一波三折！开发商退出！再度改名！

文摘 2024-09-29 22:32 湖北

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武汉几个远城区的新城区，供应量和库存量仍然都很大，目前房价都已跌回七八年前。相对而言，远城区的老城区，也就是街道办所在，在售楼盘好像都不多。有些老盘卖了很多年了，卖成了现房，仍能一直出货。

今天来看一下东西湖区吴家山近三环的两个楼盘，分别是江樾云著和璟宸时代。

璟宸时代最新动态：近期案名已由融创九坤璟宸时代变更为璟宸时代，传闻融创有意退出该项目开发（截止发稿时，股份暂未变更），几年前加入，现在又退出，兜兜转转。对外销售的6栋楼已推4栋，其中3栋已交付，4号楼仍处于延期交付状态，不过4号楼也没备案几套。回购房也交付了6栋。建面约88-118㎡毛坯房源在售。（标题所指）

江樾云著最新动态：一期已售罄并交付，二期已推3栋，2024年初交付了，不过一直不能办证，后期还有大量未建，建面约88-127平毛坯房源，折后均价约8600元/平（具体价格以营销中心现场为准）。

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PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

两盘详情：

①璟宸时代：

再度改名融创或已退出开发

仅6栋对外销售，已推4栋

其中3栋已交付，1栋已延期交付

该项目最初案名为九坤五环璟城，后来融创入股联合开发，主导操盘，改名为融创九坤璟城时代。九坤为本土房企，融创曾是品牌大开发商，进入武汉后快速扩张，楼盘遍布武汉三镇，不过目前企业经营遇到了困难。

近期，该项目案名由融创九坤璟宸时代变成了璟宸时代，拿掉了两个开发商的名字。如今融创加入后又推出，楼盘再度改名，一波三折。

查询股权关系可见，该项目开发商武汉九坤颐璟房地产有限公司由宁波梅山保税港区振益投资管理合伙企业（投资方，占股70%）和武汉融坤九创建设发展有限公司联合控股（占股30%）。可能是融创加入后，把项目大部分股份质押给了资方，目前是由资方控股。

武汉融坤九创建设发展有限公司目前由融创（占股51%）和九坤联合控股（占股49%）。公开信息显示融创尚未完全退出，但据悉项目即将由资方接手。据小道消息，该项目可能由宸嘉发展接手？（未证实，请以官方宣布为准）

璟宸时代占地面积约7.2万方，总建筑面积约42万方，计容建筑面积约32万方，其中对外出售的商品房计容建筑面积约18.6万方（1-6号楼），定向团购商品房建筑面积约12万方（11-15号楼），容积率约4.42，绿地率约30%。

项目对外出售的商品房目前已推出3、4、5、6号楼，其中5、6号楼已基本售完。还剩1、2号楼未推。已交付3、5、6、10至15号楼，其中3、5、6号楼为延期交付（已交付），4号楼至今尚未取得竣工备案证，未交付，且最终交付时间未定，3号楼为现房。

沙盘实景图：

3、4号楼均位于小区中间，基本都为正南北朝向。3号楼为48层、2个单元、2梯4户；4号楼为48层、1个单元、3梯6户。

平面规划图：

截止9月29日，璟宸时代共备案1914套，未备案1272套。已备案房源中包含大量回购房。

2020年12月推出的3号楼，还剩约1/3的高楼层房源未备案。2021年7月推出的4号楼，只备案了4套。

建面约88㎡，三房两厅一卫

4号楼中间户，2.5开间朝南，北面为连廊，通过连廊可实现房内的南北通透，卫生间干湿分区设计，不过北面房的采光和通透性一般。

建面约96㎡，三房两厅两卫

3号楼中间户，三开间朝南，户型方正，动静分区，北侧为连廊，依靠连廊有通透效果，主卧带独立卫生间，南侧阳台和飘窗都有一定可拓展空间，但北侧房的采光和私密性一般。

建面约97㎡户型样板间实景图如下：

建面约107平三房两厅两卫

3号楼边户，南北通透设计，两开间朝南，东西端头的三面采光，主卧带有独立卫生间，套内利用率高，阳台和飘窗有一定可优化面积。

建面约109㎡户型样板间实景图如下：

项目已交付3、5、6、10至15号楼。竣工备案证：

城市留言板消息显示，4号楼曾经停工并延期交付，官方回复：

经核实，该项目4#于2021年7月21日取得预售许可。根据开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定，该4号楼栋交付时间为2023年12月30日。现受项目建设进度影响，该项目已停工。由于企业资金紧张，且投资方为保障其债权，严格控制工程款拨付，项目协调难度较大。现企业、投资方均在讨论下步计划复工。下一步，区住建局将联合相关部门进一步协调，督促开发商承担主体责任，加快项目建设，争取早日交付。

城市留言板上关于该项目的消息不少，主要涉及“铁路噪音影响、物业、停车收费过高”问题。

前期开发商拍摄的交付实景图：

拿地情况——

2019年4月30日，武汉九坤得胜房产有限公司以144200万元，楼面价4506元/平竞得P（2019）035号地块，溢价率36%。

②江樾云著：

一期已售罄且交付

二期已推3栋，卖成了现房

后期还有多栋未建

江樾云著占地面积约12.8万方，总建筑面积约64.78万方，计容建筑面积约48.4万方，容积率3.77，绿地率30%，总计4282套房源，住宅全地下机动车位共计5427个，车位配比约1：1.26，人车分流设计。

经济技术指标图：

来源于规划方案公示，后期有可能调整

该项目由20栋32-48层不等的高层、超高层住宅，1所幼儿园及1所小学组成，总体分两期开发。

鸟瞰效果图：

目前，江樾云著一期，也叫南区，1-12号楼均已交付，房源基本已售完。二期北区已推13、14、16号楼建面约88-127平毛坯房源，这3栋楼刚刚交付，现房平销。

沙盘实景图：

分期示意图：

二期已推13、14、16号楼均为正南北朝向，13、14号楼南侧临规划道路，北侧正对二期组团园林，16号楼东临四明路，南侧正对幼儿园。

平面规划图：

项目沙盘：

截止9月29日，江樾云著一期共备案2108套，未备案29套。二期共备案764套，未备案1537套。

2021年4月推出的13号楼，仅剩7套未备案。2021年5月推出的14号楼、2022年8月推出的16号楼，剩余少部分未备案，多为高楼层房源。前期库存已所剩不多。

13、14号楼均为48层，一个单元，3梯6户结构。16号楼也为48层，两个单元，2梯4户结构。

B2户型，建面约100平三房两厅两卫：

该户型位于13、14号楼的东、西边户，和16号楼西单元的东、西边户和东单元的西边户，属于主流三房户型设计，三开间朝南，餐客厅一体，3间卧室均带可拓展面积的飘窗，主卧南北通透，带衣橱和卫生间。

B1户型，建面约100平三房两厅两卫：

该户型为13、14号楼的中间户，户型结构与B2户型基本一致，不过北侧估计有连廊，北侧的卧室采光可能不足。

A1户型，建面约89平三房两厅一卫：

该户型为16号楼两个单元的中间户，北侧有连廊，三间卧室面积都不大，中间的次卧采光较差，公卫做了干湿分区设计。

C1户型，建面约90平三房两厅一卫：

该户型为16号楼东单元的东边户，两开间朝南，南北通透，南北向面宽相当大，三间卧室采光都不错，还带有可拓展面积的飘窗。餐厅和客厅为大通厅。公卫干湿分区。

样板间实景图（非实体楼）：

项目交付标准：

江樾云著二期13、14、16号楼已于2024年年初交付。

竣工备案证：

江樾云著一期已交付，实景如下。

开发商拍摄实景如下：

城市留言板上关于该项目的投诉很多。

二期交付半年仍无法办证。

车位不对外出租和高价停车费。

拿地情况——

江樾云著前身为P(2018)119号地块。该地块由武汉三江汇物流投资有限公司（金辉、华翔、友兴投资）以底价315660万元竞得，楼面地价6520.15元/平。

查询可知，武汉三江汇物流投资有限公司由金辉、华翔和友兴投资联合控股，金辉占比40%，为最大股东。

销售信息和价格分析：

江樾云著1-7月共备案150套，折后均价约8600元/平

璟宸时代少量现房约9XXX元/平起

1、江樾云著已经两年没有加推了，以去库存为主。最后一次拿证加推16号楼，是在2022年8月，当时楼市还没现在这么不乐观，毛坯备案价约14329元/平，近两年实际成交价基本保持在约10XXX元/平，今年中介朋友圈显示，特价房约9XXX元/平起，近期均价已调整到约8600元/平。

16号楼89平户型，按折后价计算，1.5成首付约12万左右起。

16号楼备案价格表显示，89平户型单价略低于100平户型，差价不大。不过同一户型楼层差价可能达到约2000元/平。

2、宸时代住宅已有3年多未加推，项目开发陷入停滞。最近一次加推4号楼是在2021年7月，至今仍未交付。3、5、6号楼还有现房在售，约9XXX元/平起。

主要在售4号楼交付问题存疑，不做分析。

4号楼备案价格表如下。

3、江樾云著今年1-6月共备案119套，7月共备案31套，在东西湖区销量排行榜上分别位列第7和第5。

璟宸时代1-7月共备案了15套，1-2月、3月、4月、5月、6月、7月网签套数分别为-3套、2套、4套、0套、11套、1套。

4、吴家山大多数楼盘位于金山大道以北的新城区，位于老城区的楼盘主要只有5个，江樾云著属于其中地段响当占优的，折后约9XXX元/平起，价格相对较高。保利清能拾光年、德信拾光之宸、恒瑞江语朝阳等与地铁站有一定距离，折后低至7XXX元/平起了。

5、周边商品房二手房小区并不多。

江樾云著已有不少二手房入市，7月成交均价才约7500元/平。

旁边的九坤五环华城5月成交均价约8500元/平。

区位、交通、配套分析：

区位方面：近三环（外）吴家山老城区，周边工业区多，城市界面一般

江樾云著和璟宸时代都位于三环外东西湖区吴家山板块，与三环线直线距离分别为1.7公里、1.3公里，在东西湖大道以南，临近舵落口大市场，周边工业园区众多。

两个项目区位条件差不多，差别在于，江樾云著在团结街以北，更近东西湖大道和地铁1号线五环大道站，璟宸时代在团结街以南，南侧更近铁路线。

江樾云著微观区位：项目分为南区和北区，中间以市政道路隔开。

北侧为革新大道、武昌实验小学临空港分校西校区等；

东侧是四明路、老小区（未来规划是住宅用地及一小块标号为U22的公共设施用地，U22代表为垃圾转运站或公厕）等；东北侧为吴家山五中和五小等；

南侧是团结街、九坤五环华城等；

西侧是临空港大道、老小区或物流产业园（未来规划是住宅用地）等；

璟宸时代微观区位

北侧为团结街、老社区（目前正在逐步旧改）等；

东侧为三秀路、舵落口大市场等；

南侧是联盟路（规划待建）、铁路等。

西侧为四明路、九坤五环华城等；

区位点评：

1、两个项目位于汉口三环外约1.7公里，属于远城区东西湖区的吴家山老城区，与硚口区古田挨着，因为与主城区直线距离很近，早期是汉口刚需外溢比较集中的板块。区位方面的一个较大优势是距离地铁1号线和东西湖大道主干道较近。

2、吴家山老城区是临空港经济技术开发区范围，是武汉第三个国家级开发区，近年发展速度很快，周边（主要是东西湖大道以南）原为台商投资区，企业园区和物流园区众多，板块有一定发展潜力，不过产业规模和档次不高，潜力也不会很大。因为企业厂区和物流园区比较多，城市界面、居住氛围还是不如东吴大道沿线，一点也不高大上。且网友投诉周边经常有异味。

3、不过近年来周边多个物流园区拆迁改造，项目所在地块原为物流园，用地性质变更为住宅用地之后，才进行土拍和开发。而且未来周边土地供应量预计很大，价格也难以起来。

4、板块内也有一些老小区、城中村拆迁后建成了新小区，不过数量比较少，企业厂区、物流园区还是占多数，板块内居住小区、社区商业等还是不少，日常生活还是比较方便的。

周边卫星地图：

江樾云著门口还有城中村：

璟城时代及周边：

周边团结街及小区：

周边城市界面：

东西湖大道前期实景：原高架拆除重建

临空港大道实景：

革新大道实景图：物流的大车子比较多

团结街实景图：

四明路实景图：

江樾云著二期附近实景图：

周边老社区：

革新大道城市界面：

革新大道上的大货车、小货车都很多：

交通方面：与地铁站直线距离都不算远，周边自驾主次干道丰富

地铁：从江樾云著二期地块最北面计算，到地铁1号线五环大道站直线只有500多米，可便捷乘坐地铁出行。融创九坤璟宸时代距离该站点则有1公里多。

五环大道地铁站实景图：

自驾：两个项目临近临空港大道，是吴家山南北纵贯的主干道，北侧有革新大道，再北边一点就是东西湖大道，周边还有一些四明路和团结街这样的小路。区域出行选择较多。经过东西湖大道可以进入额头湾立交，快速驶入三环线。经东西湖大道一路向东，就是解放大道和硚口古田片区，前往主城区通勤时间不会很长。

周边路况图：

G107武汉市东西湖段（高桥二路至额头湾）快速化改造工程目前正在进行中，全长约10.375公里，主线为城市快速路兼一级公路，辅道为城市主干路，采用高架+地面形式，全线双向6—8车道，设置5组平行匝道。预计通车时间到2025年了。

吴家山高架拆除后东西湖大道实景图如下：

临空港大道与东西湖大道交汇：

江樾云著南侧团结街实景图：

江樾云著东侧四明路实景图：

配套方面：可较近距离共享吴家山老城区已有成熟配套

商业：两个项目都自带一部分社区商业规划，相邻小区社区商业也不少。

江樾云著以北，东西湖大道北侧地铁五环大道站旁就是鸿达生活广场，有盒马鲜生等业态，体量中等，东吴大道上还有海林广场、西湖广场、中心广场等较大体量商业体，直线距离都在约1公里左右。另外与宜家荟聚直线距离仅2公里多，自驾或坐地铁都很方便到达。

周边社区底商实景图：

北边鸿达中央广场实景图：

东吴大道海林广场实景图：

宜家荟聚实景图：

教育：江樾云著自带的小学规划用地已引进武昌实验小学临空港分校（西校区），该校已开学，还自带一所幼儿园规划，东南侧紧挨着就是吴家山五中和五小，五小已变成武昌实验小学临空港分校东校区。

武昌实验小学临空港分校（东校区）（原名吴家山五小）实景图：

两个项目分别对口武昌实验小学临空港分校西校区、东校区，初中则为吴家山五中。（具体对口情况每年或有不同，以教育主管部门的公告为准）

2024年对口划片情况：

医疗及其他：两个项目与东西湖妇幼保健院等直线距离1公里多，该医院是东西湖的老牌医院。协和东西湖医院在临空港新城，距离还是比较远的。

协和东西湖医院实景图：

附近五环广场，是吴家山老城区夜间主要休闲公园场所。

五环广场实景图：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两个项目位于汉口三环边，在远城区中环线位置比较好。

2、地铁步行可达，江樾云著离地铁更近一些，璟宸时代距离地铁1公里多一点。

3、江樾云著引进的武昌实验小学临空港分校西校区已开学。

4、两项目都有交付部分，品质实景呈现。

整体不足：

1、两项目地段属于远城区，吴家山东西湖大道以南仍有大量企业厂区和物流园区，大货车真的很多，发展也比较缓慢。

2、璟宸时代有一线临铁路的弊端，部分楼栋延期交付，项目开发商或有变故。

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