太猛了！14900起！一周1000多组带看！

文摘 2024-09-20 22:02 湖北

【阿松评楼】公众号是武汉知名自媒体人“武汉阿松”撰写的武汉楼盘评测大全，关注公众号【阿松评楼】，在公众号回复楼盘名可查看武汉约95%的主流在售新盘评测！

楼市价格战从汉阳传到了武昌，最近大武昌二环沿线简直炸开了锅，约百万方超级大盘爆出底价，一边卖的飞起，一边闹的不可开交。

本篇“武汉阿松”来详解雄楚大道沿线南湖北岸的华中科学生态城以及它周边的二手房城投瀚城璞岸，看看它们的最新情况！

两盘最新动态：

华中科学生态城：目前在售F地块1、3号楼，近期推3号楼建面约115-168平三房四房，毛坯销售，备案均价约24718元/平，宣传特价房约14900元/平起（部分底楼层或可以做到约14300元/平）；9月21日加推2号楼建面约123-140平户型。隔壁即是经开外校洪山校区（在建），预计2025年6月交房。项目在分销聚焦第一周时，据悉有1400多组带看，热度阶段性领先全武汉。（标题所指）

项目实景图可点击：项目相册查看。

城投瀚城璞岸（二手房）：该项目2021年全部交房，属于洪山实验外国语学校招生范围，部分楼栋看湖视野较好，近期二手房成交均价约1.95万元/平，相对比较活跃。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

插播：楼市“金九银十”季，又逢中秋国庆小假期，开发商为了业绩拼了！大汉口央企现房清盘价6999、大光谷关山核心精装现房18500、武昌滨江再添新盘17xxx起…扫码进入打折群，在线捡漏打折好房源！

价格和销售信息分析：

近期销量不理想

以价换量热度暴增

一周约千人到访

1、华中科学生态城·嘉悦府是今年3月份首开的纯新盘，当时1、3号楼备案均价24718元/平，据说首开时折扣力度不大，估计顶多就是9折左右。

前期首开时1号楼均价约21000元/平，低楼层折后约18500元/平，3号楼基本没有多少折扣，约23500元/平

近期该项目爆出特价房，3号楼建面约125平的中间户单价约14900元/平起，实际上低楼层的约14300元/平起（需绑定贝壳团装）。3号楼建面约167平大户型以及1号楼建面约115平户型均价约16000元/平，其他户型均价约15500元/平。相比之前都下降了不少。其中1号楼可选楼层不多，基本都是顶底了。

目前的价格确实非常低了，甚至遭到了业主的疯狂反对，但依然在火爆销售。

项目预计近期加推2号楼，预计中间户约15500元/平，边户大户型约16500元/平。

此价格已出，华中科学生态城立马火了，据相关消息显示一周时间，该项目就有1000多人到访。

根据项目现场大屏幕显示，截止9月6日，项目已认筹117组。

从备案单价来看，1号楼价格低于3号楼。同楼栋中，没有明显的大小户型差价。

项目3号楼大户型为主，按照目前的折后价格计算，15%首付约28万起，上车门槛比之前也有明显下降。

2、城投瀚城璞岸2018年6月首开的时候，一线临湖楼栋均价约23700元/平，第二排的高层住均价约22300元/平。整个楼盘中，价格较低的房源也买到了2万元/平左右。最后尾盘大平层清盘的时候，价格也在23000元/平。

整体来说，该项目新房价格并不算低，上车门槛也比较高，缓慢平销之后，也慢慢卖完了。

部分楼栋一房一价：

进入二手房市场之后，该项目部分临湖大户型单价卖到过2.5万元/平以上，不过近期城投瀚城璞岸的二手房成交均价约1.9万元/平，这个价格虽然比顶峰时期有一定下降，但是依然是南湖北岸的较高价二手房。

从该项目近期的成交明细来看，最低单价约1.85万元/平，最高单价约2.3万元/平，大户型明显更贵，估计有湖景价值的加持。

根据最新消息显示，该小区挂牌均价约2.5万元/平，近90天成交8套，近30天带看229次，二手房比较活跃的。

3、从销量来看，华中科学生态城上半年备案了63套，7月份备案了17套，8月份备案了3套，销量并不理想，难怪近期放出了超低价，在9月销量估计要霸榜全武汉了。

4、目前，洪山南湖片区楼盘不多，南湖北岸新房就更少了，主要就是华中科学生态城在售，现阶段可以说没太多竞品，主要是自身区位的接受度。

片区房价一览表：

此前雄楚大道沿线的新房价格基本都在2万以上，南湖北岸的房价也不低。华中科学生态城约14900元/平起的价格，大幅度拉低了雄楚大道沿线房价，对南湖核心、白沙洲等区域来说，也属于降维打击。

周边部分在售楼盘一览：

5、华中科学生态城周边二手房不少，城投瀚城璞岸前文已述，再来看紧邻的保利蓝海郡，近期二手房成交价约1.56万元/平。

显然，华中科学生态城有部分特价房比周边二手房还便宜。

价格及销售信息点评：

在特殊时期，价格真的是制胜法宝。当华中科学生态城买到2万左右的时候，有人挑剔它离地铁站远，周边有不利因素。现在特价房做到14900元/平起，很多人基本上都可以忽略它的不足之处了。

值得一提的是，前期有部分业主18000多元/平上车，如今短短几个月，单价就下降了3000多元/平，引起了前期业主不满。于是，门外闹着退房，门内卖得火热就在这里上演了。

2盘楼盘详情：

①南湖边的百万方纯新盘

首开嘉悦府F地块

3号楼超高层大户型在售

华中科学生态城是雄楚大道沿线，近百万方的超级大盘，项目规划了约10万方的商业、约28万方商务办公集群、约15.7万方的新青年城市公寓和约3.1万方精品酒店等，还引入了九年一贯制公立的经开外国语学校分校区，预计明年投入使用。

项目内部地块及规划示意图：

项目住宅首开嘉悦府地块，规划总用地面积约4.42万方，公园绿地用地面积约0.48万方，规划净用地面积3.94万方，总建筑面积约20.72万方，共分为F、E1、D2三个地块。

目前项目已公示的是F地块住宅和E-2地块小学，其中F地块住宅共规划6栋住宅，及少量社区底商和一所幼儿园。项目已首开1、3号楼，即将加推2号楼。

项目沙盘图：

根据规划，F、E-2地块规划总用地面积约4.42万方，公园绿地用地面积约0.48万方，规划净用地面积3.94万方，总建筑面积约20.72万方。

F地块为住宅用地，住宅总建筑面积10.65万方，商业建筑面积约305平，容积率约3.64，建筑密度约18.28%，绿地率约30.1%，总户数761户，机动车停车位1540个，户均建筑面积约140平。

从平面图来看，F地块与E-2地块之间为规划支路，F地块南北向狭长，北、南、西侧均有现成道路，西北角紧挨着湖北工业大学商贸学院校园。6栋楼南略偏东朝向，南北向错位排列，楼间距约16.9-44米。社区主出入口在东边，与规划小学入口相对。

平面图：

日照分析图：

规划小学总建筑面积约3.37万方，小学建筑面积约8700平，可容纳18个班，规模不大。

从平面图来看，规划小学共包含一栋综合楼、一栋教学楼、一个食堂+风雨操场和一个标准化运动场。小学与东侧楚平路之间有绿化隔离带。

小学效果图：

幼儿园效果图：

该项目推售节奏不算快，3月份首开1、3号楼之后，至今再未推出新楼栋。根据2024年9月21日项目备案数据显示，F地块住房已售171套，住房可售590套，近10天就备案了接近80套。此外项目还有其他地块未报规，整体货量非常充足。

该地块基本备案信息：

3月份首开的1、3号楼中，1号楼高层所剩房源已不多，3号楼超高层还有大量房源在售。

1号楼共29层，1个单元，3梯4户，主推建面约115-141平毛坯房源，合同公摊约22%；3号楼共46层，3梯3户，主推建面约125-167平毛坯房源，合同公摊约24%。

建面约115平，三房两厅两卫：

该户型为1号楼中间户，南北半通透，三开间朝南，北面对连廊，是典型的连廊中间套户型。

建面约135平户型，四房两厅两卫：

该户型位于1号楼东边户，南北通透，三开间朝南，四房设计，功能性不错。

建面约141平，四房两厅两卫：

该户型位于1号楼西边户，整体户型格局与建面约135平户型类似，不过此户型带有独立玄关，私密性更强！

建面约125平，三房两厅两卫：

该户型为3号楼中间户，也是典型的连廊中间套，属于中间套的大面积户型。

建面约138平，四房两厅两卫：

该户型为3号楼西边户，南北通透，三开间朝南，可以根据家庭需求，实现三房/四房之间的自由转换。

建面约167平，四房两厅两卫：

该户型为3号楼西边户，南北通透，四开间朝南，是典型的大开间、短进深户型，南向采光面充足，舒适度不错。

项目近期将加推2号楼建面约123-140平户型，2号楼37层，四梯四户。

2号楼户型分布平面图：

该项目之前展示面有限，只做了异地样板间，不过近期实体样板间也已经开放，局部园林也做出来了。

示范区实景：

局部景观：

示范区实景：

局部园林：

建面约167平大户型样板间实拍：

建面约124-125平样板间实拍：

建面约143平样板间实拍：

据置业顾问介绍，项目住宅预计明年6月交房，虽然是新盘，交房周期还比较短，目前部分住宅已封顶，有的已经开始做外立面了。（具体交房时间以项目官方通知为准）

项目最新建设实景：

更多实景图可点击：项目相册查看。

拿地信息：楼面价约3308.4元/平，由深圳正中和丹诚联合开发。

该项目即P（2021）084号地块，位于洪山区雄楚大街以南，南湖北路以北、楚平路以西，有多个地块组成。

该地块现场挂牌，最终该地块被武汉华中科态城实业投资发展有限公司底价拿下，成交楼面价约3308.4元/平。

地块主要要求：

1、(1)引入不少于1家世界500强前200名(以《财富》杂志2020年公布榜单为准)的互联网企业华中区域总部入驻；(2)自持全部商务、商业、旅馆等公建用房，至土地使用权期限届满；(3)商务、商业、旅馆、幼儿园、小学、公园绿地须与住宅同步开工建设。

2、竞得人须自地块成交之日起5年内完成项目建设并投产运营，竞得人及引入的企业须在洪山区依法注册和纳税。

3、竞得人须无偿代建规划要求以外相邻地块(原殡仪馆)约11公顷公园绿地，建成后两年内无偿移交给区园林局。

4、E-2地块内控制1所18班小学，用地面积不小于11941平方米，建筑面积不小于0.67万平方米。

经查询，拿地企业武汉华中科态城实业投资发展有限公司为丹诚控股（武汉）有限公司、深圳正广迅投资有限公司和武汉立实企业管理有限公司联合控股。

其中，大股东丹诚控股（武汉）有限公司占股60%，其法人代表陈一丹曾是腾讯创办人之一。

二股东深圳正广迅投资有限公司占股35%，隶属于香港丹荣投资和正中集团。丹荣投资比较神秘，网上信息比较少。正中集团为深圳一家以不动产、科创、投资为核心战略赛道的多元化企业。三股东武汉立实企业管理有限公司为新成立企业。

综合来看，华中科学生态城是由实力很强的民企开发，该项目地块总建筑面积超100万方，是体量非常大的项目，住宅只占整个地块的约30%，虽然楼面价仅约3308.4元/平，但是加上诸多隐形开发成本，实际成本是远高于这个楼面价的，开发难度不小。

②城投瀚城璞岸

部分房源一线临湖

2021年已交付的次新房

城投瀚城璞岸是名都花园的第三期，也是一线临近南湖的地块，是整个项目最后一期收官之作。名都花园是武汉城投房地产开发有限公司在洪山开发的超级大盘。

城投瀚城璞岸规划占地面积约11.8万方，计容建筑面积约25万方，容积率约2.12，楼栋总数21栋，由11栋高层、2栋超高层和8栋叠拼别墅组成，总户数约1798户。

项目810、811、812号楼南向基本无遮挡，景观视野不错，其他楼栋看湖有一定遮挡。

项目效果图：

该项目2018年首开，2020年最后一次取证，目前仅剩8套住宅还未备案，基本已售罄。

项目备案信息截图：

据查，该项目分别在2020年12月和2021年7月分批次取得竣工备案证，目前全盘已交房。

项目实景：

临湖高层：

据查，近期在城市留言板上关于该项目的留言主要关于空调机位、地库等问题。

关于空调机位墙体漏水相关问题，武汉城市建设投资开发集团有限公司回复显示：所属城投房地产公司第一时间安排人员进行核实并处理，于8月13日组织物业公司外挂蜘蛛人对管道进行排查并做了维修处理，相关维修情况您已知晓。后期大雨，您反馈还有滴水情况，所属城投房地产公司将于近期安排物业公司人员再次进行查勘维修。

关于地库潮湿问题，洪山区相关部门回复显示：该小区于2021年10月交付使用，该小区地下车库负一层由开发商进行安装除湿机设施。针对此问题，物业科已督促物业公司将您的诉求上报开发商及街道社区，积极配合相关部门的工作；加强地库巡查监管力度及卫生清扫频次，保障地下车库地面干燥、干净、整洁；及时回应、跟进业主反映的问题，做好现场解释沟通说明，严格按照物业管理条例及物业服务合同提供日常服务工作。

区位分析：

洪山二环外南湖北岸

成熟居住区

华中科学生态城嘉悦府和城投瀚城璞岸均属于洪山区，且都在南湖北岸，两盘基本上一路之隔。

其中，华中科学生态城目前在售的嘉悦府在南湖北路与楚平路交汇处，位于武汉二环以外，距离二环线约3公里，距离南湖约400多米，到雄楚大道约1公里左右。

华中科学生态城呈狭长型分布，整体位于雄楚大道以南。在售的嘉悦府F地块微观区位如下：

北边是湖北商贸学院、规划绿化用地、项目规划的商业地块、雄楚大道等；

东边是规划的学校用地、楚平路、规划绿化用地（现状武昌BYG）、南湖锦城等；

南边是南湖北路、保利蓝海郡、南湖等；

西边是城投瀚城璞岸、楚康路等。

区位分析：

1、这两项目距离二环都不算太远，环线位置不错。周边有华中师范大学、武汉大学等知名高校，还有众多职业院校，且周边均为成熟居住区，居住氛围不错，不过后期发展有限。

2、两项目均在南湖北岸，嘉悦府F地块是该项目更靠近南湖的住宅地块，不过看湖视被保利蓝海郡遮挡。城投瀚城璞岸有部分楼栋可以看湖，有一定景观视野。

南湖实景图：

3、雄楚大街虽然被称为“武昌第二大道”，不过雄楚大街沿线不是特别受人待见，也没有规划地铁，居住体验一般。好在，这两楼盘与雄楚大道都有一定距离，受雄楚大道的不利影响不大。

雄楚大道高架：

4、值得一提的，两盘周边有一些明显的不利因素，比如武昌BYG、肿瘤医院等。

周边卫星地图：

据悉BYG后期规划搬迁，且其搬迁也是华中科学生态城建设的一部分，不过估计需要一定时间等待。

根据城市留言板上回复可知，武昌BYG是重要的民生设施，市委市政府高度重视，多次召开专题会议研究部署武昌BYG迁建工作。目前市直相关部门按照相关要求正全力推进项目实施，尽快完成项目立项及相关工作。搬迁新址将按相关要求进行公示。

另外，南湖北岸还有龙王咀污水处理厂，距离嘉悦府约400米左右，可能也存在一定影响。

楚平路实景图：

交通出行：现阶段距离地铁较远，自驾出行体验一般。

地铁方面：这两盘靠近南湖，距离地铁都不算近。嘉悦府F地块住宅到地铁2号线杨家湾站直线距离约1.3公里，需要换乘其他交通工具才能乘坐地铁。

自驾方面：项目周边有雄楚大道、珞狮路、杨泗港快速路等多条主干道快速连接武汉三镇，但是项目附近道路较窄，开车出行体验有待优化。

周边路况截图：

嘉悦府周边的楚康路、南湖北路都是次干道，紧邻的楚平路也只有双向四车道，连接雄楚大道和南湖大道，车道不宽，车流量也较大。

项目道路实景图：

另外，项目北侧的雄楚大道也比较拥堵，虽然在卓刀泉南路、杨家湾附近有上下高架的匝道，但是高峰期较为拥堵。

雄楚大道以及匝道实景：

值得一提的是，规划的两湖隧道对南湖北岸的交通有较大利好。两湖隧道规划北起秦园路，南至三环线，全线设置出入口6处，主线全长约14.45km。按城市快速路标准建设，车道数为主线双向6-8车道隧道建设方式。其中，在文荟街附近规划有出入口。如果建成，对于周边交通格局会改变，也会带来大量车流。

遗憾的是两湖隧道目前停工搁置，何时建成尚不得而知。

周边配套：周边比较成熟，生活配套相对齐全。

商业方面：项目周边都是成熟居住区，有比较充足的社区底商，能满足基本生活所需。但如果需要去较大购物中心，则需要到武珞路、光谷广场或南湖核心的大型商业体。华中科学生态城嘉悦府到这些商业的距离差不多在3-5公里。

另外，华中科学生态城规划为百万方大盘，自身的商业规划也非常丰富。根据规划，项目的商业规模约10万方，其中，约8万方购物中心已签约华润万象生活，值得期待。

商业规划示意图：

教育方面，根据2024年学校划片范围可知，城投瀚城璞岸以及周边小区属于洪山实验外国语小学和中学的划片范围之内。（备注：学校划片每年都会有变动，具体以当年划片为准）

洪山外国语学校初中今年的普高率约77.8%，属于洪山区第一梯队学校。也是因为这方面原因，城投瀚城璞岸的二手房价格相对较高。

华中科学生态城项目内规划有一所九年制学校，且引进了经开外校九年一贯制公立学校。

该学校已经开工建设，目前主体已封顶，预计2025年9月投入使用。（具体投用时间以官方通知为准）

学校建设实景：

医疗以及其他配套：周边有肿瘤医院、湖北省荣军医院等，武昌核心还有省妇幼等大型医院，距离都不太远。此外，项目位于南湖北岸，虽然景观视野有限，但是到环线不远，有一定生态资源。

超高层高区看湖实景：

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、两项目均位于南湖北岸成熟生活区，近二环，周边比较成熟，居住氛围不错，生活配套也比较丰富。

2、项目距离南湖比较近，生态环境不错，嘉悦府高区有小范围的看湖视野。

3、周边有洪山实验外国语学校，华中科学生态城项目内的九年一贯制学校也在建设中，教育配套值得期待。

4、华中科学生态城百万方大盘，规划功能较强。

项目劣势：

1、距离地铁都比较远，交通出行有待优化。

2、周边有湖北省肿瘤医院等，可能存在一定影响。

新房真的卷疯了！中秋国庆价格太劲爆！扫码来找阿松加群，不错过捡漏机会！【1】二环附近建面92平，实得面积96平！116平得120平！仅13XXX起！【2】王家湾双学区房，首开价12XXX起！【3】洪山主城区6500一口价，楼层任选送车位！④ ⑤ ⑥ ⑦ 更多特价，扫码加群了解！

免责声明：

①本文仅为第三方出品的信息参考，仅代表作者个人观点，未与楼盘开发商核对，本账号无法对文中全部数据准确性负责，且不因此承担任何责任。若本文信息与楼盘开发商公示不一致，请以楼盘开发商信息为准。买卖双方的权利义务以房屋主管部门登记备案和购房合同为准，请谨慎核查。

②本文发布的相关信息均为发稿时获取，部分信息为规划中和建设中，本账号不对后期相关信息所发生的变化负责，并不因此承担任何责任，请谨慎核查。

③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzkwODI3MTgwMw==&mid=2247901638&idx=1&sn=ac4a86d17827a823329a047797705e99

阿松评楼

在阿松评楼公众号回复想查询的楼盘名，武汉全面、真实的楼盘评测尽在手中（覆盖武汉95%新盘）！