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楼市不景气，这两年高端改善项目却走出了独立行情，特别是部分打造“第四代”住宅的新盘，首开基本都大卖了。
今天来看下二环武昌核心武珞路-珞喻路沿线的建发璞玥和保利涧山观奕，头部品牌开发，3万+/平的价格。
建发璞玥：建发在近2年已经3度在武昌区拿地，该项目今年3月拿地，6月份报规，目前展厅已开放，户型图也已经正式发布，预计9月底首开1、2、5号楼建面约117-164平带装修房源，目前放风均价约33000元/平左右，117平小户型价格预计3万出头，只有22套，据说房源和意向客群比例已经接近1比5，134、137平户型也非常抢手，部分户型数量较少不易买到，164-166平户型比较好买。（标题所指）
保利涧山观奕销售动态：7月中首开，对外宣称“基本日光”，8月备案情况欠佳，折后约2.7-3.4万/平，均价约2.9万/平，建面约142-198平房源，高层带装修，小高层毛坯，即将加推5号楼，包含建面约120平较小户型，放风价格略有下调。该项目为类第四代住宅，户型优化面积大。
更多项目图片可点击：保利涧山观奕楼盘相册
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
2盘楼盘详情：
建发璞玥是武昌核心即将入市的纯新盘，项目于2024年6月21日报规，圈存已启动，预计9月底开盘。
项目楼栋分布以及户型分布示意图：
根据规划信息显示，该项目总用地面积约2.3万方，总建面约8.3万方，计容建面约6万方，住宅建面约5.9万方。项目容积率约2.67，总户数约394户，机动车停车位约531个。计算可知，项目的户均建筑面积约149平，车位配比约1:1.35。该项目的户均面积较大，从户型分布也能看出，最小户型是建面约117平，且只有一条腿，其他都是建面约130平以上的大户型。
平面图放大可以看出各楼栋之间有风雨连廊、且楼栋首层架空，5号楼南侧还有下沉庭院。
1号楼15层，两梯两户结构，分布户型为建面137平房源；2号楼23层，两梯三户结构，分布户型为建面约117-134平房源；5号楼两个单元，32层，均是两梯两户，分布户型为建面约164平房源。
该户型在2号楼中间套，户型比较方正，三开间朝南，北向对连廊。南向阳台优化面积较多，比传统中间户多一个部分主卧阳台优化面积；入户处还带有创新性s墙设计。
该户型分布于2号楼边户，南北通透，三开间朝南；南向有大面积阳台优化面积，另外还有6处飘窗优化。
该户型分布于1号楼，南北通透，三开间朝南。根据原始结构图可知，该户型主卧阳台和客厅双联阳台计一半面积，另外还有6个飘窗不计面积，优化空间较多，据说优化后得房率可达到90%左右。
该户型分布于5号楼两个端头边户，从原始结构图可知，该户型带有三个阳台，还有7个大飘窗，优化面积非常丰富。据悉该户型客厅开间约6.5米，主卧开间约5米，还带转角飘窗，户型结构不错。
样板间实景：
据悉，建发璞玥规划为传统宋式中式的风格，据说是非常重古典风格。
工地实景：
拿地信息——建发溢价拿地，楼面地价17146元/平方米
目前开发商变更为武汉兆恒房地产有限公司。查询可见，武汉兆恒房地产有限公司属于黄石悦发房地产有限公司，最终隶属于利百控股有限公司，后者属于建发国际全资子公司，建发国际又隶属于建发房产。
②保利涧山观奕
近期已首开推出1、2、4号楼
后续将会加推5号楼
保利涧山观奕由A、B地块组成，两个地块都已报规。B地块体量略大，主要由5栋住宅组成，位于卓刀泉南路的东侧。（备注：该项目对外销售时的楼栋编号与最初规划平面图楼栋编号不同，报规时A地块7号楼在实际变更为A1地块1号楼，以下分析以对外销售的楼栋编号为准）
沙盘图：
根据规划，B地块用地面积约1.8万方，总建面约4.5万方，住宅建面约3.2万方，容积率约1.96，总户数237户，住宅机动车停车位266个。计算可知，B地块户均面积约136平，车位配比接近1:1。
该地块形状不规则，5栋住宅呈围合式结构，1、2号楼为南北朝向，3、4号楼则是南偏西朝向，4号楼几乎是东西朝向，5号楼东南朝向。
此外，A地块仅一栋楼，报规为7号楼，对外楼栋编号变为A1号楼，是33层的高层，在卓刀泉南路的西侧，户型面积更大，一栋孤楼没有什么绿化面积了，不够该楼栋有一定北向东湖的景观。
A地块规划用地面积约1万方，总建面约3.45万方，住宅建面约2万方，容积率约2.32，总户数127户，住宅机动车停车位263个。该地块这栋楼的户均面积约162平，车位配比约1:2。
该地块这栋楼基本是南北朝向，可以看出是两个单元，非连廊的板式楼结构，外围有部分底商。
截止9月24日，保利涧山观奕B地块已备案55套，未备案179套。
该项目7月中旬才开盘， 已推3栋楼中，1、4号楼基本售罄，备案速度较快。2号楼因为套数太少很抢手，据说没有公开对外卖，目前备案了1套。
首开推出的1、4号楼为17层，1个单元，2梯2户，均为建面约142平户型，公摊约18%，优化之后约1%，“第四代住宅”相当生猛。2号楼为11层，1个单元，1梯1户，建面约197平，公摊19%，优化后约3%。加推的5号楼33层，1个单元，2梯4户，包含建面约120平较小户型。
建面约142平，4+1房两厅两卫：
该户型位于1、4号楼，两梯两户，均为边户，南北通透。15.3米南向开间，4开间朝南，南边3个房间+1一个大横厅，全房3个阳台+5个飘窗，优化面积非常多。
建面约199平，四房两厅三卫：
该户型位于2号楼，1梯1户，非常奢侈。约19.1米的南向开间，5开间朝南，3个套间。全房动静分区，且客厅+餐厅的活动空间非常大。不过2号楼一线临卓刀泉南路主干道，恐怕有噪音影响。
项目带装修销售，装修标准比较高，三件套齐全，包含高仪的花洒、菲斯曼的地暖、日立的中央空调等。
近期工程进度实景：
更多项目图片可点击：保利涧山观奕楼盘相册
拿地情况——
保利涧山观奕即P（2023）137号地块，在2023年12月底的集中土拍中，该地块由保利（武汉）房地产开发有限公司（保利）底价拍得，成交总价71500万元，成交楼面价约12037元/平。
该地块是真正的地铁上盖物业，地块正下方就是地铁2号线和11号线的换乘站虎泉站，必然也是需要地铁和楼盘同步施工才能完成。而且地铁上盖附近人流量大，其地下结构也与常规楼盘不同，未来或会有地铁震动等影响。
该地块原本是规划由地铁集团开发的商办楼，但后来商改住，变为了住宅出让。
调规内容如下：本次控规修改涉及A130204、A130304管理单元交接地带，将其中部分商业用地、居住用地调整为居住商业混合用地。调整后，商业用地减少2.89公顷，居住用地减少0.04公顷，居住商业混合用地增加约2.93公顷，其他不变；点位控制的菜市场一处。
1、保利涧山观奕7月中首开，共推出2栋高层和1栋小高层，高层带装修，备案均价约33718元/平，小高层毛坯，备案均价约34180元/平。
后续将会加推的5号楼，放风价略有下调，120平户型预计均价约27500元/平，142平户型预计均价约28500元/平。
截止9月24日，保利涧山观奕B地块已备案59套，未备案178套，真的卖得好。
建发璞玥周边百瑞景中央生活区各区的价格在2.3-2.8万/平之间，建发璞玥的价格是铁定高于百瑞景的，但建发璞玥带装修、品质更好，价格贵一些也理所应当。
区位、交通和配套分析：
区位方面：二环内与近二环，武昌核心武珞路-珞喻路沿线，街道口商圈与大学之城
区别在于，建发璞玥属于武昌区，紧邻武商梦时代，地段热度正高，保利涧山观奕位于地铁2号线和即将开通11号线换乘站虎泉站，属于洪山区，与珞喻路有500米距离，但周边是名副其实的大学之城。
西侧为南方帝园、南院小区、中南花园、丁字桥路等。
保利涧山观奕微观区位：项目分为A、B两个小地块，位于卓刀泉南路东西两侧。
北侧为建成小区、商业等等；
东北侧为虎泉街、已建成商业和住宅等；
南侧为建信小区、保利大都会等；
西侧为华师校园等。
周边卫星图：
附近虎泉路口：
附近虎泉街：
周边路况截图：
商业：建发璞玥一路之隔就是武商梦时代，到中南路中商广场、街道口群光与银泰约1-1.5公里左右，到楚河汉街直线距离也在3公里之内，可以说凝聚了武昌核心大多数商业配套。
保利涧山观奕规划有部分社区底商，旁边的虎泉购物广场、小区底商都非常成熟。与群光广场、银泰创意城直线距离约1.5-1.6公里。
教育：建发璞玥周边的中小学不少，教育资源相对丰富。根据2024年学区划片，项目附近的时代花园、百瑞景小区部分划入珞珈山小学，对口的是武汉初级中学。
保利涧山观奕周边小区（例如保利大都会一期）对口卓刀泉小学，中学主要对口卓刀泉中学。（最终划片范围需以交房之后当年官方具体划片范围为准。）
卓刀泉小学：
医疗及其他：武珞路沿线医院比较多，只要有省妇幼保健院、中部战区总医院等大型医院。这两所医院与建发璞玥机会就是斜对面。保利涧山观奕直线距离分别约2公里、2.8公里。
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