时下的国内商业市场，尚处于整体消费疲软的底部期；今年以来，高端消费市场持续走弱，更是让市场信心雪上加霜。

所以，长沙万象城的入市时机并不算很好；而营运方面对超预期的「Hard难度」，采取的应对策略、落地的合适定位、挖掘的外省资源、预留的升级空间，还有来自大区的联动支持等，都足以打出高分。

而且，远离市场竞争激烈的河东传统商业中心、身处河西滨江新城核心区的长沙万象城，也拥有更充足的回旋余地，及更大的自由发挥空间。

○鸟瞰长沙万象城所在的桐梓坡，及湘江东岸 @图源官方

如此，营运方既能卸除压力，不断尝试各种创新理念，为长沙市场带来可持续的「商业新活力」；也能以身入局，且保持耐心，培育属于河西的商业新地标，助力周边的城市更新发展，静待国内高端消费市场的风向转变。