2.5环，11XXX起！销量大幅提升！

文摘 2024-10-14 23:13 湖北

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硚口古田板块的楼盘数不少，而且一些楼盘慢慢都有交房，或者是现房在售了。今天就为大家介绍一下古田两个有交付的楼盘，信达天纵第五园、武汉城建汉樾台。

武汉城建汉樾台最新动态：主推二期2、3号楼建面约87-136平房源；中间户小户型毛坯折后11XXX元/平起；边户建面约135㎡大户型13500元/平，大户型定期有折扣，但一般10套左右，收回就没有了。预计2024年底交房。另外还有一期建面约106-170㎡毛坯现房在售。该项目9月备案了56套，销量大幅度提升（标题所指）

信达天纵第五园最新动态：项目均价约14000元/平。主推4、5、9号楼建面约80-120平毛坯房源，4、5号楼即将交付，前期1、2、3号楼已交房，目前在售楼栋未交房。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两个项目楼盘详情：

①武汉城建汉樾台房源情况：

主推二期期房，一期还有少量现房

武汉城建汉樾台主推二期，同时一期也有现房在售。二期即K1地块，共规划有6栋30-47层的高层&超高层住宅、1所幼儿园及少量社区商业。

鸟瞰效果图：

二期占地面积约3.2万㎡，总建面约20万㎡，住宅建面约13万㎡，容积率约4.38，绿化率约30%，共计1166套住宅房源，共计1411个地下机动车位，车位配比约1：1.13，人车分流设计。

经济技术指标截图：

（来源于规划方案公示，存在后期调整可能）

项目地块为正方形，所有楼栋均为西南朝向，围合式布局。目前在售的2、3号楼位于东侧，西南朝向。

平面规划图如下：

二期2、3、4号楼已经推出，还剩下1、5、6号楼没开盘。

根据备案信息显示，截止9月29日，一期备案了874套，未备案销售494套；主推的二期备案了219套，后期还剩下947套没备案，房源较多。

从楼栋情况来看，二期已推出的楼栋中，4号楼已基本售完，2、3号楼备案率不足5成。

二期2、3号楼为47层、1个单元、3梯6户。

建面约88㎡两房两厅一卫：中间户，两开间朝南，北侧为连廊，依靠连廊可实现房内通透性，套内空间利用率较高，是比较入门级的刚需户型。

建面约109㎡三房两厅两卫：中间户，户型方正，三开间朝南，北侧为连廊，依靠连廊可实现室内通透性，动静分区，主卧带独立卫生间，南向超大阳台连通一间卧室，大阳台、多飘窗的设计使整个户型拥有很多拓展空间。

建面约109㎡户型样板间实景图：

建面约126㎡四房两厅两卫：边户，三开间朝南，户型方正，南北通透，动静分区，主卧带独立卫生间，南向超大阳台，近二环，仅126㎡户型就能做四房，功能性强大。

建面约126㎡户型样板间实景图：

建面约133-135平 3+1房两厅两卫：边户，上面两个户型有的优点它都有。如果需要四房功能性，这个房就可以变为四开间朝南的四房，如果追求空间尺度和阔绰感，可以做大开间的横厅大三房。

项目一期用地面积约3.3万方，总建筑面积约23.5万方，其中计容面积约16.8万方，规划总户数约1368户，容积率约5.07，建筑密度约23.62%，规划车位约1664个，车位配比约1：1.2。

鸟瞰效果图：

项目一期即K2地块所有房源均已推出，建面约106-170㎡毛坯现房在售。

平面规划图：

一期备案信息：

根据各楼栋备案情况来看，一期1号楼和5号楼备案情况相对较好，2号楼、4号楼没备案房源更多。

建面约105-110平三房两厅一卫:中间套，2.5开间朝南，书房朝东或西，实际上为纯南不通透户型，只有一个卫生间，功能性略显不足。

约110㎡样板间实景图：

建面约133平三房两厅两卫：单元连接处边户，南北双阳台，客餐厅厨房南北通透，书房带有一个北阳台，长走廊会有一点浪费面积。

约133㎡样板间实景图如下：

建面约140平四房两厅两卫：两端边户，其实这个户型结构跟上面约133㎡户型差不多，不同的地方在于北侧阳台到在餐厅北侧，还有就是在房内隔出了一个非常小的书房。

建面约170平四房两厅三卫：东边户，两开间朝南，三面采光，南北通透，主卧是带衣帽间和卫生间的套间，甚至可以书房囊括其中做成独立套房，南北双阳台，不过这个户型走廊很长，会有一点浪费面积。

武汉城建汉樾台一期已交付，有实景品质可参考。

一期竣工备案证截图：

关于该小区在武汉城市留言板上也有一些投诉，主要是涉及风雨连廊进水、违建、房屋漏水等问题，部分问题已经有了官方回复。

留言板截图如下：

主入口实景图：

大堂内实景图：

园林实拍图：

风雨连廊实景图：

景观会客厅实景图：

儿童游乐区实景图：

架空层实景图：

入户大堂内部实景图：

拿地情况：武汉城建汉樾台是由武汉市常悦房地产开发有限公司（为武汉地产集团子公司，武汉地产集团现已与其他几家国企合并为了武汉城建集团）在2016年7月以底价竞得的P(2016)063号地块，成交总价25.95亿元，成交楼面价3135元/平米。P(2016)063号地块共分为K1、K2、K3、K4共4个小地块。

武汉城建汉樾台所属的常码村K2地块与K1地块紧邻，与K3、K4地块相距较远。

更多项目相关照片可点击：【武汉城建汉樾台楼盘相册】

②信达天纵第五园楼盘详情：

已推5栋楼，在售建面约100-128平房源

信达天纵第五园共规划了10栋住宅，目前已经推出了1-5、9号楼，其中1、2、3号楼已交房且基本售完，4、5号楼处于工程尾声阶段，9号楼尚未封顶。

鸟瞰效果图：

该项目占地面积约7.13万㎡，总建筑面积约23.8万㎡，计容建筑面积约18万㎡，商品房建筑面积约14.7万㎡，容积率仅约2.53，住宅共1562户，其中1415套商品住宅房源，公租房147套，共计1750个停车位，其中1497个住宅地下机动车位，住宅车位配比约1：1。

报规时显示的经济技术指标：

该项目地块呈狭长型，楼栋都是东南朝向或西南朝向，其中5号楼位于小区东南，为西南朝向，南向是一线临铁路的。

规划方案图：

沙盘图：

根据备案信息显示，该项目截止9月29日，共备案了498套房源，还剩下915套没备案。

从各楼栋的备案情况来看，1、2、3号楼基本售完，4号楼中间户基本售完、边户少，5号楼也是中间户卖得多，9号楼仅卖了少量。

目前4、5号楼为均为1个单元、2梯4户结构，4号楼26层、5号楼33层，户型分布一致。9号楼为两个单元、26层、2梯4户结构。

户型分布平面示意图：

建面约81㎡两房两厅一卫：9号楼西单元边户，两开间朝南，南北通透，套内空间利用很充分、几乎没什么浪费面积，阳台和飘窗都有一定拓展空间。

建面约93㎡三房两厅一卫：9号楼西单元中间户，三开间朝南，户型方正，动静分区，北侧为连廊，依靠连廊有通透性，阳台和飘窗有一定拓展空间，这是比多见的连廊中间户结构。

建面约100㎡三房两厅两卫：4、5、9号楼中间户连廊中间户，3开间朝南，户型方正，主卧带独立卫生间，北面对连廊，但北侧房私密和采光一般，常规结构。

项目样板间是建设在实体楼里面的。

建面约100平样板间：

主卧：

项目采用的是三层隔音玻璃，隔音效果很好：

建面约108㎡三房两厅两卫：4、5、9号楼边户，三开间朝南，南北通透，动静分区，主卧带独立卫生间。

建面约119-124㎡三房两厅两卫：4、5、9号楼边户，这个户型是上面约108㎡户型的升级版。

该项目2、3、1号楼已于2024年1、3、5月分批逐栋交付。

开发商拍摄交付实景图如下：

4、5、9号楼工程进度如下：

城市留言板中，近期有不少关于信达天纵第五园漏水的相关投诉内容。

拿地信息：该项目是2020年底对外出让的P(2020)175号地块，天纵拿地，后来信达地产入股并控股，且案名也从原来的天纵云邸更名为信达天纵第五园，拿地楼面价约9692元/平。

价格和销售信息分析：

两盘是片区内销售速度较为正常的

汉樾台9月销量大幅提升

1、2024年1-6月，武汉城建汉樾台备案销售94套，列硚口区第7；2024年1-6月，信达天纵第五园备案销售75套，列硚口区第10。

2024年7、8、9月，武汉城建汉樾台分别备案销售16、6套、56套，在9月销量大幅度提升；2024年7、8、9月，信达天纵第五园分别备案销售10、5、3套。

2、武汉城建汉樾台一期是2020年首次拿证开盘，一期已全部推出且交付、为现房在售；二期首次拿证是2023年初，共拿证3次，最近一次拿证是2024年4月初，毛坯备案均价约13044元/平，较2020年项目一期拿证备案价下调了4000多元/平，较二期去年首次拿证备案价下调了3800多元/平。

备案价下调幅度虽然很大，但是因为一直以来都有较大力度的折扣，所以实际上销售价格差距没有备案价差距大。

根据置业顾问透露，该项目现阶段折后仅约11XXX元/平起，均价约1.2万元/平！不过这个价格基本是小户型的，大户型价格偏高，在13500元/平左右。

项目二期折后首付约15万起。

以最近拿证的3号楼为例，3号楼是大户型单价更高，小户型单价更低。房价从中间楼层往高低区递减，最高价出现在25楼（共47层）。

备案价格表：

3、信达天纵第五园首次拿证是2021年10月，最近一次拿证是2024年5月，9号楼毛坯备案均价约20500元/平，备案价较前期上涨了不少，且折后14000元/平的价格，也比前期楼栋价格涨了一些。主要原因可能是9号楼不是一线临高架的。

项目经历过多轮价格调整：2021年首开时仅约96折，折后均价约17200元/平。2022年4月时，楼层较好的16楼103平，当时折后约15900元/平。

然后到2023年年底开始折扣加大，一度卖到13XXX元/平，价格真的也是便宜，一时间销量就起来了。然后折扣开始收回，价格又逐步回调到15000元/平，但是从后续操作来看，还是接受了现实。如今折后均价14XXX。

不过因为信达天纵第五园有建面约80㎡小户型，因此首付门槛不算很高，首付约16万左右起。

项目定价基本遵循边户高于中间户，房价随楼层增高至一定楼层后再递减，比如最近一次取证的9号楼共26层（最高价出现在21层）。

4、目前古田房价特别卷，其中武汉城建汉樾台就是代表项目之一，如今已经是硚口地板价了，11xxx元/平起确实优势很明显；信达天纵第五园14000元/平目前在古田不算有优势。这两个盘都有小户型，门槛整体就低了很多。

古田楼盘分布图:

武汉城建汉樾台前期二手房挂牌价约15652元/平，近期成交均价约10336元/平。

区位分析：

硚口古田，一个2.5环，一个宜家正对面

本文的两个项目都是属于硚口区古田板块，三环内，1号线沿线，不过两个项目之间有一定距离。信达天纵第五园位于宜家对面，临近三环线；武汉城建汉樾台在湖北警官学院北侧，属于2.5环左右位置。

两项目周边卫星地图：

武汉城建汉樾台微观区位：

北侧为丰美游园、教育用地（已建学校）、硚口中心医院（在建）、住宅社区等；

南侧为长安路、湖北警官学院北校区等；

西侧为古田三路（规划）、福利用地等；

东侧为规划道路在建住宅用地、硚口GA局、硚口法院等。

根据规划一张图显示，项目西侧的古田三路规划打通，连接解放大道和长丰大道。

信达天纵第五园微观区位：

北边是园博大道、宜家荟聚及红星美凯龙等；

东边是警察公园等；

南边是铁路线（普速、高速铁路都有）等；

西边是工农路、轻轨1号线、硚口区妇幼保健院等。

区位点评：

1、两个项目都位于武汉二环与三环之间，环线位置较好，其中武汉城建汉樾台位于2.5环，信达天纵第五园更靠近三环。

2、两个楼盘都属于硚口古田板块，区域内有规划的汉江湾，也有一些利好在逐步兑现，有一定发展潜力；但古田片区一直以来是武汉三环内发展较慢的片区，比同等环线位置的后湖差了不少，古田区域利好和发展水平在三环内来看确实一般。

3、两个项目周边都有地铁、有大型商超、有学校、有成熟社区，居住氛围还是很浓厚的，周边有不少地缘性购房者。

从微观区位上来看，两个项目在微观区位上有较大差距。其中武汉城建汉樾台周边更成熟一些，更靠近古田二路与解放大道核心板块；信达天纵第五园更靠近宜家和地铁站，但除此之外区位没有优势，周边紧邻高铁、地铁等，附近有较多噪音源。

信达天纵第五园周边城市面貌：

附近道路及高架：

附近工农路及1号楼轻轨实景图：

附近长丰高架及警察公园：

武汉城建汉樾台北侧实景图：

南侧实景图：

周边古田四路：

地铁出行方面，两个项目主要依靠的都是1号线，但是武汉城建汉樾台距离地铁站更远一些。

武汉城建汉樾台位于1号线古田二路站和古田四路站之间，由于古田三路目前无法穿过警官学院，因此项目距离古田二路站和古田四路站会更近一些，但直线距离都在1.2公里以上，实际行走距离都在1.5公里以上。

古田四路地铁站：

古田三路地铁站：

信达天纵第五园西北角距离地铁1号线竹叶海站仅约100米，可以算得上地铁口楼盘（不过需要穿过园博大道）。

地铁测距图：

地铁实景图：

自驾出行方面：信达天纵第五园门口是主干道园博大道，园博大道可以连接工农路（解放大道），附近还有三环线和长丰大道，有主干道和快速路。

区域路况图：

园博大道实景图：

区域内长丰高架地面层：

解放大道和轻轨高架：

古田二路地面层：

从武汉城建汉樾台自驾出发可上二环快速路通往武汉三镇，近汉口CBD的便捷路网！周边有古田二路、古田四路、解放大道、长丰高架等多条主干道和快速路通行。

古田四路是两项目周边的重要主干道，通行能力较强：

①从古田四路往北可上长丰大道高架，直接上二环，可全程快速路通往汉口、汉阳、武昌；也可以直接通过长丰大道进入淮海路到达武汉CBD区域；

②往南可上解放大道，快速到达宗关、武广、循礼门商圈；

③继续一路往南可通过江汉七桥、古田桥、知音桥到达汉阳王家湾等商圈。

除了古田四路，西侧的古田二路附近也能上下长丰高架。

周边路况图：

值得一提的是长丰大道高架作为项目附近较为重要的一条快速路，全程设置了非常多的上下匝道，方便快速出行。

长丰大道高架上下匝道图：

古田三路为双向4车道：

解放大道实景：

区域内道路实景图：

南泥湾大道目前正在进行快速化改造，建成后整个古田的交通有一定利好。

南泥湾大道改造实景图：

此外，建设中的黄海路虽然直接对接南泥湾大道，可以横穿CBD，从南泥湾大道可以直接连通至青年路王家墩东站附近。此外黄海路虽然还规划与已通车的汉江大道互通，对于项目未来自驾来讲，是一大利好。不过黄海路隧道工程受到了一定阻碍，通车时间未定。

商业配套方面：武汉城建汉樾台附近的千禧城自持大体量商业规划（业态还是比较丰富的，含有影院、商业街、儿童主题乐园等），目前已经有部分商业开始运营了，其商业中比较有特色的一点是未来规划从古田三路轻轨站出口处会设有小火车接驳至其商业，但目前没有什么实质性的进展。

商业实景图：

此外周边还有古田凯德广场、南国西汇商圈、宜家荟聚中心等。

信达天纵第五园正对面就是宜家荟聚，出门就是大商场。但除了宜家这个大型商业，周边其实烟火气并不足，宜家关门后找个吃饭的地儿都很难。

宜家荟聚实景图：

宜家家居：

教育配套方面：武汉城建汉樾台二期配建了幼儿园（开学时间待定）；北侧有一处教育规划用地，工程名为长丰小学（长丰小学原址名称为韩家墩小学北校区）的新校址，同时项目南侧还有另外一所新建的六角亭小学新校区，此外项目附近还有华师附小千禧城小学。另外项目周边还有武汉四初博学校区、武汉四中（高中）、武汉十七中等学校。

华师附小千禧城小学实景图：

长丰小学新校址是规划24班的小学，效果图如下：

长丰小学已建好：

六角亭小学同样也是规划24班的小学，效果图如下：

2024年附近小学划片信息：

信达天纵第五园自带幼儿园，距离较近的学校是崇仁汉滨小学华生校区。

幼儿园效果图：

医疗配套：武汉城建汉樾台周边有华中科技大学同济医学院附属普爱医院西院区，区域内还有建设中的硚口区人民医院（武汉同济汉江湾医院），也是原来的硚口区中心医院，预计2024年底开业试运营。

医院实景图：

信达天纵第五园西侧就是硚口区妇幼保健院。

硚口区妇幼保健院实景图：

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、武汉城建汉樾台是古田板块比较靠近二环的，环线位置较好，且周边较为成熟。

2、信达天纵第五园距离地铁口都比较近，步行可达，且对面是宜家。

3、两个项目都有现房，有实景品质可参考。

4、都有小户型，单价也比较低，门槛低。

项目劣势：

1、区域利好不多，认可度一般，现有的一些规划兑现速度也比较慢。区域内有一定旧小区，面貌较为一般。

2、武汉城建汉樾台步行到地铁站有一定距离。

3、信达天纵第五园基本是三环内最西边的楼盘了，南侧有铁路、西侧有轻轨的高架，噪音源较多，且地块四周较为闭塞。

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③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。

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建面约105-110平 三房两厅一卫:中间套，2.5开间朝南，书房朝东或西，实际上为纯南不通透户型，只有一个卫生间，功能性略显不足。

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