开发商资金困难！欠缴大量税款！延期交付！

文摘 2024-10-13 23:46 湖北

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一般来看，三环外的楼市应该很难了，不过有些盘真的活下来了，而且还活得不错，其中原因令人揣摩不透。

今天来看下长江新区武湖的长江凯旋城和天纵时代天樾，前者早有各种问题爆出，还能有销量，后者据说主要不卖给武汉本地人，销量居然一直很炸。具体怎么样，一起来看看。

长江凯旋城销售动态：三期在建10、13楼已延期交付，工程进展缓慢，两栋楼未销售房源已被查封，开发商金马凯旋置业资金困难，一期、二期已交付，还有40多套现房未备案，13号楼包含建面约121-138平毛坯房源，折后约9XXX元/平起。（标题所指）

天纵时代天樾楼盘动态：二期更改规划失败，仍然按照原规划执行。4月加推的高层和6月加推的洋房，备案均价相对前期居然上涨不少，令人震惊。不过销量确实一直不错。二期建面约139-142平毛坯洋房，建面约105-126平毛坯高层，具体价格以现场为准。（与标题无关）

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两盘详情：

①长江凯旋城：

三期已推2栋，已延期交付

未备案房源已被查封

长江凯旋城总占地面积约11.3万方，总建筑面积约38万方，容积率约2.9，绿化率约35%，总户数约2823户，共有约2225个停车位，其中地上约445个，地下约1780个。由17栋高层住宅、一所幼儿园以及约2万方的大型商业街构成。

目前，该项目一期、二期，1-9号楼、11、12号楼已经交付，仅剩少量房源未备案。三期已推出一线看江的10、13号楼，确定延期交付且最终交付时间未定，后期还剩4栋楼待售，毛坯销售。

售楼部楼栋展示图：

项目沙盘实景图：

项目地块类似梯形，整体楼栋为错落式分布。目前主要在售的13号楼位于地块南侧，呈东南朝向，可一线看江，视野开阔。

截止10月13日，该项目三期已备案136套，未备案636套，一期、二期还剩40多套未备案。

2021年推出的10号楼，多数房源均已备案，2022年推出的13号楼，已备案房源1/3左右。两栋楼剩余未备案房源均已查封。

13号楼为33层，1个单元，2梯4户，分布户型为建面约121-138平。

建面约121平，三房两厅两卫：

该户型位于13号楼中间户，户型方正，三开间朝南，北面对连廊，私密性一般，动静分区。客厅带有阳台，但并没有延伸到次卧。

建面约138平，四房两厅两卫：

该户型位于13号楼边户，户型方正，南北通透，3.5开间朝南，动静分区。主卧为套房设计，带有独立衣帽间和独卫。南向带有双面宽阳台，采光和视野较好。四房的设计功能性较强。

现场实景：

竣工备案证显示，该项目一期、二期1-9、11、12号楼均已完工。

营销中心和社区大门：

10、13号楼主体结构封顶，但尚未完工，拍摄于今年4月，半年多了基本没进度。

部分社区底商已开业。

幼儿园尚未建成。

城市留言板上，关于长江凯旋城的各种消息非常多，主要投诉有三个情况：一，投诉去年交付的4、8号楼未达交付标准强制交付的问题，长江新区住建局回复将会督促整改。

2023年时二期4、8号楼有延期交付，不过好在后来是交付了。

二是，投诉该项目不开全款发票、导致无法办理房产证、小孩无法上学的问题。长江新区税务局的回复是开发商金马凯旋置业欠缴数额较大税款，被限制开票了。

三是，投诉该项目三期10号楼合同约定2023年12月31日交房，时至今日未交付，且工程停工，配建的幼儿园也处于停工状态。

①天纵时代天樾：

一期已基本售罄且交付 二期改规划失败

二期已推1栋高层和10栋洋房

天纵时代天樾由南北两区组成，规划有11栋高层住宅、15栋洋房、1所幼儿园、1所小学、1栋非商品房及部分社区商业。

目前该项目一期8栋高层均已推出，二期已推出9号楼高层，和12-20、22-23号楼洋房，均为毛坯销售。

鸟瞰效果图：

天纵时代天樾总占地面积约10万㎡，总建筑面积约35万㎡，其中计容建筑面积约26.8万㎡，规划容积率约2.796，建筑密度约20%，绿化率约36.4%，总计2317套房源，共计3153个机动车位（其中含195个地面车位，均位于一期地块内即北侧高层地块内）。

经济技术指标截图：

以上为规划信息，后期可能有调整

沙盘实景图：

2022年2月11日，武汉自然资源和规划局公示了天纵时代天樾的二期调整规划，从平面图上可以看到，二期由原来的大量洋房更改为高层。不过，该规划调整未最终审批，调整规划失败。从其推盘来看，还是原来的规划方案。

拟调整后的平面图（调整未批复）：

原平面图（目前实际的平面图）：

截止10月13日，天纵时代天樾二期共备案362套，未备案420套。一期剩余79套未备案。

查询具体备案情况可见，二期去年及以前推售的楼栋房源大多数都已备案，今年推出的4栋楼，19号楼洋房仅剩几套顶底房源未备案，23号楼洋房只备案了几套，10号楼高层只备案了1套，22号楼洋房尚无备案。

19、22、23号楼均为6层洋房，19、22号楼为2个单元，23号楼为3个单元，都是1梯2户，包含建面约142平、140平两种户型。10号楼未为28层的高层，1个单元，2梯4户，包含建面约105平、126平两个户型。

建面约139平，四房两厅两卫：

三开间朝南，南北双阳台，客厅与餐厅互相独立，以玄关连通，有3个可拓展面积的飘窗。该户型南北进深比较大。

建面约142平，四房两厅两卫：

该户型位于19、22号楼洋房中。

10号楼位于北区，户型结构与南区已推高层楼栋类似，106平、126平两个户型可参见下面两个户型图。

从竣工备案证来看，该项目一期8栋高层均已竣工并交付，二期9号楼高层和12、13、15、16、18号楼洋房也已竣工交付。

该项目微信公众号消息显示，已有4次交付，最近一次交付为二期13、16、18号楼。

营销中心及一期实景：

二期9号楼高层及洋房：

二期部分洋房已交付，部分在建。

周边实景：

城市留言板上，近期关于天纵时代天樾的相关留言主要涉及两方面问题，一是地下室漏水、电梯故障问题等。

二是该项目配建的幼儿园一直未交付，拿地要求配建的小学多年来一直未动工。

拿地信息——2019年拿地，楼面价约5723元/平

天纵时代天樾是2019年出让的P（2019）099号地块，当时一些海报宣传恒泰天纵和南德共同拿地，报规的名字也是叫天纵南德府，但不知道为什么后期南德退出了。项目正式面市的时候正式推广案名和备案名均为天纵时代天樾。

P（2019）099号地块达到最高楼面价约5723元/㎡，刨除道路用地面积5098.18㎡，实际楼面价约6027元/㎡，竞得者要求配建一所36班小学、配建公租房比例为4.5%。

销售信息和价格分析：

长江凯旋城三期已推楼栋未备案房源已查封

天纵时代天樾销量一直不错

高层时隔一年再加推，备案价上涨1400元/平

1、长江凯旋城是武湖8年多的老盘了，2022年4月最后一次拿证，至今已有2年多未拿证，一直以去库存为主。实探所见，三期未推楼栋尚为动工建设。

最后一次加推的13号楼，装修改毛坯，备案均价11700元/平，不计算2500元/平的装修，备案价比上一次加推还贵了约500元/平。去年楼体字显示折后约9XXX元/平起，在武湖也算是高价。

该项目交付存在问题，购买有风险。首付门槛和13号楼备案价格表仅供参考。

2、天纵时代天樾2020年10月首开入市，推盘节奏很快，每年都有多次拿证，不过每次拿证只有一、两栋。2023年拿证5次，2024年也已拿证4次。一期最后一栋高层4号楼，于2023年5月推出，毛坯备案均价约14001元/平，之后共推出了6栋洋房和1栋高层，最近一次推出的洋房22号楼，相对前面推出的5栋洋房备案均价大涨了1500-2200元/平，最近一次推出的高层10号楼，相对上一次相隔近一年时间，备案均价上涨了1400元/平。当下楼市还能涨价，属实令人惊讶。

长江新区规划出炉以前，武湖板块楼市一度疯狂过，天纵时代天樾2021年均价12000元/平，卖得非常好。今天武湖新房价格普遍已降到8XXX-9XXX元/平起，该项目价格略高于周边，折后约9XXX元/平起，多数房源价格在万元以上。不过，该项目算是武湖成交最为活跃的楼盘，据说，购买非本地人，销售拓客直接面对团风、黄冈等外地人，或者用外地大V带客，用长江新区规划吸引。特别是这2年武汉本地人买的很少，该盘甚至为了和外地大V合作，暂停了本地本地分销的上客（目前情况不清楚）。

今年4月加推的10号楼高层，建面约105平户型，按折后价计算，首付1.5成约20万左右起。

10号楼高层毛坯备案价格区间约14100-15800元/平，不打折的话，单价真的高啊。这个价格都赶上谌家矶在售的几个楼盘了。

备案价格表：

3、长江凯旋城今年1-9月共备案52套，问题楼盘还能卖这么多。1-2月及其他各月备案套数分别为10套、9套、0套、27套、0套、3套、2套、1套。

天纵时代天樾销量在黄陂区算是销量不错的，今年1-9月共备案了134套，1各月备案套数分别为50套（1-2月合并统计）、21套、2套、4套、33套、24套、7套、-7套，销量好的时候是真的卖得好，不过9月时可能有退房，备案数有减少。

4、武湖在售楼盘都已经卖了几年了，基本都是现房，除了清能正荣府主要卖别墅，其它楼盘货量都还不少。目前多数楼盘折后约8XXX-9XXX元/平，天纵时代天樾一直高于这个价销售，算是区域最高价。

5、武湖板块商品房二手房小区已经很多了。

长江凯旋城二手房7月成交均价才6226元/平。

天纵时代天樾5月二手房成交均价也才7448元/平，二手房价格远低于新房。

两盘二手房成交价格已经远低于新房价格了。

区位、交通与配套分析：

区位方面：属于三环外，长江新区武湖板块，又分布在汉施大道与梅教街沿线

长江凯旋城和天纵时代天樾都位于三环外长江新区武湖板块，与三环线直线距离分别为1.8公里和3.6公里。武湖此前属于黄陂区，是远城区，目前已被长江新区托管，武湖片区被江北铁路分为老城区和新城区，长江凯旋城位于老城区，天纵时代天樾位于新城区。

差别在于，长江凯旋城位于汉施大道以南，梅教街以西，临近长江和府澴河，天纵时代天樾位于汉施大道以北，梅教街以东，临近地铁阳逻线高车站。

周边卫星图：

区位点评：

1、长江新区已成立2年多，目前已整体托管江岸区谌家矶、黄陂武湖和新洲区阳逻，规划站位比较高，计划申报“国家级开发区”，有不错的发展潜力。

不过，长江新区这两年开发建设主要集中在谌家矶板块，武湖也有一定的动作，主要是多条道路升级改造，也有大规模拆迁正在进行，但整体建设进度比较缓慢，2个楼盘附近城市界面变化不大。

武汉本地购房者对于长江新区认可度并不高，但长江新区大规划易于讲故事，反倒是武汉市周边的外地购房者容易被打动，比如麻城市、黄冈罗田、团风等地。

长江新城起步区规划结构图：

长江新城起步区总体用地规划图：

2、长江凯旋城所处江北铁路以南，算是武湖板块比较老的城区，汉施大道沿线为乡镇级界面，有少量商品房小区和商业，多数为城中村，宜居价值相对江北铁路以北处于弱势。天纵时代天樾虽然处于江北铁路以北，不过周边有大量规划用地待开发，现状为农田。

汉施大道沿线：

3、武湖各种生活配套，如商业、教育等属于远城区水准，生活氛围只能算一般，宜居性不高。虽然2盘距离三环线不远，但武湖附近的三环线比较“鼓”，比同环线位置距离二环或者内环核心区更远。例如以江汉路为圆形，常青附近的三环线直线距离约7公里，而武湖附近的三环汉施立交桥与江汉路直线距离约14公里。

4、长江凯旋城南向一线看长江，但这边江景看起来很一般，江面被天兴洲分为2个水岔，且江对面是武钢大烟囱和化工区。长江凯旋城三期在售楼栋南向正临江北快速路，有噪音影响。

汉施大道城市界面：

汉口北大道与汉施大道交汇：

交通方面：自驾可较快上江北快速路、三环等进入主城区，天纵时代天樾步行可达地铁站

自驾：两盘可经汉施大道、南极大道，通过匝道上江北快速路，走江北快速路可以快速前往二七滨江、武汉天地一带。也可经汉施大道、进入三环线和汉口主城区，或由天兴洲长江大桥进入青山区即大武昌区域。

周边路况图：

长江凯旋城走江北快速路到武汉天地路线：

江北快速路胜海大道立交已经在建，规划胜海大道通过该互通可直接进入江北快速路。不过胜海大道改造推进较为缓慢。

长江凯旋城东侧的发展路：

长江凯旋城门口的南极大道：

梅教街城市界面：

江北快速路实景图：

地铁：长江凯旋城与地铁阳逻线高车站、武湖站直线距离都非常远，不方便到达。天纵时代天樾与高车地铁站直线距离约200多米，步行距离差不多。

地铁测距及示意图如下：

地铁高车站实景图：

目前，地铁阳逻线在新荣站已可换乘地铁1号线，在后湖大道站可以换乘3号线，未来通过地铁12号线连接线，还能换乘地铁12号线，通勤能力在不断提升。

配套方面：周边商业、教育等配套为城镇级别的，重大医疗配套在建

商业：长江凯旋城规划自带部分社区底商已开业，周边汉施大道沿线有一些零散的集中商业，档次为城镇级别的，梅教街上有中百仓储、百尚购物中心等较大体量商业。

长江凯旋城周边较近的百尚购物中心：

梅教街上的浙易购物广场、武湖中百仓储：

教育：两盘自带幼儿园都未建成交付。目前武湖片区没有什么优质学校，甚至连挂牌名校的新学校都没有，周边主要中小学为东风小学、红村小学、武湖小学和武湖中学。区域内还有长江新区实验学校（原武昌实验寄宿学校武湖校区），不过该校为私立，学费很高。

武湖中学：

东风小学：

根据2024年黄陂区中小学对口划片范围，长江凯旋城对口小学为东风小学，天纵时代天樾对口红村小学，中学都为武湖中学。

另外，项家汊湖片区规划有长江新区外国语学校（暂用名），已经启动建设，不过该校可能为私立。

医疗：目前武湖医疗条件相对落后，只有武湖卫生院。

汉口北大道以北项家汊湖以东、泵站河以西，规划有长江新区医疗综合体项目。据悉，规划用地总面积约1092亩（72.8公顷），总建筑规模约88.9万平方米。

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、武湖板块经汉施大道走江北快速路、三环进入主城区，相对较快。

2、武湖板块内各项基本生活配套都有。

3、武湖有长江新区规划加持，远期看有一定发展利好。

整体不足：

1、片区配套仍为乡镇级别的，中小学教育、医疗相对缺乏，区域发展行动较慢。

2、品质期待不高。

3、长江凯旋城南向一线临江北快速路，有噪音影响。且长江凯旋城开发资金紧张，已延期交付。

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③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。

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