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明明是洪山中心城区，这里的房价比一些远城区还便宜很多，总价约60来万起买三房，还是现房。
是不是觉得不可思议，这就是洪山区青菱西岸附近部门楼盘的现状。今天我们就来详解这里的两个典型楼盘：万科保利理想城市&南益名悦华府，看看它们最新情况如何。
两盘最新动态：
万科保利理想城市：目前K6地块还剩少量现房在售，主推建面约90-112平户型，带装修销售，据悉折后约6999元/平；另外K4地块已有4栋拿证，带装修备案均价约12100元/平，暂未推出，目前该地块已暂时停工。（标题所指）
南益名悦华府：项目尾盘在售，主要是6、7、10号楼建面约113-139平毛坯房，备案均价约13376元/平，折后约6500元/平，楼层任选，现房销售。
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K4地块已拿证4栋 尚未开始备案
K6地块少量尾盘现房在售
万科保利理想城市由万科、保利联合打造，整体规划占地面积约34万方，总建面约116万方，主要分为三个地块。目前K6地块已全部推出且已交房，K4地块已有4栋住宅拿证，但是还没有开始备案。
项目整体效果图：
K6地块所有楼栋已全部推出，且已全部交付，仅剩少量建面约90-112平带装修房源。
K6地块楼栋分布图：
根据2024年9月19日项目备案数据显示，K6地块一期二期住房已售2987套，住房可售107套，经过一段时间平销，这个地块现房剩余货量已不多了。
一期推出时间较早，2019年-2020年推出，3、4、5号楼已全部售罄，其他楼栋仅剩个别几套房源未备案。
K6地块目前剩余房源略多的是8号楼和13号楼，这两栋楼结构以及户型分布基本一样，均是34层的高层，分布户型为建面约90-112平三房。
建面约90平米 三房两厅一卫：
位于连廊中间套，2.5开间朝南，北面对连廊，北侧房的私密性较差。该户型有个卧室面积较少，整体结构比较紧凑。
建面约112平米 三房两厅两卫：
南北通透的边户，两开间朝南，室内没有长过道，整体面积利用率较高。不过户型开间相对较窄，进深较长，入户处以及餐厅采光不佳。
根据规划方案显示，项目K4地块一期共规划有8栋住宅、1所幼儿园及养老用房等。
该地块占地面积约5.7万方，总建筑面积约27.7万方，计容建筑面积约20.7万方，住宅建筑面积约20.1万方，容积率约3.65，共1984户，停车位共2335辆，车位比约1:1.18，套均建筑面积约101平。
经济技术指标：
（为规划局公示，后期或有调整）
根据平面图显示，该地块整体比较方正，8栋楼均为正南正北朝向，采光和楼间距都还不错。所有楼栋均为连廊结构设计，1-7号楼均为两个单元，8号楼1个单元。其中，1-6号楼均为34层，7号楼共32层，8号楼共25层。整体南低北高楼栋布局，也保证了该地块的整体采光。
该地块5、6、7、8号楼已于2023年7月拿证，目前还未开始备案。
根据城市留言板上5月份相关回复可知，该项目暂时处于停工状态。7月份相关回复显示：未确定万科保利理想城市三期什么时候开工。看来因为是现在市场行情原因，继续建设也是亏损，因此项目暂缓开发了，反正K4地块也没有卖，不存在保交楼问题。
本小区约定提供五星级服务，按四星级标准上浮20%收取物业费3.12元/平。经查实，双方签订的前期物业服务合同中约定物业费3.12元/平。该物业服务合同已在洪山区房管局备案（备案号2019-00015），物业收费项目已在小区大门外及物业公示栏上进行了公示。该小区提供的是五星级服务，收取的是四星级的物业费，并对收费进行明码标价和公示，因此万科理想城市收取物业费3.12元/平不违法。
卓刀泉村二期D包P（2018）027号包含K4地块和H1、H2两个还建地块该地块综合楼面价3002.7元/平。
②南益名悦华府
现房销售 还剩200多套住宅在售
从平面图看，项目各楼栋均为南偏西朝向：
根据2024年9月19日项目备案数据显示，项目一期住宅已售罄，二期住房可售264套。
一期基本备案信息截图：
据查，二期率先推出的8、9、11、12号楼基本都已售罄，仅有少数顶底房源还未备案。
该户型位于楼栋端头边户，南北通透，三开间朝南，南北双阳台，四房设计，功能性不错。
该户型分布于6、7号楼边套，南北通透双阳台，三开间朝南，动静分区，四房设计，功能性不错。
项目竣工备案截图：
据查，近期反映该项目的问题主要是停车费相关。有网友留言：南益名悦华府停车费过高，停车费为450元每月......
经天眼查，南泉（武汉）物业发展有限公司为天择环球（香港）有限公司全资子公司。南益是民营房企，该开发商除了开发南益名悦华府外，在武汉还开发过南益名士公馆等楼盘。
该项目备案均价从之前约13000元/平左右，调整到11000多元/平左右，成交价更是越来越划算。
历史价格表：
（以下备案价信息来源于江城房价）
该项目在2019年首开一期时，曾经是一房难求的日光盘，首开的均价是10285元/平，价格更是一次比一次贵，一期卖到11200元/平时，依然可以日光。到了二期成交价格更是上涨到12000左右，后来就平销了。
近期，南益名悦华府折后价格约6500元/平，楼层任选，还有少量5999单价的低区房源，限时带车位。相比之前约12000元/平的价格来说，现在的价格几乎...
项目最后一次拿证的6、7、10号楼主要以大户型为主，按照目前折后价格计算，15%首付约11万左右，门槛大降。
从备案单价来看，6、7号楼的户型结构基本一致，7号楼价格略高，10号楼价格相对较低。从户型差价来看，中间套113平小户型单价＞边套大户型，同楼层户型差价一般不超过400元/平。
3、从销量来看，万科保利理想城市2023年全年备案了390套，位列洪山区年度销量TOP6，2024年上半年备案了17套，销量比较惨淡；不过7、8月份销量有明显提升，分别备案了25、16套，再次入围洪山区销量前十。
销售信息和价格综合点评：
近两年，白沙洲三环外青菱新区价格已下调不少，青菱西岸附近基本都是现房在售，且越卖越便宜，如今6000多的价格，显然已是洪山区最低价之一了。从部分项目近期销量来看，价格降到位，还是能吸引一部分购房者买单。
万科保利理想城市和南益名悦华府均属于洪山区白沙洲青菱新区，靠近四环，位于武昌南青菱新区南部。
其中，万科保利理想城市位于洪山区白沙洲杨林三路与青菱湖西路交汇处，距离三环线约7公里，距离四环线约700米左右。
微观区位方面：
万科保利理想城市项目K6地块微观区位：
东面为规划路、武深高速等；
南面为杨林三路、项目K3、K4地块等；
西面为规划路、华师附小分校即武汉市青菱湖实验学校等；
北面为规划道路、规划住宅用地等。
周边卫星地图：
周边实景：
周边道路和在建楼盘：
交通出行方面：短期内无地铁，现阶段出行不太方便
青菱大道沿线规划有远期线路17号线和32号线（金口线），目前都没有进度和建设时间表，短时间内，这两盘附近估计都不会有地铁。
不过根据城市留言板上相关回复显示：绿地D9-2二期地块（商业云帆街）终于复工了！
6月初“武汉阿松”路过该项目时候发现，部分楼栋确实有施工迹象。虽然复工，但是何时建成，规划能兑现多少，目前还是未知数。
绿地商业地块实景如下：
成熟的大体量商业需要前往白沙洲三环内，有龙湖白沙天街、洪山万科广场等，与这两盘直线距离约7-9公里左右。
关于周边规划中学的建设情况，城市留言板上近期回复显示：目前万科保利理想城市小区对口学校为武汉市青菱湖实验学校（华中师范大学附属洪山理想城市学校），该学校暂办九年一贯制。未来将根据片区的生源情况，谋划该小区旁规划初中的建设。
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