刚来武汉就玩票大的？！新盘报规，户均建面190平！三环内这个区即将大爆发了！

文摘 2024-09-21 23:37 湖北

身在三环内，又曾经属于强势区江岸区，又有“育才系”、“长春街小学”优质教育支撑，又有一大批重大项目建设利好兑现，这样的区域，照说已经非常亮眼了。事实是，刚刚被长江新区托管的谌家矶板块一直没有迎来大爆发，为什么呢？

今天来看一下三环内长江新区起步区谌家矶板块内的湖北交投长江国际绿创中心和武汉麓洲国际。

湖北交投长江国际绿创中心：目前D-1地块2栋楼，A-1地块3栋楼均已推出。D-1地块2栋楼已于6月交付。7月、8月都备案了19套，销量走高。现房和期房同步在售，建面约79-143平毛坯房源，折后约10XXX元/平起，总价约85万起，价格已经不高了。

武汉·麓洲国际（工程备案名，非正式推广名）：E1商业地块、R2地块均已报规，R2地块包含5栋楼，户均建面约190平，定位很大胆，2栋已经在建，价格引人遐想。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两盘详情：

①湖北交投长江国际绿创中心：

首批5栋楼均已推，其中2栋已交付

现房、期房同步在售

湖北交投长江国际绿创中心共分为13个地块，除公园绿地之外，共有8个住宅、商服、教育地块。目前已公示的地块共分为A-1、A-2、B-1、B-2、C、D-1、D-2几个小地块。其中A-1地块为住宅用地、A-2地块为公园绿地、B-1地块为商务办公用地、B-2为公园绿地、C地块为小学用地、D-1地块为住宅用地、D-2地块为公园绿地。

地块分布示意图：

该项目目前公示的地块住宅共计5栋商品房，1栋公租房。A-1地块1号楼23层、2号楼32层、3号楼32层，D-1地块1号楼30层、2号楼20层，所有住宅均为1个单元。目前D-1地块的2栋楼，A-1地块的3栋楼均已推出，D-1地块的2栋楼于6月交付，毛坯期房和现房同步在售。

目前已报规部分鸟瞰效果图：

该项目总占地面积约12.3万㎡，总建筑面积约44.4万㎡，商品房建筑面积约13.6万㎡，共计1306套房源（含公租房），本经济技术指标含未公示规划的E-1、E-2、F-1、F-2、G-1、G-2地块。

A-1、A-2、B-1、B-2、C、D-1、D-2地块占地面积约7万㎡，总建筑面积约22.8万㎡，商品住宅建筑面积约5.7万㎡，共654套房源（含128套公租房）。

A-1地块占地面积约1.5万㎡，总建筑面积约6.5万㎡，计容建面约4.5万方，商品住宅建筑面积约3.5万㎡，共462套房源（含128套公租房），容积率约3，绿地率约30%，机动车位543个。

D-1地块占地面积约0.8万㎡，总建筑面积约3.2万㎡，计容建面约2.19万方，商品住宅建筑面积约2.15万㎡，共192套房源，容积率约2.75，绿地率约30%，机动车位263个。

B-1地块（商务办公）经济技术指标如下。

C地块（小学）经济技术指标如下。

备注：上述所有经济技术指标均来源于规划方案公示，存在后期调整可能性。

A-1、A-2、B-1、B-2、C、D-1、D-2地块平面图如下：

D-1地块仅两栋商品住宅，楼栋朝向均与南侧马路平行，均为东南朝向，西侧为规划公园。2号楼位于地块南侧。

A-1地块共4栋楼，其中4号楼为公租房，A-1地块1号楼南侧为规划路及规划学校，A-1地块3号楼南侧为小区中央园林景观，这两栋楼也为东南朝向。

截止2024年9月12日，该项目共备案了134套，还有394套没有备案，后期还有部分地块房源备案信息没有上架，房源储备还很充足。

除了今年3月拿证推出的D-1地块1号楼（也是最晚推出的楼栋）暂无备案外，其它4栋楼都只有不到半数的房源备案，销售情况确实不太理想。

D-1地块2号楼为20层，1号楼为30层，均为1个单元、2梯4户，户型分布相同，均为建面约100-143平房源。A-1地块2、3号楼32层，1个单元，2梯4户。A-1地块1号楼为23层，1个单元，2梯4户，包含建面约79-120平房源。

楼层平面分布示意图：

建面约79平两房两厅一卫：连廊中间户，两开间朝南，北边对连廊，功能性两房。

建面约99平三房两厅两卫：中间户，北侧为连廊，依靠连廊有一定通透性，但北侧房的采光和私密性一般，三开间朝南，动静分区，主卧带独立卫生间。

建面约120平3+1房两厅两卫：边户，户型方正，南北通透，动静分区，功能性很强，套内空间利用率也很高。

建面约143平三房两厅两卫：边户，户型方正，南北通透，主卧带独立卫生间，动静分区，大横厅也可以分隔变为四房。

建面约120平样板间实景图：

餐厅开间比客厅大：

建面约100平样板间：

工程进度信息：

湖北交投武汉投资公司官方微信消息显示，该项目D-1地块的1、2号楼已于2024年6月30日正式交付。竣工备案证未显示建设单位和施工单位。

项目物业为万科物业。以下图片为开发商官方发布的宣传图

拿地信息——

湖北交投长江国际绿创中心是湖北省交投集团于2021年3月竞得的P（2021）009号地块，成交总价173300万元，楼面价约6073.3元/平。共包含了13个小地块，其中A-1地块、D-1地块、F-1地块、G-1地块为居住地块。

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武昌区-武昌核心

武珞路上，梦时代旁

多年难遇的新盘

直线距离约200米到2号线宝通寺站

约300米到洪山公园

约400米到中部战区总医院

周边还有珞珈山小学+武汉初级中学老牌学校

家门口集齐全能配套

准四代住宅

15-32层低密房源

预计首开1、2、5号楼

建面约117-165平三房四房

优化后得房率约92%

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②武汉·麓洲国际（工程备案名）：

R2地块住宅规划发布

户均建面约190平，规划非常大胆

截止9月，武汉麓洲国际已发布E1、R2地块规划方案，R2地块为首个公开的住宅地块，目前已在建2栋，不过，暂时还没有对外公布营销中心开放和入市时间。

该项目案名全称或为武汉麓洲国际滨水生态新城。曾有报道显示，麓洲国际位于谌家矶大道以北，朱家河沿岸两侧，由成都万华重仓投资约90亿开发建设，是长江新区在建投资额最大的项目之一，同时，成都万华将麓湖生态城成功的开发经验带到武汉，充分利用朱家河水系，以稀缺生态水体为基底，打造一座集滨水生态园林及水上公园、商业、小学、高端住宅为一体的武汉版的“威尼斯水镇”。

相关报道截图和效果图：

2024年6月18日，长江新区规划局发布了武汉市麓华房地产开发有限公司申报的武汉麓洲国际R2地块（一期）项目规划建筑方案批前公示。

据规划显示，本次报规地块规划用地面积约2.9万方，总建面约15万方，住宅建面约8.7万方，总户数459户，地下停车位1366个。户均建面约190平。长江新区的谌家矶片区相对是刚需定位，而且配套不成熟，刚需都很少有买单的，成都万华一来武汉就把户型搞这么大，实属胆大，市场反馈如何，很是让人期待。

平面图显示，该地块共包含5栋29-44层的住宅。

外立面效果图：

此前，2023年12月13日，长江新区规划局发布了武汉市麓华房地产开发有限公司申报的万华武汉E1地块的规划方案。

根据平面图显示，该地块体量不大，且是商服用地，包含了前区公园和展示中心等，可能是项目未来的售楼部。

E1地块用地面积约1.18万方，总建面约1.37万方，计容建面约0.59万方，容积率约0.72。

鸟瞰效果图：

沿湖效果图：

E1地块是2023年10月武汉市麓华房地产开发有限公司底价拍得的PCX（2023）01号商服地块。该地块是长江新区首次单独挂牌出让土地。

PCX（2023）01号地块位于长江新区谌家矶大道以北、祁连街两侧（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为11813平方米（其中地上商服用地-餐饮用地8286平方米，地下交通服务场站用地3527平方米，以实测为准）；规划用地性质为A地块商业设施用地，B地块社会停车场用地（地下）；土地分类为A地块商服用地（餐饮用地），B地块交通服务场站用地（地下）；商业设施用地最大计容建筑面积6629平方米，交通服务场站用地（地下）规划最大建筑面积3800平方米；国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、交通服务场站用地50年。

拿地信息——

武汉麓洲国际主体地块是在2022年12月底和2032年7月时，成都万华集团拿下的P（2022）144号地块和P（2023）046号地块。

P（2022）144号地块共包含4个小地块，其中A地块位于新区大道以北，朱家河东南，是商服地块；B、C、D地块位于谌家矶大道以北，朱家河沿岸两侧，规划总用地面积约278284平方米，其中居住用地约165591平方米，小学用地约25913平方米, 商业设施用地约12619平方米，公园绿地68956平方米，防护绿地5205平方米。

最大计容建筑面积 47.45万平方米，其中居住建筑面积不大于43.6万平方米，商业建筑面积不大于1.26万平方米，小学建筑面积不小于2.59万平方米）。

P（2023）046号地块规划总用地面积为40098平方米（其中居住用地18462平方米，公园绿地21636平方米（含水体），以实测为准）；规划用地性质为A-1地块居住用地，A-2地块公园绿地，B地块公园绿地；最大计容建筑面积 42463平方米（含居住配套设施）；建筑高度不超过180米。该地块为现场拍卖，起始价约30585万元，由成都万华投资集团底价拍得，成交楼面价约7202.7元/平。

地块主要要求：

1、A-2、B地块内控制不少于21636平方米的公园绿地。

工程相关情况：

2023年9月14日，武汉举办2023年长江新区三季度重大项目集中开工活动，其中长江新区麓洲国际项目开工，项目总投资约90亿元，规划打造滨水生态城。

区域整体规划示意图：

去年底所拍，万华麓洲国际生态文旅项目地块施工现场，占地面积很大，比较值得期待。

近期实景：

另外，有消息显示，麓洲国际多个地块已于今年2月进行了申报备案，包括大体量住宅、1所小学和部分商业规划。

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价格及销售信息分析：

湖北交投长江国际绿创中心折后约10XXX元/平起

1、麓洲国际项目目前仍一定程度保持神秘，何时宣告入市、价格多少都存在较大不确定性，户均建面190平，引人遐想。

湖北交投长江国际绿创中心2022年9月就入市了，共拿证4次，首批5栋楼均已推出。今年3月D-1地块1号楼拿证，毛坯备案均价约14823元/平，相对前期18500元/平的备案价，有大幅调整，预期价格明显降低了。

该项目是长江新城起步区成立之后，核心区谌家矶板块第一个面世的新盘住宅，因此一开始定价并不低，这也是开发商与市场的博弈，如果高价卖得动那就赢了，如果卖不动那就换个地块降价卖，反正拿地便宜，怎么也不会亏。

事实证明，最后发商对市场作出了妥协，大幅降价了。2022年-2023年折后约12XXX-16XXX元/平，特价房约12XXX元/平起，在江岸区，已经不算很贵。今年以来，已有特价房低至约10XXX元/平起了。

该项目最小面积约79平，按10XXX元/平起的价格计算，总价约85万起，1.5成首付约12.8万起。