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○鸟瞰位于街道口商圈的季佳PAI
#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）
本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注出处，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。
前言
近几年，处于上升期的武汉城市商业热闹非凡，特别是在长江以南广袤城区的多个商圈，武商梦时代、武汉武昌万象城、武汉SKP等重量级新商业项目陆续面世，共同推动所在商圈乃至整个武昌区的商业影响力、市场号召力与资源虹吸力愈来愈强。
而在一届届「武汉校友」的心目中，位于洪山区、周边高校林立的「街道口商圈」，始终是数十万年轻人近水楼台且能触手可及的「商业白月光」，即便这里已很久未有「新鲜的商业势力」。
2024年9月27日，街道口商圈终于迎来多年首现且打破传统格局的「新开商场」，即在原新世界百货武昌店地块，由本土商业运营商「武汉亿事达集团」(以下简称亿事达集团)打造、全面焕新为专属于都市青年的「季佳PAI」。
○季佳PAI的开业信息
作为存量改造项目，季佳PAI从进场改造到焕新开业，用时仅约半年时间，亿事达集团克服了各种挑战，也重新融入了新的理念，并成功抢在「国庆黄金周前的DDL」之前正式亮相。
项目开业之后，LAB君在第一时间进行实地探场，我们注意到商场内外的焕然一新，也感受到年轻人群的青睐之情。据了解，季佳PAI开业期间的总客流近42万人次，总销售达2200万元。
○商圈首进的年轻态品牌
○在新的中庭举办的主题活动
那么以下，我们就从「商圈价值、空间优化、视觉与人性化更新、特色区域、品牌招商、企业与城市精神」这6大维度，带来季佳PAI的探场报告。
01
街道口期盼已久的新意
武汉是一座多中心、多商圈格局的特大城市，且每个商圈都有自成一体的主力客群，以及不尽相同的特质与优势。
对于街道口商圈而言，这里的最大优势就是「无穷尽的年轻大学生&高活力的都市白领」，加之在武汉江南百万年轻家庭中拥有顶级口碑、孕育希望、迎来送往的「湖北省妇幼保健院」，共同造就了珞喻路与珞狮路交汇处的「黄金十字路口」。
○季佳PAI所在的街道口商圈「黄金十字路口」
多元包容的氛围，年轻人聚集的商圈，大学之城的底色，特点鲜明的街道口商圈也是整个洪山区当之无愧的「都市商业名片」。
崛起于本世纪初的街道口商圈，也是一代代大学生「校外闲暇时光的记忆源泉」。从早年间的亚贸广场与广埠屯电脑城，到其后的武汉群光广场、新世界百货武昌店及武汉银泰创意城等，街道口商圈一度崛起为「武汉江南最繁华的顶流商圈」。
○鸟瞰街道口商圈 @图源网络
然而，随着亚贸广场的变化，以及广埠屯电脑城的沉寂，还有新世界百货武昌店的撤出，街道口商圈近几年却呈现「长期横盘」的态势，且较之同城快速迭新的其他城市级商圈，街道口商圈的「市场声量」愈来愈小。
武汉是一座商业大城，洪山区则是武汉7大主城区中辖区面积最大、常住人口最多、科教资源最密集的城区，需要树立强有力的商业中心，更需要涌现匹配时代需求的新商业内容。替代新世界百货武昌店的季佳PAI，拥抱年轻人的季佳PAI，正当其时。
○季佳PAI的夜景效果图
02
如何在螺蛳壳里做道场
季佳PAI所在的鹏程国际商业裙楼，建成至今已逾20年，硬件设施已显老旧；而商业裙楼的体量仅有3万㎡，且分为5个楼层，使得单一楼层的经营面积被进一步压缩；更具挑战性的是，在前任经营方撤出后，留给亿事达集团的改造时间仅剩下6个月。
季佳PAI作为存量改造项目，新的运营方需要融入恰当的商业理念，也需要更新大量的硬件设施，更需要尽可能挖掘空间的亮点，还需要在较短周期内达成调改目标。老旧物业与创新理念的融合与提升，是存量改造项目的难点之一。
清晰的年轻态新定位，新的季佳PAI圈定周边基数庞大的高校学生、写字楼白领及科教从业者等，明确「年轻力新潮发声地」的全新定位，致力重塑融合创新、文化、潮流及社交属性的新场域。于是，无边界且有无限可能的「π」就成为新的案名。
○首发的季佳系「π」产品的内核解读
全面更新的硬件设施，全新的项目定位，需要有焕新的硬件提供「底层支撑」，才能最大限度达成预期。季佳PAI更新了超5000㎡的建筑立面、6部直梯、8部手扶梯及消费设施等。据了解，项目的整体改造投入就高达5500万元。
○更新后的建筑外立面夜景
○更新后的场内扶梯厅
打开商场内外的空间，为了能在室内举办吸引年轻人的大型活动，亿事达集团在合规的前提下，缩减了季佳PAI的经营面积，将中庭空间扩大至超300㎡。而开业期间在新中庭举办的高人气《黑神话·悟空》主题活动，也验证了此项空间改造的成功。
○在老旧物业中扩出较大的中庭空间并不容易
○正在中庭举办的《黑神话·悟空》现场主题活动
同时，季佳PAI还借鉴上海TX淮海，在外围打造出约400㎡的互动外摆区及网红打卡点，既模糊了现代商业设施与传统街道氛围的边界感，也契合了当代年轻人的喜爱的探店与分享欲，这更是街道口商圈首现的商业创新举措。
○季佳PAI外围的互动外摆区
○互动外摆区很受周边消费者的欢迎
在短短的6个月工期中，亿事达集团以超高效率逐一落实了繁杂的改造工程。当季佳PAI于今年国庆节前焕新亮相时，项目的很多供应商不敢相信，场内的很多品牌方也不相信，甚至周边的很多消费者都是「后知后觉」。
将一座老旧的小型百货商场，成功改造为高人气的新概念购物中心，这是属于亿事达集团的「季佳PAI奇迹」，也诠释了商业更新力与高效执行力相结合之「π的无限可能」，更是属于武汉本土商业人的「街道口新时刻」。
03
新鲜触感与人性化服务
要将人们早已熟悉的老旧商业物业，焕新为让品牌方、消费者都能感受到新鲜感与舒适感的新概念购物中心，新的运营方需要考虑更多元客群的实际需求，也要注重细节与人性化服务，这也是存量改造项目的改造难点之二。
更具昭示性的外部视觉，为了充分发掘季佳PAI正处于「街道口黄金十字路口」的昭示性优势，亿事达集团几乎更新了商业裙楼的整个外立面，并加装了新一代的LED大屏，且全面焕新了从人行步梯到建筑立面的照明灯带，打造出高辨识度的商圈亮点。
○改造前的外立面
○改造中的外立面
○改造后的外立面夜景
突出新鲜感的场内主题，而在季佳PAI室内，中庭的环绕LED大屏、大量运用的金属与亚克力材质、年轻人喜爱的潮流色彩等现代风格的无缝咬合，在低层突出「高活力&空间感」，在中高层呈现「科技·机械·赛博」风格循环向上，以增强游逛体验感。
○中庭的环绕LED屏
○橙色的扶梯厅与浅色的主动线
○场内中层的装饰风格
○场内高层的装饰风格
小体量新商场的大格局，LAB君在现场注意到，季佳PAI虽然体量不大，公区也略显紧凑，却愿意在人性化服务维度提升档次，如新设置的面向家庭客群的母婴室，及在中庭、手扶梯厅等公区设置了诸多的休息区等。
○二楼中庭周边的休息区
○高层中庭周边的休息区
○一楼扶梯厅周边的休息区
○一楼留白商铺改成的休息区
甚至在「寸土寸金」的场内一楼，运营方宁可减少可租赁面积，牺牲部分租金收益，也要开辟出一处较大面积的「公共就餐区&休息区」， 以换来更高的舒适度、更佳的体验感、更好的停留性。这般利他性的商业理念，赢得了品牌方与消费者的好感。
○美食街区内的公共就餐区
○公共就餐区内的绿植装饰
04
开在首层的人气美食街
在街道口商圈，高校师生、写字楼白领及来自湖北省妇幼保健院的多元人群，消费需求更讲求「高效快捷&高性价比」。
如何挖掘契合核心客群需求的消费新意，并快速推进并落实到位，是存量改造项目的难点之三。
开门见山的美食街区，不同于绝大多数购物中心，季佳PAI的一楼的「黄金区域」，主要由临街的轻食茶饮组团与场内的美食档口区域组成。
○季佳PAI一楼的两大主要业态区
临街商铺包括茶颜悦色、瑞幸咖啡、霸王茶姬、矮子馅饼、四时山下等，方便来自周边写字楼白领的外卖取单；场内美食街有茶救星球、爷爷不泡茶等网红茶饮，也有各类特色小吃店及舒适就餐区，庞大的觅食人群进入商场就能「快速找寻到目标」。
○商场首层室内的美食街区
○室内美食街区以档口为主
○高人气的京馔国民面包商店
○临街铺位的四时山下
精心搭配的零售组合，季佳PAI的一楼主要分为人气餐饮集中的南区，及零售品牌聚集的北区。包括小米(带客户服务中心)、华为、VIVO、名创优品、GENTLE PINK穿戴甲等品牌的多元零售组合，可谓是全面满足年轻人群的多维度购物需求。
○商圈首家GENTLE PINK穿戴甲
○带有客户服务中心的小米深受高校师生的青睐
适当留白的探索实践，更难得的是，运营方并未追求「租金收益最大化」，而是选择一条在实践中不断完善的探索之路，如在首层就「留白」了部分优质的临街及场内铺位，甚至婉拒了诸多有意向入驻的商家。
○一楼的部分留白铺位引入了市集或特卖店
对于志存高远的亿事达集团而言，好的项目无必要刻意追求「起步即巅峰的高开业率」；如不愁客流、不愁业绩、不愁品牌的季佳PAI，就可先行开业，在运营中进一步了解商圈价值，再匹配更为合适的品牌，从而走出一条「不断提升的共赢之路」。
05
做成长性品牌的孵化场
当下的国内城市商业，激烈的同业竞争，叠加低迷的消费氛围，使得绝大部分商场都已陷入「招商艰难的境地」；为了吸引市场关注，很多商场运营方更为看重「首店效应」。
然而，很多首店品牌看起来「很美好」，但并不一定有「契合力」；这些品牌也更挑剔铺位与租金，对于小体量项目而言，有时反而会形成「割裂感」，也会人为造成「场内冷区」。
在季佳PAI的前期筹备过程中，有很多高能级的华中、武汉或商圈首店品牌，认可街道口商圈的价值，也主动接洽过运营方，但都提出了相对苛刻的要求，也超出了运营方的承受能力。
规划合适自身特质的业态布局，制订实施性高的招商计划，也是存量改造项目的难点之四。
○季佳PAI将会继续扩充二次元矩阵
○季佳PAI场内的高人气餐厅
延续「品牌力」的新场域，武汉是一座美食之都，有自成一体的特色小吃，也有包容兼蓄中外佳肴及各大菜系之氛围，且涌现出诸多的本土品牌。
如季佳PAI引入的商圈首店「付先生在成都」，及作为老店回归的「秀玉西餐厅」，就是成长于武汉的优质品牌，也特别适合街道口商圈的消费人群。
○商圈首家付先生在成都
○全面升级的秀玉西餐厅
放大「个人力」的试验场，武汉出众的商业氛围、良好的创业环境及多元的消费人群等，在华中地区相对突出；而于高活力的街道口商圈，这些城市商业优势又被进一步放大，季佳PAI则成为诸多个性化主理人品牌的新集结地。
如2021年诞生于武汉的旗袍连锁品牌「唐书汉旗」，很适合游客在此换装后再登武汉大学的珞珈山；「GALATA PLUS土耳其风味餐厅」，能满足周边外国留学生的思乡之情；还有「小楷楷重庆自助火锅」，则成为本地青年与外地游客的聚餐首选地。
来自本土校园主理人的唐书汉旗
○位于季佳PAI的唐书汉旗新店
○武汉首家GALATA PLUS土耳其风味餐厅
○商圈首家小楷楷重庆自助火锅
提升「产品力」的创新场，为了挖掘高成长性品牌，亿事达集团更是将目光从武汉一域延伸至湖北全境，如来自襄阳的「来玺·臻选活鲜·和牛·榴莲自助」，就打破常规海鲜自助餐的主打产品结构，更突出金枕榴莲畅享，也更适合周边年轻人的口味。
○武汉首家来玺·臻选活鲜·和牛·榴莲自助
于整体而言，季佳PAI的招商思路具有突破性的「开放度&丰富度」，各楼层都有高人气的餐饮品牌，运营方给予品牌方更高的自由度，也保留了原先的部分实力商户。项目开业后的高人气场景，也验证了「好的品牌，不一定是为人熟知的明星品牌」。
06
敢为人先的企业与城市
截至2024年9月底，成立于2009年的亿事达集团，在运营管理项目12个，累计运营面积超100万㎡，签约合作品牌超1200家，在商业地产运作领域积累了丰富经验，也展现出雄厚实力。
○亿事达集团在武汉的项目布局
作为在武汉市场有口皆碑的「金牌社区商业运营商」，季佳PAI是亿事达集团首次进军武汉城市级核心商圈的「最新一步」，也是其走出舒适区的「向前一步」，更是其迎接挑战、拥抱机遇的「未来一步」。
从传统的小体量百货商场，焕新为年轻态的概念型购物中心，季佳PAI已然成为武汉存量商业改造的「最新模板」，且打破了街道口商圈多年以来的「横盘态势」，树立了迭新商业内容、实践商业创新、强化商业合作的「最新范例」。
○季佳PAI所在的「街道口黄金十字路口」
对于企业、商圈乃至洪山区而言，这是一次升级之机遇，也是一次重新之成长。善于打造存量更新项目的金牌运营商，与洪山大学之城需要升级的核心商圈之间，秉持敢为人先的精神，坚持持续求新的态度，必将碰撞出更精彩、更有趣的商业蜕变。
