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○位于港岛东半山之上的太古城夜景
#特注本文部分信息和图片来源(排名不分前后)
本文为「新商业LAB」的原创内容,文中所用图片如未标注出处,均为「新商业LAB」的原创作品,未经授权,严禁转载或使用。
前言
近几年,LAB君在研读「太古地产」的年报时,关注到其中多次提及的「太古坊重建计划」;进一步了解获知,太古坊所在的港岛东鰂鱼涌周边,是香港规划最完善的私人商业社区之一,也是「太古集团」旗下这家地产企业的「起源之地」。
在内地,太古地产布局于北京、广州、成都、上海、西安、三亚的商业综合体,其中开业最早的北京三里屯太古里,可追溯至本世纪初的2008年,且这些项目大多自带耀眼的奢华光环,可谓是「行业金字塔顶端的标杆」。
而在香港,太古地产旗下的项目则更为多元,不仅有住宅与办公楼,商业项目也涵盖顶奢、潮流、奥特莱斯及社区商店等,其中开业较早的大型商场太古城中心,甚至可追溯至上个世纪的1982年。
○停靠在太古城中心5楼入口外英皇道上的巴士
○位于太古坊办公楼群之中的太古中央广场
更难得的是,这些太古地产自持经营的「老商场&老商店」,还有位于太古坊及湾仔的自持办公楼集群等,维护保养及升级翻新的水准相当之高,跨越半个世纪依然质感在线,至今都具备很强的市场竞争力。
如果说太古地产的内地项目,是基于早期香港项目的成功经验并进化迭代的「2.0版本」;那么,这些早期的香港项目,则是更为真实、更能追根溯源、更具成长性、且更有观察及借鉴价值的「1.0版本」。
○太古地产在香港的部分主要项目分布
今年金秋,LAB君应邀至香港,从港岛东到金钟,从湾仔到东荟城,深入探访了购物中心、奥特莱斯、社区商店、办公楼、酒店、住宅等「太古地产在港全系作品」。
我们还进入到太古历史档案部,了解到太古地产及太古集团背后的成长故事。巧合的是,LAB君搭乘从武汉至香港的往返航班,也是太古集团旗下的国泰航空;而我们在鰂鱼涌太古道的街边咖啡馆闲坐喝茶时,加入的糖,还是两包太古黄糖。
○位于香港太古坊的太古历史档案部
○国泰航空班机上清晰可见的太古集团LOGO
我们此次在香港的探访,有别于以往惯常的商业市调;而是一家以香港为基地的世界级企业,主动向内地媒体,全方位展示自身历史与内核的沉浸式感知。于是,LAB君不仅有机会触及到更深层次的商业内容,也获得了更多维度、更加细腻的丰富感观。
有关太古集团何以在两个世纪中开展多元化布局?
以及太古地产怎样在城市老工业区实施活力更新?
还有其如何从运营社区商业发展到操盘顶奢商场?
些许心得,值得记录。
01
百年企业如何与时俱进
始于1816年的「太古故事」,最初是由约翰‧施怀雅(John Swire)在英国利物浦所成立的跨国商贸公司,主要业务是航运与纺织业,即将产于美国南方的原棉,装上横渡大西洋的帆船,运至英国兰开夏郡加工为棉产品并出售。
○1840年代的利物浦海关大楼,是那个时代英国的贸易中心 @图源网络
○如今利物浦港的「美惠三女神」,是海上利物浦的象征 @图源网络
大约200年后,还是在美国南方的佛罗里达州迈阿密市中心,太古地产旗下的大型多功能综合体「Brickell City Centre」,似正是延续那段祖辈跨洋开拓、并带领家族企业蒸蒸日上的「时空纽带」。
○1850年,美国多个南方城市是与英国开展贸易的重要港口 @图源网络
○2024年,美国南方城市迈阿密市中心的太古地产旗下综合体 @图源网络
至1860年,欧洲的棉花进口约85%来自美国。而1861年美国南北战争的爆发,北方封锁了南方的棉花出口,导致大西洋航运与英国纺织业都陷入低谷,大批企业倒闭。同期,随着英国在远东的扩张,全球化贸易已成趋势,新的商机也随之出现。
约翰‧施怀雅的长子约翰·森姆尔·施怀雅(John Samuel Swire),在继承家族业务后,于1866年果断到来中国上海,开设了贸易公司Butterfield & Swire,中文取名「太古」,这就是在近代中国很多城市留下足迹、且为国人熟知的「太古洋行」之前身。
○上世纪初,位于上海外滩码头一侧的太古洋行办公大楼 @图源网络
○如今,重新修缮并回归上海万国建筑群的太古洋行大楼 @图源网络
而太古正式登陆中国之时,正是太平天国运动平定的后一年;历经战乱的中国南方,正值百废待兴。在参与经济重建期间,太古又敏锐注意到中国南方城市与内河运输、特别是长江航运的高关联度。
1872年,「太古轮船公司」于上海成立,其引入划时代的新型汽船,先在长江流域营运明轮船,后扩展至中国沿海及其他地区,且在随后数十年,成长为拥有400多艘船只的亚洲主要航运公司之一,也成为今日太古集团诸多业务及海洋服务的起点。
○太古历史档案部内的相关记录及展示资料
○太古沿长江而上到达的中国内地城市
1881年,太古有感于拥有的甘蔗糖贸易网络,及亚洲对精制糖的需求增长,决定创建新业务「太古炼糖厂」,并选址香港当年荒芜偏僻的鰂鱼涌,购买土地,开山平地,建成亚洲最大炼糖厂,至1925年更成为世界最大同类厂房,至今都影响深远。
○上世纪初的太古炼糖厂 @图源网络
○如今在生活中随处可见的太古糖 @图源网络
1900年,随着太古轮船业务持续扩大,保养及维修庞大船队开支甚高,兴建船坞被提上日程,作为世界级优良深水港的香港自然是首选。
太古在炼糖厂以东,耗时10年,建成了亚洲规模最大、技术最精良的造船厂与修船坞,这就是「太古船坞」。
然而,一度「如日中天」的太古,却在随后二战中遭受沉重打击。仅在香港,太古船坞与太古炼糖厂均在空袭中毁于一旦,这处香港当时最大的工业区沦为一片废墟;太古轮船旗下数十艘船只也在战争中沉没,大量太古员工更在战争中「颠沛流离」。
○20世纪初,太古船坞曾是远东地区最大的船坞@图源网络
○1945年初,美军飞机空袭日本占领的太古船坞@图源网络
二战结束后,太古在Swire家族第四代成员的带领下,重建了太古糖厂和太古船坞,太古轮船也以香港为基地扩展到西南太平洋沿岸。或是震撼于「空中的新力量」,太古开始介入航空运输,于1948年入股国泰航空,开启了一段新的「空中传奇」。
○1968年,国泰航空的客机正飞越太古船坞 @图源网络
○2024年,香港国际机场满眼的国泰航空客机 @图源网络
随着战后婴儿潮的成长,人们更青睐新兴的汽水饮料特别是可乐。1965年,为可口可乐提供糖原料的太古,收购香港汽水厂,成为可口可乐的专营公司。1989年,太古又协助品牌重返内地,「太古可口可乐」至今都是内地重要的品牌专营公司之一。
○太古历史档案部内的相关记录及展示资料
○如今位于厦门的太古可口可乐工厂 @图源网络
时间来到1970年代,随着集装箱海运时代的来临,传统的船坞逐渐没落;而随着香港经济的腾飞,香港地价又开始持续上涨,房地产行业也步入新一轮的上涨通道。观察香港房地产行业约20年的太古,这次开始入局。
1972年,太古关闭了炼糖厂,集中精力于包装及经销业务,次年又整体搬迁了太古船坞。于是,鰂鱼涌周边腾出了大量待开发的前工业用地,这促使了「太古地产」的诞生。从此至今,太古又开启了一段新的地产开发及商业营运之路。
○1972年,鰂鱼涌周边的太古城、船坞及浮坞 @图源网络
○2024年,鰂鱼涌周边已是高楼林立的CBD @图源网络
如今的太古集团,已发展为以中国香港为基地上市公司,业务涵盖地产、航空、饮料及食品、海洋服务与商贸等的多元化跨国企业集团,核心业务多位于亚太地区。
而为了更好留存两个世纪以来的成长足迹,太古集团在香港太古坊建立了「太古历史档案部」,历时数年,收集散落在英国、美国、澳大利亚、日本、中国内地及香港等世界各地的资料,集中保存并进行展出。这般的企业格局,放眼全球,也并不多见。
○太古历史档案部内展出的部分内容
○1906年被赠予太古洋行的广绣作品《海国名扬》原版在此保存,而现代复原版位于广州太古汇
回望这家企业超200年的崛起之路,于历史,是深度契合全球化趋势的时代浪潮;于自身,则是愿意「慢下来」,在某个成熟领域长期深耕,进而做到行业顶级,更善于在窗口期,从既有产业链,接续到新衍生链,从而构建逐步壮大的「产业生态圈」。
而这番始终不偏离实体行业的「价值观念」,这般远离所谓一时热门行业的「战略定力」,这样愿意静下心来进行长期耐力跑的「格局眼光」,也正是更具持续性、更有生命力的多元化企业集团之「核心竞争力」。
02
城市更新样本的闪光点
聊过太古集团的历史轨迹,我们接着来看成立于1972年的太古地产。
这家如今在香港及内地享有很高声誉的顶级「房地产企业&商业营运商」,最初的使命,只是相对单纯的「自主重建腾退的工业土地&为周边居民建设优质社区」。
而秉持「创造可持续价值」的太古地产,一路走来,顺势而为,在香港及内地的多个城市,特别是在港岛东的鰂鱼涌周边,树立了可供内地城市规划者及商业营运商借鉴和参考的「城市更新样本」。
○鰂鱼涌周边的太古坊重建计划区域示意图
荒地到工业城的完善基础,香港域内山地多,平原少,可供开发的土地资源相对有限且纵深狭窄,特别是在维多利亚港周边的滨海地区。以「下海(填海造地)&上天(高层建筑)」的方式,高效率利用土地,就是香港业主擅长的方式,也包括太古。
○1881年的鰂鱼涌周边 @图源网络
○1960年代的鰂鱼涌周边 @图源网络
早在百年前,太古在鰂鱼涌建设工业城时,就采取了「平山填海」。整座山被夷平,岩土用来填海造地,增加了数十万方的码头、船坞、工厂、道路、员工宿舍乃至学校等。这些完善的社区设施,也为后来的重建计划,奠定了可持续发展的基础。
○始建于1923年的太古小学前身太古义学 @图源网络
○1977年易名并沿用至今的太古小学 @图源网络
高品质且高价值的住宅区,太古地产开发的首个项目,就是在船坞旧址,分阶段建设的大型住宅屋苑「太古城」。这处兴建于1970年代初的61栋高层住宅,被誉为「香港十大屋苑之首」,一直被视为楼市风向标,至今都是香港中产身份的象征。
于价值,太古城一套住房单位,40年间增长了80倍;于维护,太古城很多住宅楼虽临街,保养水准也无懈可击;于配套,这里有完善的便民设施,成片的城市公园,举步可达的地铁站、商场及办公楼,也正应了太古地产的初衷即「创造可持续价值」。
○滨海而建的太古城住宅楼
○住宅楼之间的口袋公园、休息区及网球场
用商业为社区注入新活力,1982年,在太古城住宅屋苑的中心区域,一座不同于传统百货商场、主要面向家庭客群的「太古城中心」正式开业,其楼面面积达10.3万㎡,为变革中的鰂鱼涌带来了新鲜的商业活力。
○1982年落成的太古城中心一期
○1987年落成的太古城中心二期
前所未见的地铁上盖物业,太古城及太古城中心落成早期,鰂鱼涌周边还未通地铁。1980年代初,香港政府在研究港铁线时,为配合兴建中的太古城及康山花园屋苑,决定在此增设站点,也就是现在的「太古站」,且正位于整个区域的地下中心位置。
○港铁太古站设置了连通全域的诸多出入口
○港铁太古站内的候车站台,有着浓郁的在地氛围
以办公楼群重塑社区新核,炼糖厂于1976年停业后,太古地产将厂房翻新为「太古工商业中心」,后于厂区空地兴建了3栋新型工厂大厦,也是太古坊的雏形。
到了1990年代,香港经济转型并加速腾飞,日渐增多的企业对于商厦的需求持续增长。太古地产顺应时代需求,翻新了老工厦并予以升级,加之新建成的甲级商厦,逐步构建了由10栋甲级商厦环绕组成的高活力办公社区,这就是如今的「太古坊」。
○太古坊的10栋甲级商厦平面图 @图源网络
○从太古中央广场仰望周边的甲级商厦群落
腾出空间给予自然和动物,从空中鸟瞰整个太古坊重建区域,北部临维多利亚港是鰂鱼涌公园与滨海绿景长廊,西南部则是港岛东区海拔最高的柏架山。这两处较大范围的城市公园,是周边人群晨跑的运动地,也是各类动植物的栖息地。
○在柏架山上树林中休恬的小动物
○从太古城中心至海滨沿途都是绿植及公园
更难得的是,太古地产还在寸土寸金的太古坊,打造了「太古公园、太古中央广场」等面积达6500㎡的开阔园林空间,并精心挑选及栽种超260种原生及外来植物,可供社区人群休憩,也吸引了诸多鸟类及其他动物,更呼应了香港本地的「风水林」。
○太古公园内的标志性艺术装置
○位于太古坊中心的太古中央广场
打造互联互通一体化社区,我们还注意到,太古坊的10栋办公楼之间,都有高架空中步行连廊实现无缝连接。这些出自法国Hugh Dutton Associes建筑设计事务的作品,既大幅提升了办公人群的互访体验感,也有在线的观景氛围,且都配有空调。
○楼宇之间的空中步行连廊及户外休恬区
○连廊内部视角,注意下方的空调出风口
不仅是太古坊,在更早的太古城周边,这里的购物中心、东隅酒店、办公楼及港铁太古站等,也都通过空中连廊与地下通道,相互连接为一个整体。以至于在周边工作的香港朋友无不自豪地说,「在太古坊和太古城上班,下雨天也无需带伞」。
○落成较早的太古城中心的空中连廊
○连接酒店及购物中心的空中连廊
最大限度尊重及保留文化,作为拥有百年历史的「前太古工业城」,鲗鱼涌的居民几乎都与太古有所关联,有的家庭几代人皆为太古员工。人们对于早期的炼糖厂、船坞及员工宿舍等,都有着深刻的记忆,也化为一种有凝聚力的「太古文化」。
在前太古工业城原址兴建的太古坊及太古城中心,为传承这份难得的在地文化记忆,也尽可能留存印记。如在改造自旱船坞的太古城中心地下停车场,入口处保留了百年前的旱船坞奠基石;还有柏架山上的宿舍别墅,及已是网红地标的「怪兽大厦」。
○1978年建设太古城中心时,移送的旱坞奠基石
○柏架山上的老别墅,已改造为生物多样性自然教育中心
○太古坊周边,新建办公楼与老式居民楼同框
○怪兽大厦的夜景,这里早年曾是太古员工宿舍楼
回望港岛东鰂鱼涌近150年的发展史,从杳无人烟的荒山滩涂,到规模宏大的工厂码头,再到欣欣向荣的香港国际商业区,已然完成区域重建计划的太古坊,无愧于香港乃至全国范围内的「城市更新标杆」。
于操盘手而言,与其说拥有高瞻远瞩的长远眼光,不如说秉持看好香港前景的战略定力。因为,城市更新并非一蹴而就,更需循序渐进和持续投入,虽无法预知未来,也要保持希望;当时机成熟时,太古有预留空间,也有充足实力,自然能拥抱机遇。
03
从社商到顶奢的成长路
无论是在香港或是内地,太古地产进入零售商业赛道的时间都不算很早。
而从最初的社区型商场「太古城中心」,到旗下首个高端综合体「太古广场」,再到多家老牌港企合资且由太古地产运营的「东荟城名店仓」,及在内地的太古汇、太古里等高端商业产品线,太古地产操盘的项目,几乎都成为业内竞相参考借鉴的模板。
那么,能做到「件件出精品」的太古地产,到底有怎样的底层商业逻辑?又历经了哪些成长的故事?以下,我们继续聚焦其在香港的商业项目。
○位于香港金钟的太古广场内景
社区营造理念的早期雏形,早在19世纪末的太古工业城时期,太古就相当重视员工的生活。如因很多外籍员工不适应香港的湿热气候,太古特意在港岛东柏架山大风坳上,兴建了避暑别墅区;为方便员工往来,于1892年建设了香港首部登山吊车。
○百年之前的太古工业城 @图源网络
○位于柏架山上的香港首部登山吊车
随着炼糖厂和船坞的员工人数快速增长,厂区内还兴建了田径场、游艇码头及体育会馆等,并鼓励员工参与赛艇、高尔夫球、水球、射击、骑马等运动,还会每年举办「太古运动会」,旨在凝聚太古员工的团队精神。
为照顾越来越多的华人员工,这里出现了各类商铺、食堂、戏楼、游泳池、诊所、其他康乐设施及学校,以尽可能为员工提供丰富的「班后生活」。在20世纪初,这座工业城的人口已超万人,也是香港首个尝试结合社区元素的大型城市规划项目。
由此可见,百年之前尚未涉足地产开发与商业运营的太古,就已探索出「工厂、员工、社区」之间的良性互动关系。这或为如今太古地产所倡导的「社区营造」理念,提供了具有实践基础的底层逻辑。
○早期,太古工业城内出现的商铺与商业街 @图源网络
○很多太古华人足球队员成为香港足球名宿 @图源网络
带来新意的大型社区商场,于1982年、1987年分两期落成的太古城中心,是太古地产旗下的首个自持营运的大型商场,共引入约170家品牌,也是港岛东区迄今为止最大规模的购物中心。
该项目诞生的初衷,正是为了满足周边的太古员工及持续增长的居民,对于下班之后生活及康乐的需求。这也是太古工业城历经新的蝶变后,太古地产基于先前自给自足「活力社区」理念的一次划时代衍生与升级。
○依山而建的太古城中心
太古城中心引入了香港首个室内大型真冰场、诚品书店、日式超市APITA、IKEA宜家、百老汇院线旗下文化生活概念影院MOViE MOViE、多国特色食肆及多元零售品牌等,各式娱乐及民生配套应有尽有,不负众望地成为「一站式生活娱乐中心」。
○达到国际标准并可举办冰上表演和溜冰比赛的冰上皇宫
○诚品书店占地两层超4500㎡,也是品牌在香港最大门店
○太古城中心内的宜家餐厅
○高人气的大师兄销魂面铺
香港顶级的超一流综合体,1980年代,地处中環与铜锣湾之间金钟的驻港英军域多利兵房(Victoria Camp) 迁出,地皮被香港政府公开拍卖。刚进入地产开发及营运领域的太古地产果断出手,拿下这处政府机构、高等法院等环绕的「闹中取静之地」。
作为太古地产进军高端商业的「开山之作」,太古广场在设计规划、物业组合、硬件品质、品牌招商、后期维护、持续升级等维度,都不遗余力看齐最高标准 ,也造就了由1座顶奢商场、4间高端酒店及6座甲级商厦等组成的「中国高端综合体模板」。
○鸟瞰太古广场 @图源网络
于品牌组合,这里集齐六大奢侈品牌及美妆、超市、影院、家居、美食等完整矩阵,全客层定位可谓是「丰俭由己」;于物业联动,位于商场三楼的奢品,正好与酒店的落客区位于同层;于维护保养,这座1988年建成的商场几乎看不出「岁月痕迹」。
○项目周边有高等法院及诸多政府机构
○太古广场内的景观直梯及穹顶设计
○位于商场三楼的Hermès
○太古广场内的美妆长廊
太古广场周边的社区联动,太古地产在打造太古广场的过程中,还特别重视留存在地文化,且在持续强化项目与所在社区的联动性,进而形成一股推动整个区域可持续发展的「社区新生力」。
○新近落成的太古广场6座,改造翻新自原宝华大厦等旧楼
○完成翻新的太古广场6座,也保留了原宝华大厦的印记
如在太古广场商场的屋顶层,有一颗树冠直径超20米的百年大榕树,以此为中心形成了一处屋顶花园,并与商场、酒店及附近的香港公园相互连通。这是太古地产为了尊重周边居民的意见,耗资超2300万港币保留的「风水树」。
○位于太古广场商场屋顶的百年大榕树
○紧邻太古广场西侧的香港公园一角
从上世纪80年代至今,太古地产一直在收购周边的旧楼进行活化更新。如与居民楼及口袋公园融为一体的「日月星街」,及新近完成改造并启用的甲级商厦「太古广场6座」,加之持续完善的地下通道及空中连廊,整个太古广场还在「不断生长」。
○太古广场6座与星街小区间的口袋公园,由太古地产代建
○位于居民社区中,极具烟火气的日月星街
○湾仔星街上的临街店铺
○连通太古广场各大商厦、商场及地铁站的地下通道
香港国际机场旁的东荟城,在香港西部离岛区,有知名的香港迪士尼乐园,有世界级航空港香港国际机场,也有著名的旅游景区大屿山,还有连通珠海与澳门的港珠澳大桥;而在交通咽喉东涌,还有一处吸引全球游客的大型奥特莱斯「东荟城名店仓」。
○东荟城名店仓一景
○项目可鸟瞰香港国际机场
这处包括1座奥特莱斯、1座甲级商厦、2间酒店的商业综合体,商场部分于2000年启用,业主方为由新鸿基地产、恒隆地产、恒基兆业地产、新世界发展及太古地产组成的合资公司持有,营运方正是太古地产。
该商场早期以服务周边居民为主,随着区域人口增多及机场带来的客流增长,太古地产于2006年将其升级为奥特莱斯,引入多家国际品牌及人气餐厅;并进行多次改扩建,商场的出租率、客流及销售额持续提升,成为受益于航空港发展的高人气商场。
○商场改造翻新后的内景
○商场内的高人气氛围
○运动品牌折扣店很受欢迎
○排起长队的本土人气烘焙店
回顾太古地产在香港的商业营运之路,源自社区商业服务,起步于大众化的太古城中心,进阶至高端化的太古广场,再到升级版的奥特莱斯东荟城名店仓;其在香港的成功,正是读懂目标客群的需求,并做到极致;同时精于维护,不断升级,保持品质。
在内地,太古地产旗下的太古里、太古汇等,是进阶版的高端商业产品线,光芒四射甚至有些「被神化」。
而在香港,我们看到了太古地产商业项目的完整成长轨迹,有平易近人的一面,也有华贵典雅的一面,并展现出完整的「太古人格」,即合乎商业的本质,尽力满足不同人群的消费需求。而优秀的商业,不止有高端的一面,也能自如兼容更多维度。
04
穿越周期的定力与格局
本次香港行之前,LAB君看到一些报道,认为太古地产似在放缓于香港的投资。而来自太古地产2024年中期财报的数据显示,香港及内地物业组合的租金收入比例,香港物业组合的占比高达59%。显然,香港始终是太古地产及太古集团的核心基地。
我们在实地调研中也看到,太古地产在港岛东的太古坊,及湾仔的太古广场周边,仍在持续收购旧楼及地皮,不断扩展核心商业及办公物业组合。即便香港办公楼市场整体疲弱,近几年的「去中環化」趋势,则让更具综合优势的太古坊大为受益。
○鸟瞰位于港岛东的太古坊及周边 @图源网络
如在2023年11月,香港证监会以54亿港元买下港岛东中心的12个楼层作为永久办公地,并带动以金融、律法为代表的中環租户「加速东迁」。
而得益于太古地产与合作方在零售、酒店等更多维度建立的良好关系,包括LVMH集团、开云集团、香奈儿集团、文华东方等在内的顶级租户,也都选择扩展与太古地产的合作,加入太古坊办公楼群的「豪华租户名单」。
○位于太古广场的LOUIS VUITTON新近升级了门店
○入驻太古坊办公楼群的部分企业租户
2024年11月8日,太古地产官宣历时10年的「太古坊重建计划」正式完成,太古坊办公楼物业组合的总楼面面积已近80万㎡;更得益于太古地产的倾力营运,太古坊办公楼物业组合的整体出租率已超90%。
○夜间灯火通明的太古坊办公楼群
除成长为「国际商业中心」的太古坊,太古地产也在扩展太古广场及周边社区,打造聚合奢华商场、酒店及办公集群、氛围街区的「全客层商业文化中心」;东荟城名店仓则在强化与机场、大屿山及迪士尼的「文旅联动性」,吸引更多元的全球游客。
由此可见,太古地产在加大投资内地力度之同时,同样重视香港;更随着太古地产在香港与内地持续深耕,两地的商业联动愈发深入,如以香港太古坊为蓝本的「北京太古坊」,正在渐行渐近。
展望未来,更多的挑战,更大的收获,也将继续验证这家拥有超200年底蕴的世界级企业集团之实力、毅力、格局与眼光。更真实的太古,正在中国,就在香港。