特价房，取消了！

文摘 2024-10-07 23:30 湖北

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武汉CBD作为武汉豪宅板块之一，虽然区域内因为泛海一家独大多年，区域发展没有达到预期，但区域内这两年迎来了多个房企的进驻，今日就一起来看看该板块内两个较新项目的最新动态：

信达地产时代央著湖璟最新动态：目前主推6号楼建面约158-161平房源，折后价格28500元/平，曾经想加推折后20xxx元/平的7号楼特价房，但后因种种原因取消了这个价位的特价房，预计2026年交房。（标题所指）

凯德淮海壹号最新动态：主推1、2号楼建面约110-132平装修房源，22xxx元/平起，含4000元/平装修，预计2025年12月交房。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两个项目楼盘详情：

②信达地产时代央著湖璟楼盘详情：

已有三栋楼取证，但目前备案为0套

信达地产时代央著湖璟总用地面积约3.17万方，总建筑面积约12.9万方，计容建筑面积约9.4万方，住宅约9.2万方，共包含6栋住宅，1、6、7号楼已取证。目前主推6号楼建面约158-161㎡毛坯房源。

效果图：

该项目总用地面积约3.17万方，净用地面积约2.84万方，公园用地面积约3297平；总建筑面积约12.9万方，计容建筑面积约9.4万方，住宅约9.2万方，共包含约722套房源。

该项目整体容积率约2.96，净容积率约3.3，建筑密度约15.17%，绿地率约30.01%，地下车位约839个，车位配比约1:1.16。

该项目所在地块形状不太规则，小区绿化不太集中，但楼栋几乎都是正南北朝向。6号楼位于小区南侧，东侧一路之隔就是梦泽湖公园（建设中），后期楼栋均能东南向看湖，视野非常不错。1号楼位于小区北侧。

项目平面示意图：

根据备案信息显示，截止2024.10.7，该项目还暂无房源备案。

6号楼共16层，2梯2户，均为建面约161平户型；

1号楼共43层，4梯4户，包含建面约117-131平房源；

7号楼共32层，1个单元，包含建面约127-142平房源。

户型分布示意图：

建面约161平四房两厅两卫：板式楼边户，南北通透，3开间朝南，户型很方正，主卧带独立卫浴。该户型的亮点是三门采光，尤其是270°两面采光的客厅非常震撼。

建面约161平四房两厅两卫：南北通透、三开间朝南且三面采光房间分开布局，私密性得以保证。

建面约131平三房两厅两卫：南北通透边户，三开间朝南且三面采光，南向大阳台，动静分区。

建面约130平样板间：

北向次卧L型飘窗设计：

客厅也是两面采光：

建面约129平三房两厅两卫：南北通透边户，三开间朝南，南向大阳台，动静分区。

建面约117平三房两厅两卫：连廊中间户，局部南北通透，三开间朝南，北边对连廊，户型方正且动静分区。

建面约117平样板间：

项目窗墙比都比较大：

据置业顾问介绍，未来阳台会直接封好，但算一半面积。

建面约142平四房两厅两卫：7号楼东边户，南北通透设计，三开间朝南且三面采光；三个房间分开布局，私密性非常好，客厅也是270°两个大面采光。

建面约142平三房两厅两卫：7号西边户，南北通透设计，三开间朝南；户型非常方正，动静分区较好。

建面约127平三房两厅两卫：7号楼中间户，北边对连廊，可达到局部通透的效果；该户型很方正，动静分区较好。

信达地产时代央著是信达地产在2022年底价通过法拍竞买方式收购的泛海CBD的两个地块，由于泛海资金链紧张，因此这两个地方被法院强制执行法拍了。地块总价约33.95亿，其中F地块，计容建面约10.04万方，土地总价15.808171亿元，楼面地价约15745.2元/平。信达地产是央企。

其中26A地块即信达地产时代央著湖璟，另一个14F地块案名为信达地产时代央著臻璟。

②凯德淮海壹号楼盘详情：

已推出3栋楼，建面约110-132平房源在售

凯德淮海壹号共由8栋住宅及1所幼儿园组成。目前已推出了1、2、4号楼。

鸟瞰效果图：

该项目总占地面积约4.6万方，总建面约19.7万方，住宅建面约13.4万方，容积率约3.19，共1049户，共1334个停车位。

经济技术指标：

（规划局公示，后期或有调整）

目前主推的1、2号楼位于小区北侧，紧邻二环线，北侧可能会有噪音影响。

从备案情况来看，凯德淮海壹号截止到2024年10月7日，共备案了27套，还剩下1023套没有备案。

已拿证的楼栋中，备案多集中在2号楼，其余楼栋备案情况都很差，且部分房源被抵押。

主推的1号楼共2个单元，31-32层，2梯4户；2号楼共两个单元，其中一个单元为公租房，1单元共26层，2梯4户，包含建面约110-132平房源。

户型分布示意图：

建面约132平三房两厅两卫：南北通透的边户，两开间朝南，南向大阳台，西向客厅做了横厅。

建面约128平三房两厅两卫：南北通透的边户，两开间朝南，两个卧室北向，这个户型就比较一般了。

建面约110平三房两厅两卫：规划连廊中间户，北边对连廊，三开间朝南，比较方正动静分区。

前期拍摄的工程实景：

装修配置表，包含了新风、地暖等：

进门处的开关面板，包括空调、新风等：

入户玄关柜和厨房：

客餐厅一体：

客厅的背景墙：

客厅吊顶和中央空调：

项目交付的时候阳台会做全封闭交付，而且是推拉式的玻璃门封闭。

建面约134平的户型做了软装：

这个户型的客厅看起来空间感很足：

厨房：

次卧和公卫挨着的，也比较方便：

主卧带有独立卫浴：

大阳台：

阳台上看二环线，确实很近，不过关着窗户的话噪音确实还好，打开玻璃的话，还是需要注意噪音的。

该项目是2022年3月31日，凯德拿下的硚口P（2022）006号地块，总建面约14.6万方，楼面价约15822元/平，溢价率约5%。

凯德为新加坡开发商，与武汉另一个开发商“恺德”并无关系，武胜路凯德广场、古田凯德西城都是由凯德开发并运营的。

价格及销售信息分析：

凯德淮海壹号价格已经很低

两项目卖得都不快

1、2024年1-6月、7月、8月、9月，凯德淮海壹号分别备案销售了10套、3套、0套、3套。信达地产时代央著湖璟目前总备案销售套数为0套。

2、凯德淮海壹号是2023年首开入市的，最近一次拿证（2023年8月）的1、2号楼备案价约30175元/平，较之前下降了1800多元/平，含4000元/平装修。据置业顾问介绍，该项目也是有折扣的，目前22xxx元/平起，首付约30多万起。项目曾有一段时间推出过20xxx元/平起，仅10套左右，据说很快就卖完了，并没有延续这个折扣，导致有部分购房者想买却没买到。但后来一直没推出类似价格，市场反响也不太强烈了。

目前从业内搜索的信息来看，项目还是在正常销售的。

凯德淮海壹号边户大户型单价比小户型单价更高，且1号楼2单元整体单价是最高的。单价从中间楼层往高低区递减，最高价出现在2号楼23层（共26层）和1号楼28层（共31层）。

备案价格表：

3、信达地产时代央著湖璟目前共取证3次，主推6号楼160大户型，折后约28500元/平，首付接近70万。项目在前几个月一度宣传了20xxx元/平的7号楼特价房，市场反响还是不错的，有一定吸引力。但据说这个特价房或因为成本等原因后来取消了，未来会不会再有还不好说。目前该项目挺着高价，在市场上热度实在提不起来。

项目虽然没有房源备案，但目前依然有正常销售动作，主推的是6号楼160户型。

信息来源于业内朋友圈：

十一推广海报截图：

信达地产时代央著湖璟目前主推的6号楼两个户型大小相当，能看湖的边户单价更高，房价随着楼层增加而递增，最高价出现在次顶楼15楼（共16层）。

备案价格表：

4、信达地产时代央著湖璟目前的单价、总价在汉口核心都算相对较高的，凯德淮海壹号22xxx元/平的价格算是正常。

汉口核心部分楼盘价格情况参考：

区域楼盘地图：

本文两个项目周边距离较近的江汉区二环内的泛海国际松海园，二手房挂牌价约30761元/平，近期成交均价约21225元/平。

区位分析：

汉口二环内，CBD

本文的两个项目距离比较近，都位于CBD范围内，不过信达地产时代央著湖璟属于江汉区、凯德淮海壹号属于硚口区。

区位点评：

1、都位于武汉二环内，属于汉口核心，环线位置不错。也属都在武汉CBD范畴内，凯德淮海壹号属于擦了一点武汉CBD的边，因为从严格意义上看CBD范围都在江汉区。硚口区和江汉区的主要插播是教育划片的差异，这一点江汉区显然更占优。

2、CBD区域规划得还不错，内部规划利好和配套可以共享，经过多年发展，区域内商业、地铁、教育、公园等大型配套也建成了不少。不过由于武汉CBD大部分用地给了泛海一家，加之泛海暴雷，CBD的商业兑现情况并不乐观。武汉中心大厦基本建成但迟迟未营业，还有诸多商业地块无法兑现，区域利空很多，商务区的属性太弱了，目前更多的是一个住宅区。

3、信达地产时代央著湖璟紧邻在建的梦泽湖公园，周边有一些老社区，城市面貌比CBD核心板块要略差一些。凯德淮海壹号紧邻二环线，居住可能有噪音影响。

信达地产时代央著湖璟微观区位：

北边是规划金沙江路、规划体育公园等；

东边是云飞路、梦泽湖公园（建设中）等；

南边为规划道路、住宅用地等；

西边为规划道路、规划教育用地等。

凯德淮海壹号微观区位：

北边是发展大道即二环线、住宅小区、常码头中学（目前已挂牌十一初发展校区）等；

南边是住宅小区；

西边是地铁常码头站、淮海路、规划住宅（现状为九通汽车厂）、西南角是泛海生活广场；

东边是规划住宅等。

武汉CBD区域实景图：

信达地产时代央著湖璟周边实景图：

凯德淮海壹号附近实景图：

信达地产时代央著湖璟距离3号线和7号线直线距离约600多米，但实际步行距离可能在1公里以上。

武汉商务区地铁实景图：

凯德淮海壹号位于地铁7号线常码头站地铁口。

地铁常码头站实景图：

自驾出行方面，两个项目自驾路线差距不大，在CBD内部主要依靠淮海路、云飞路等次干道，跨区域出行主要都是依靠建设大道、二环线（地面层为汉西路、发展大道）等主干道和快速路，通过淮海路转向青年路是通往汉口核心的主要通道。

区域路况：

周边道路实景图：

区域内黄海路隧道目前已基本建成，但无法投入使用。

南泥湾大道快速化改造建设中，未来规划和黄海路隧道对接。

商业配套方面，武汉CBD内已开业多个大体量商业，如泛海生活广场、泛海城市广场一期和二期（目前已变成范湖万达广场）、华发中城商都及龙湖江宸天街等，几大商业体加起来，几乎覆盖所有业态，档次、品类相当多。两个项目与区域内几大商业体距离都在1-2公里左右。

范湖万达广场实景图：

华发中城商都一期已开业，还有二期在建，商业建面超过10万方。

教育配套方面：信达地产时代央著湖璟临近汉口辅仁小学CBD校区，目前已经开学。周边还有红领巾学校、三十六中、武汉一处学苑CBD校区（九年制）等学校。

根据2024年的划片文件来看，附近的芸海园划片汉口辅仁小学CBD校区。信达地产时代央著湖璟尚未交付，暂无对口学校，但两个项目都距离辅仁小学更近，周边红领巾小学生源较满，周边还有武汉一初学苑CBD校区小学部，后期如何划片要看教育局如何安排了。（划片每年或有变动，最终以当年官方公告为准）

汉口辅仁小学CBD校区目前该小学还暂未有年级开始初中划片，周边的红领巾学校和一初学苑CBD校区小学部均对口武汉一初学苑CBD校区初中部。目前普遍预测CBD的3所小学未来都或对口这所初中，因为也没有其他选择。

汉口辅仁小学实景图：

凯德淮海壹号自带一所幼儿园规划。区域内还有东方红CBD小学，崇仁路小学兴华校区、崇仁燕园小学等。附近的常码头中学近期挂牌了十一初发展校区。

医疗配套方面：两个项目周边有同济医院、协和医院等知名大型三甲医院。

同济医院实景图：

其他配套：CBD内部已经建好了多个公园，如梦泽湖公园（建设中）、体育公园、王家墩公园等。

王家墩公园实景：

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、位于CBD范围内，地段有一定高端属性。

2、二环内，环线位置和地段都很核心。

3、凯德淮海壹号是正地铁口，目前价格较低。

项目劣势：

1、CBD未开发的商业部分兑现时间成疑，区域内一些待拆迁的区域，城市面貌较为一般。

2、凯德淮海壹号一线临二环，信达地产时代央著湖璟周边有一些老旧社区。

插播：金秋10月，各大楼盘集体掀桌子！正二环双书包三地铁14xxx起；1.5环滨江地铁房13xxx起；三环旁湖景现房6xxx起……实实在在的打折，扫码进群，实时在线捡漏！

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