合肥银泰in77开业探场，哪些亮点？多少槽点？

○合肥银泰in77的外景

前言

2024年12月26日，银泰商业集团旗下高端产品线in77系列在安徽的首个项目「合肥银泰in77」，在合肥天鹅湖畔的政务商圈正式亮相，这也是银泰商业集团旗下首个「轻资产模式的in77」。

合肥银泰in77也成为继合肥银泰中心之后，备受合肥乃至整个华中及华东市场瞩目的合肥第二座高端购物中心；更难得的是，该项目还是一座落成已愈10年的「涅槃重生」之商业旧改项目。

○项目的信息卡片

项目开业当天，LAB君就从武汉专程奔赴合肥，以期在第一时间全面洞悉这座老旧商场焕新之后的「无滤镜面孔」，却看到一幅「强行开业&准备不足」的现实场景。

我们在现场，感受到了合肥消费者的充沛热情，也目睹了项目营运方在品牌招商层面的不俗表现；却在更多维度，清晰看到了一座高端商场不应有的海量槽点，以致让人很难相信这是一座「银泰in77」。

本篇商业市调，LAB君也打破常规，开篇就亮明我们的态度，并将从「前世今生、反复更名、品牌阵容、硬件设施、场景细节、未来发展」这6大维度，带来有关合肥银泰in77的深度市调报告。

特别提示，在下文中，我们不会将项目的问题归纳在一个大段，而是会在每个大段分别对应列出。因为，LAB君如归纳总结所看到的问题，似乎一个大段都容不下。

回望12年前，位于欣欣向荣的合肥城西政务中心，紧邻天鹅湖及安徽省广电中心，作为60万㎡都市综合体新地中心商业组成的「新地MALL」，新晋亮相就迎来了超高的人气。而几乎所有人都未想到，这座商场的未来竟会如此坎坷。

○这座商场一直在变，不变的唯有毗邻的安徽省广电中心与天鹅湖

彼时，政务商圈尚处于建设初期，除了2012年开业的天鹅湖万达广场，拥有百盛百货、永辉超市、金逸影城等超级主力店的新地MALL，坐拥天时地利人和之先发优势，如场内的永辉超市，开业当日的销售额就达百万元。

然而，随着2014年合肥银泰城开业，2015年合肥万象城开业，政务商圈的竞争日益激烈，新地MALL在各个维度都被全面压制，经营状态急转直下。

2016年，百盛百货决然撤出；到了2017年，人气冷清的新地MALL也决心启动全面改造升级。当时的营运方安徽新大地商业管理公司的负责人坦言，「过去我们最失败的，是没有能把政务区的高端消费群体拉进来」。

○当年新地MALL场内的冷清人气 @图源网络

又过了一年，翻新后的新地MALL却没有瞄准高端路线，而是与保利商业合作，变身为泛生活化的家庭型购物中心「合肥保利MALL」，于2018年7月焕新亮相。审视新商场的外貌与内核，硬件较之改造前并未有新的改变，定位也与先前大同小异。

果不其然，在开业初期的高光过后，合肥保利MALL全然不敌近在咫尺且处于快速上升期的合肥万象城，整座商场再次陷入人气持续低迷的窘境。当地的业内朋友甚至半认真地直言，「这座商场的磁场太过异常」。

○合肥保利MALL开业初期的高光场景 @图源网络

2023年11月，经过各方努力与积极协调，项目的业主方安徽新大地如愿携手银泰商业集团，确定落地银泰商业集团的in系列高端产品线，并致力重新融入于周边的湖畔生态景致之中。新地中心的高端商业之路，终于拨云见日。

对于该商场的磁场是否真有异常的疑惑，LAB君实地探场后，当天晚上就出现上吐下泻，多日之后才缓过来，这是我们近几年市调中从未有过的经历。

另外，新商场的LOGO，整体大小与悬挂高度，居然都超过了另一侧国家开发银行的LOGO，也不知是无心，还是有意。

○新商场的外立面

再来聊聊新商场的案名。

项目签约之初，对外正式释放的信息，是延续银泰商业集团旗下in系列高端产品线的命名体系，确定名称为「合肥银泰in66」。

而官方为合肥新项目钦定的这则案名，也让当时其他希望获得「in66」名称的安徽省外项目，倍感遗憾。

○2023年11月项目签约仪式的现场图 @图源网络

当时，在in系列的在营项目中，已有杭州湖滨银泰in77、北京银泰中心in01、北京王府井银泰in88、成都银泰中心in99这4大高端商场。

然而，即便是在正式的各种版本官方介绍中，除了被反复提及且深入人心的杭州湖滨银泰in77，其他的3大in系列项目，露出的机会少之又少，其标识度与号召力，自然远不如杭州湖滨in77这座「品牌封面之作」。

○杭州湖滨银泰in77地标性的LOUIS VUITTON独栋精品店 @小红书诶不老奥

甚至有熟悉银泰商业集团的朋友半开玩笑地说，「in01、in88、in99的高端指标品牌加一起，或这三座in系列商场的销售额加一起，也不及in77这一座商场」。

或是注意到这一相对尴尬的事实，银泰商业集团在「合肥银泰in66」开业前一个月，官宣将「in77」升级为旗下高端产品线，取代先前的「in系列」，重新确定了「in77、inPARK、银泰城」三大产品线。

○新商场多次更换了LOGO

于是，合肥银泰in66，就在开业之前，突然变身为「合肥银泰in77」。如此令人始料不及的变化，甚至让场内的入驻品牌和周边的诸多商家皆措手不及，以致新商场开业当天，周边商铺的地址与名称，也是66与77相互混搭。

○市调新商场后就地发朋友圈，在地址定位栏搜索「银泰」，弹出的结果让人哭笑不得

我们暂且把硬件的内容后置，先来谈谈合肥银泰in77的品牌。

因为，这个维度是该项目引以为傲的最大亮点，即便开业期间较多的围挡先「打了个折」，哪怕些许宣传口径的瑕疵有些「莫名其妙」。

来自银泰商业集团的官微推文显示，「合肥银泰in77汇聚了全球顶尖品牌，包括alexanderwang、DIOR等潮奢品牌，以及米其林餐饮等，其中超30%的品牌为首次进驻合肥市场」。

○银泰商业集团的相关报道

然而，官方的通稿并未提及合肥银泰in77的入驻品牌数量。

我们统计了项目官微的品牌列表，如将已打出多家奢品围挡的「睿锦尚品」认做一家品牌，场内品牌数量为213家；按官方口径，城市首进品牌的数量自然应超过60家。

我们还大致估算了品牌开业率，约为70%左右。

此外，不知是何初心，合肥市场期待已久的顶奢指标大牌DIOR，竟被银泰商业集团认证为「潮奢品牌」，且排在alexanderwang之后；我们于场内经过仔细搜索，未找到DIOR精品店的围挡，而在一楼美妆区，发现了DIOR Beauty的围挡。

当然，抛开大面积的品牌围挡与不应出现的宣传瑕疵，合肥银泰in77的品牌阵容依然可圈可点。特别是在「高化美妆、高端户外、品质餐饮」这三大维度，项目开业就建立了傲视政务商圈的头部优势。

百货基底的强势美妆，在商场一楼，营运方一口气引入了10多家高化品牌，包括安徽首家NARS、及DIOR、Lancôme、HR、YSL、Estée Lauder、TOM FORD等，此阵容在品牌数量上也一举超过毗邻的合肥万象城。

生抢硬夺的户外阵容，在项目筹备期间，招商团队就于中高端生活方式与户外品牌维度全面发力，且经过与合肥万象城的明争暗斗，成功拿下了lululemon、Wilson、MAMMUT、KAILAS等人气品牌，给了友商一个扎扎实实的「下马威」。

有针对性的餐饮组合，场内的主要餐饮组合也需要「对照着看」。如原希望入驻合肥万象城但需等位的小奇迹咖啡，在这里获得了顶级铺位；羲和京致、莲香居(香港米其林)、左稻(米其林)、麻六记等首进品牌，则奠定了项目的餐饮领先优势。

还有新白鹿餐厅等杭帮菜，显现出营运方的浙商底色；而从人气烘焙，到东北菜系，背后都显露出「刀光剑影」的争夺痕迹；诸如巴奴毛肚火锅、西塔老太太等重合品牌，更将营运方与友商的争锋相对之心，弄得「路人皆知」。

如果说头部品牌阵容，是合肥银泰in77最拿得出手的「王牌组合」；那么项目的硬件设施，不仅与品牌能级严重不符，更或是制约项目发展上限的「最明显短板」。

固然，有人认为该项目本身就是一处存量改造项目，也是一座轻资产模式的合作项目，就应本着「花小钱、办大事」的商业原则。

然而，项目的业主方是「不差钱&有情怀」的安徽金大地，营业方是「懂审美&有人味」的银泰商业集团，两位巨擘携手呈现的合肥银泰in77，非但是「注入匠心」的令人动容之作，反而是「充满班味」的强行开业之迫。

○项目开业当天的外景

所谓不简单的外立面，为了提升项目的整体调性与商业审美，合肥银泰in77与全球知名的公共艺术设计与建造公司UAP合作，完成了「璀璨冬日花园」的艺术墙饰，寓意繁华披上星蓝在此绽放。

如果「翻译」成通俗易懂的语言，就是经过测算，大规模改造外立面耗费巨大，于是营运方找到一家来头很大的国外公司，给外立面贴上一层「艺术墙纸」，以「四两拨千斤」的高性价比方案，沉浸式呼应了天鹅湖畔的美丽景色 。

未有大改的空间布局，近几年，我们也看过不少存量商业改造项目，大家无不在空间改造维度「上下足了功夫」，尽可能地重塑亮点空间，如大获成功的成都COSMO，及武汉的汉口STAY及季佳PAI等。

而在合肥银泰in77，原有的空间框架几乎被完整保留，只是入口处新增了异形与悬挑的LED屏，室内基色则越调越浅；场内密集的柱网、设计不甚合理的动线、热冷分明的区域等，新商场悉数继承。

该换不换的硬件设施，「老瓶装新酒」的场内硬件，是消费者吐槽最多的维度。如满是凹痕的老旧直梯开业当天就毛病不断，我们还看到了正在抢修手扶梯的员工，以及地面满是裂痕的的地砖。这些硬件，显然都未更换，或者开业之时暂未更新。

于入驻品牌的视角而言，很多商家也须面对先前从未遇见的新问题。如由于商场的电缆容量不足，很多租户在开业前被告知电量不足；而由于厨房排风也不够，多家餐厅须要共用一个排风道。如此硬件，即便招商团队足够努力，也似有劲使不出。

强行开业最明显楼层，新商场的B1，规划为潮牌、二次元、宠物、餐饮、超市及服务配套楼层，看似多元且融合，实则「就是为了填铺」。

更有甚者，或为了仿效杭州湖滨银泰in77的地下二次元空间，营运方也在B1也打出了二次元的旗号且已引入少量谷子店；而现阶段简陋的装饰，开裂的地砖，毛坯状的吊顶，及满是灰尘、油烟与宠物味道的空气，不知二次元粉丝是否愿意前来。

原有的问题依然存在，于整体而言，合肥银泰in77开业所呈现的面貌，在硬件维度只是「简单翻新」，而非「有心焕新」。

项目原有的硬件老化、空间局促、洗手间体验差、场内通往B1的入口少且不好找、设计极不合理的停车场等系列问题，新商场毫无改善。

如果再横向对比杭州湖滨in77、成都银泰中心in99等同系高端作品，合肥银泰in77的硬件差距显然更大。

其实，即便合肥银泰in77的硬件设施不及预期，如果营运方秉持初心，耐心打磨，再等待更多的优势品牌一起亮相，消费者或会更关注商场的亮点而非短板。

但遗憾的是，项目为了抢在去年底开业，细节与场景在匆忙间写满了「心有余而力不足」；新商场所呈现出的面貌，就是一副「妆都没时间化就去上班」的尴尬模样，且把自身的缺失进一步放大。

○新商场开业当天的户外通道

毫无细节的外广场，在最初的规划中，项目临天鹅湖的北侧外广场，定位为打开物理空间、展现体验场景的「精致社交生活空间」。

北侧外广场开业期间的实际状态，则是于寒风中在大面积的品牌围挡前增设了一些绿植和休息区，同时将外露设备区用反光镜予以包裹；而随意堆放在显眼位置的各类材料，以及下沉广场内洒满新刷墙面漆的奄奄绿植，都让人摇头不已。

落客区与人车分流，项目据说新设了清晰的落客点，并设置了人车分流。而我们在现场看到的状况，是混乱不堪的交通设置，也是排起长队等待进场的机动车，还是塞满非机动车的人行道，以致无论是机动车还是非机动车，想停在这里都不容易。

场内边开业边抢工，在营业时间，我们看到很多商场员工与商家师傅，扛着梯子，拿着工具，或在公区抢修，或在店内装修；还有一群群保洁阿姨，似乎刚结束开荒。如此场景，别说甲醛，我们拿出设备拍了几张图，屏幕上就落满一层灰。

当然，合肥银泰in77的细节与人性化设施也并非一无是处。如在场内部分楼层的公区，设置了带覆土真绿植的休息区，还有母婴室的配套设施等，都展现出营运方本应有的水准。

我们接着来看项目开业期间的城市首展与艺术内容。

首先，是位于场内一楼的《福禄徽韵·潮涌东方》潮流艺术展，来自麒麟珠宝Qeelin及HAHA LULU创始人陈瑞麟，带来了一场徽州非遗艺术与现代潮流的碰撞。

其次，合肥银泰in77还携手来自安徽本土的青年艺术家黄玉龙，在一楼中庭带来了静态展览《Exit Through the Gift Shop》。这座5米高的经典帽衫人雕塑，用独特的手势「合」，表达了艺术家的在地情感。

再次，位于主中庭穹顶的巨大白色绸缎般材质的简约艺术装置，有朋友说很像「一棵冰清玉洁的大白菜」。或许，其背后的寓意并不简单。

于LAB君看来，单独审视后两项艺术装置，似乎都审美在线；而组合在一起，放在一家新开业的商场内对公众展示，人们的第一印象，是地上坐着一位穿红衣服的巨人，天上挂着一顶白色的大花。如此的「红白搭配」，明显有悖于中国的传统文化。

合肥银泰in77开业期间，A面是场内的高人气，特别是餐饮品牌，很多高层的餐厅及位于B1的烘焙店都排起了长队。

而B面则是社交平台上的海量吐槽，有说场内装修气味大的，有开车来被堵好久的，有被困电梯里的。显然，合肥消费者对这座新商场释放了极大的善意，而合肥银泰in77也应有继续完善与提升的诚意。

而以专业媒体的视角而言，LAB君认为该项目也可作为一个轻资产模式的参考案例，即业主方与营运方都应明确各自的责任，营运方应按要求达成引入品牌的能级与数量，而业主方也应达成更新硬件的具体要求。

同时，对于此类商业更新项目的改造工期与开业时间，是顶住压力，完善而启；还是屈从压力，强行开业，合肥银泰in77也是一个现成案例。

毕竟，即便是市场期盼已久的高端商业产品线，如项目并未如期展现出与高端商场相匹配的内容，消费者的眼睛自然是雪亮的。

○在满是围挡的一楼，顾客正在排队领取美妆小样

展望未来，政务商圈已不可避免地进入「两虎相争」的激烈竞争态势。

基于百货内核且在美妆领域拥有资源优势的合肥银泰in77，将持续引入更多的美妆品牌，及其他品类的高端零售品牌，不仅将持续分流合肥万象城美妆品牌的销售额，也将奠定「目的性消费的优势」。

但由于空间及场景等先天条件的制约，合肥银泰in77的体验式消费氛围明显不足，而这恰好是合肥万象城的突出优势。

这两座商场之间的相互竞争、品牌争夺及差异共存，今后看点十足。「卷起来」的政务商圈，整体能级也必然「水涨船高」。

无论如何，合肥银泰in77的开业，对于合肥城市商业的正向推动作用，毋容置疑。再多一些时间，再多一点耐心，这座专属合肥的高端商场，也大概率走出一条「低开高走」的新崛起之路。

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