疯狂搅局！武昌内环，1.5万/平起！99平4开间朝南+带独立前室！

文摘 2024-09-26 23:17 湖北

又来一盘！武昌核心大徐东板块今年楼市彻底爆发。近期，又一个纯新盘户型图曝光，放风价流出，感觉是要卷死周边！

接下来，我们详细解析这个狠角色城投金沙樾以及它的兄弟楼盘城投金沙府的最新情况！

两盘详情：

城投金沙樾：该项目是武昌核心纯新盘，近期其首批次户型图曝光，预计9月底开放营销中心，10月份首开6号楼，主推建面约87-126平三房四房，99平中间户带独立前室+4开间朝南，放风价约16000元/平。（标题所指）

城投金沙府：项目节奏较快，6号楼已加推，主推建面约111-141平房源，备案均价约27100元/平，折后约21000-23000元/平，具体价格请以现场洽谈为准。更多实景图可点开项目相册查看：楼盘相册：城投金沙府

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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2盘楼盘详情：

①城投金沙樾

有不少小户型产品力不错

2024年6月，武汉城兴置业有限公司申报的新建居住、公园绿地（P(2023)128号）项目规划方案批前公示，即城投金沙樾项目。

城投金沙樾主要由8栋高层住宅、一所6班幼儿园以及部分底商组成，预计首开6号楼。

项目营销中心预计9月底开放，目前沙盘等展示已基本到位。

根据规划信息可知，项目总用地面积约5.5万方，总建面约12.8万方，容积率约3.11，商品住宅约9.4万方，住宅总户数928户，地下机动车停车位887个。计算可知，户均建面约101平，车位配比不足1:1，定位偏刚需。

从平面规划图可以看到，该项目红线范围内有部分公园绿地，与二郎庙污水处理厂隔开，住宅部分靠近杨园南路。

平面图放大，可以看到住宅部分由两个小围合组成，楼栋朝向各不相同。项目预计首开的6号楼位于地块北侧，南偏东朝向。

住宅地块内部有两个相对完整的中心花园：

6班幼儿园在地块南侧角落：

主出入口和底商沿着杨园南路分布：

6号楼为34层、1个单元、三梯四户的连廊结构，分布户型为建面约99-126平毛坯房。5号楼中为34层、1个单元，分布有建面约89-108平小户型。

建面约87平三室两厅两卫：

该户型分布于5号楼的中间户，是常规的连廊中间套户型，不过功能性较强，这样的面积段能做成三房两卫，还是比较出彩的。

建面约99平三房两厅两卫：

该户型分布于6号楼的中间户，带有独立电梯前室（电梯双开门），四开间朝南，客厅卧室均是南向的，没有卧室对连廊，在户型结构方面与绝大多数连廊中间套户型拉开了差距。

建面约108平三房两厅两卫：

该户型分布于5号楼的东西两边，带有独立电梯前室，三开间朝南，南北通透，客厅开间较大，整体功能性舒适度不错。

建面约126平四室两厅两卫：

该户型分布于6号楼的边套，也带有独立电梯前室，南北通透，空间结构与上面108平的类似，不过户型结构更方正，室内功能区的空间更大。

该项目户型面积虽然不大，但是户型结构不错，高层都是三梯四户结构，中间的电梯双向开门，边套均是独立电梯前室，据了解，其优化面积也比较多，优化后得房率能做到90%以上。在同等面积的小户型里面，这样的产品还是有明显竞争力的。

据了解，项目规划有酒店式入户大堂，类公建立面等。

规划效果图：

园林规划效果图：

内部设施规划效果图：

日照分析图：

拿地信息：该项目即P（2023）128号地块，在2023年12月的土拍中，该地块被武汉大桥实业集团有限公司（武汉城投）底价拍得，成交楼面价约6900元/平。

项目开发商后来变更为武汉城兴置业有限公司，全资属于武汉大桥实业集团有限公司，又隶属于武汉城投联合开发集团有限公司，最终隶属于武汉城投。

地块主要要求：需要建设约2.3万方公园，并向公众开放。

值得一提的是，该地块原本为排水用地，即二郎庙污水处理厂未开发部分空地，之后主城区A090107管理单元控制性详细规划导则局部用地（二郎庙污水处理厂片）进行规划调整，才将局部用地改成了居住用地。

控规修改内容如下：

调增居住用地3.28公顷，调增留白用地7.87公顷，调增公园绿地2.33公顷；调减防护绿地0.90公顷，调减排水用地12.58公顷；增设两条公共通道。

②城投金沙府

节奏较快已推出5栋住宅

整体去化接近一半

城投金沙府项目即原来的阿波罗燃气地块，项目共分两地块，一个地块由7栋住宅组成，另一个地块由幼儿园和1所办公楼组成。

项目6月初首开，目前已推出了1、2、3、4、6号楼，仅剩5、7号楼两栋住宅待售。

根据规划，项目规划净用地面积约3.97万方，总建面约16.8万方，计容建面约12.3万方，居住建面约9.5万方，容积率约3.1，共681户，共1190个停车位，住宅车位比约1:1，住宅套均建面约115.6平。

经济技术指标：

（规划局公示，后期或有调整）

从平面图看，项目7栋住宅基本都是南偏东朝向，整体呈围合式布局，中间有较大园林空间，近期加推的6号楼位于地块的北侧。（报规楼栋号和实际使用的楼栋号不一致，请以上面效果图楼栋号为准）

沙盘实景：

城投金沙府加推节奏较快，首开之后每个月都在加推。根据2024年9月19日备案数据显示，项目住房已售309套，住房可售372套，整体去化接近一半了。

基本备案信息截图：

6、7月份推出的1、2、3号楼主要剩少量顶天立地房源还未备案。

8月份之后加推的4、6号楼去化速度不如之前。其中4号楼只有少部分房源已售，6号楼还没有开始备案。

目前在售的主力楼栋4、6号楼分别为26、30层，4号楼中分布户型为建面约103-142平，6号楼分布户型为建面约111-142平。

建面约142平四房两厅两卫：

该户型分布于4、6号楼的边套，三开间朝南，南北通透，客厅开间较大，可以拓展为4+1房，功能性较强。

建面约127平四房两厅两卫：

该户型也是分布于4、6号楼的边套，三开间朝南，南北通透，结构跟上面142平户型差不多，不过客厅少了那部分多变空间。

建面约111平，三房两厅两卫：

该户型分布于6号楼的中间套，三开间朝南，北面对连廊，阳台尺寸较大，整体优化面积比常规的连廊中间套更丰富。

建面约103平三房两厅两卫：

该户型分布于4号楼的连廊中间套，是该项目最小面积户型，南向阳台宽度也拉到了2.25米，优化面积较多，做成了标准的三房两卫，功能性不错。

项目毛坯销售，样板间仅供参考：

建面约111平三房：

园林规划示意图：

售楼部实景图：

目前，城投·金沙府主出入口以及南侧的口袋公园已局部呈现。

工程进度图：

更多实景图可点开项目相册查看：楼盘相册：城投金沙府

项目立面效果图：

从日照图可以看出，即使大寒日一楼也能保证2个小时以上阳光直射。

拿地信息：城投金沙府即P（2022）093号地块。2022年，该地块由武汉城投置业集团有限公司以总价161500万元竞得，楼面地价13108.77元/㎡，溢价率0%。

据查，该项目开发商武汉城璟房地产有限公司由武汉大桥实业集团有限公司控股，武汉大桥实业集团又由武汉城投联合开发集团控股，所以，项目背景是武汉城投。

价格和销售信息分析：

城投金沙樾放风价约16000元/平

城投金沙府销量领先

1、城投金沙樾在大武昌二环内，属于洪山区武昌核心，周边距离较近的新盘有保利城七期、钢旅蓝郡等。保利城七期现房折后约15xxx元/平，属于大武昌二环内的较低价。

城投金沙樾首开放风价约16000元/平，预计跟保利城七期的现房价格差不多，也将是同等环线位置的超低价楼盘。

不过城投金沙樾产品力不错，优化面积较为丰富，按照套内实得面积单价计算，预计比保利城七期更具优势。

2、城投金沙府加推节奏较快，备案均价一直稳定在27100元/平，成交价也相对比较稳定，此前特价房约20500元/平起。

近期加推的6号楼中间套户型约21000-21500元/平，建面约127的边套约22500元/平，建面约142平的大户型折后约23000元/平，真正要买的话，估计还有砍价空间。整体来说，户型面积越大，单价越高。

项目历史备案价格表：

（来源于江城房价）

从一房一价来看，项目6号楼大小户型差价明显，中间套户型价格最低，边套户型单价较高，同楼层户型差价约1000-2200元/平左右

3、城投金沙樾和金沙府虽然距离不远，但是区位差异不小。前者在内环以外，属于洪山区；后者在内环内，属于武昌区。

从周边在售楼盘价格来看，武昌内环核心滨江板块的价格较高，国樾滨江约28xxx元/平起，金沙府紧邻的联发悦榕华特价房约18xxx元/平起。

城投金沙府作为武昌核心准四代住宅，在产品力得房率方面要优于周边，约21000-23000元/平的价格，在武昌区徐东核心这一块还是有一定竞争力。

再看城投金沙樾周边，这一块是洪山区和武昌区的交汇地带，在售新房不多，尤其是团结大道和欢乐大道之间，很久都没有新建楼盘了。距离较近的钢旅蓝郡特价房约17xxx元/平起，保利城七期的现房折后约15xxx元/平起。城投金沙樾放风价约16000-16000元/平，显然也是准备低价冲量。

4、从销量情况来看，城投金沙府如同武昌区一片黑马，首开之后销量一直不错。

据查，该项目1-6月份备案了101套，7月份备案了153套，8月份备案了30套，一直都是近几个月武昌区销量TOP1。不过相比6、7月份来说，城投金沙府8月份销量有一定下滑。

5、再来看周边二手房，城投金沙樾附近的蓝晶绿洲近期二手房成交价约1.6万元/平，团结大道沿线爱家国际华城近期成交价约1.16万元/平。

城投金沙府周边大多都是房龄较长的二手房，距离较近的次新房中，徐家棚地铁站附近的龙湖清能天奕的二手房近期成交均价约3万元/平，友谊大道南侧秦园中路附近的东原时光道二手房近期成交价约1.86万元/平。

虽然距离不算远，但是地段不同，产品力不同，二手房差价还是非常大的。

销售和价格综合点评：

大徐东板块今年楼市更迭明显，城投金沙府用准四代+较低价这两把杀手锏，成为了今年楼市黑马。

其兄弟楼盘城投金沙樾明显是准备复制金沙府，大量小户型，也有较多优化面积，目前放风价也不高，接下来就看它如何大杀四方。

区位分析：

大徐东板块 生活配套成熟

城投金沙樾和金沙府都在徐东附近，直线距离不到2公里，不过区位方面差价较大。

城投金沙樾位于洪山区沙湖大道与杨园南路交叉口东北角二郎庙污水处理厂片项目A地块，与武汉大道直线距离不到600米，属于洪山北板块，靠近徐东商圈。

城投金沙府位于武昌区宏祥路、团结南路和宏茂巷围合区域，与友谊大道直线距离约250米，与武汉大道直线距离约450米，属于武昌区内环内。

城投金沙樾区位示意图：

微观区位方面：

城投金沙樾微观区位：

北侧为规划公共设施用地、团结大道、武铁佳苑、保利城三期等；

东侧为二郎庙污水处理厂、铁机路、爱家国际华城等；

南侧为沙湖大道、蓝晶绿洲、华腾园等；

西侧为杨园南路、徐东公寓、梨园中学、徐东嘉园、鹏程花园等。

城投金沙府微观区位：

北侧为鹏程添地汇、中商世界里、友谊大道等；

东侧为宏茂巷、团结名居竹园、武汉大道等；

南侧为宏祥路、农科院油料研究所等；

西侧为团结南路、团结名居兰园、联发项目等。

区位分析：

1、这两项目均属于大徐东板块，城投金沙府位于武昌区内环核心的徐东核心，环线位置，地段都很不错；金沙樾则属于洪山北二环内，距离内环徐东大街也不远。

2、项目周边发展相对比较成熟，居住人口较多，生活配套齐全，烟火气比较足。城投金沙府项目临近友谊大道和武昌滨江商务区，有武昌滨江规划利好加持。

3、城投金沙樾虽然与武昌内环距离很近，但是行政区还是洪山区，整体发展弱于武昌区，此外该项目紧邻污水处理厂，可能有一定不利影响。

关于该处污水处理厂是否会搬迁，城市留言板上最新回复显示：根据政府相关规划，提出中长期保留二郎庙污水处理厂并进行升级改造的方案，故二郎庙污水处理厂仍继续投入使用。目前提标改造建设方案尚未明确，项目前期方案处于论证阶段。

周边卫星地图：

武汉大道实景图：

城投金沙府周边实景：

城投金沙樾附近团结大道、爱家国际华城实景：

城投金沙樾附近的保利城：

交通出行：自驾路网成熟，周边有地铁覆盖。

自驾出行方面：城投金沙樾周边有团结大道、友谊大道、杨园南路等主干道，路网比较发达。

开车出行可以走团结大道或者友谊大道上二环，也可以往南上武汉大道，快速路较多，通达性比较强。

周边路况截图：

城投金沙府周边横向有和平大道、友谊大道、团结大道等多条主干道，纵向有武汉大道、武汉长江公铁隧道等主干道，能比较快捷的串联武昌、汉口核心板块，自驾出行路网丰富。

二环匝道实景图：

友谊大道以及高架实景：

城投金沙府附近道路指示牌：

地铁出行：城投金沙樾周边有4号线和在建的12号线，项目与4号线铁机路站和12号线汪家墩站直线距离约700-900米左右，步行的话不算近，不过也在地铁辐射范围之内。

城投金沙府与地铁8号线汪家墩站、在建地铁12号线秦园路站直线距离约600米左右，到徐家棚站直线距离约1.2公里左右，属于近地铁楼盘。

地铁8号线徐家棚站实景图：

周边配套：距离徐东商圈不远，周边生活配套比较齐全。

商业方面：城投金沙樾周边比较成熟，附近有保利城自带约8万方保利悦荟商业体，以及部分成熟的底商。

此外，项目与徐东大街徐东商圈直线距离约1公里左右，这里有中商世界里销品茂、群星城、中商徐东平价等大体量商业体，还有新开业的武昌万象城和即将开业的亲橙万象汇等，商业配套比较丰富。城投金沙樾沿着沙湖大道约700多米处还有麦德龙。

城投金沙府周边的商业配套也非常丰富，中商世界里销品茂、群星城、新世界百货、中商徐东平价广场、福客茂等购物中心都在步行范围内。

升级之后的销品茂实景：

另外还有武昌滨江商务区正在兑现的大型商业，已开业的有京东MALL、武昌万象城等，在建的有龙湖滨江天街、亲橙万象汇等。

教育方面：在2024年学校划片中，城投金沙樾周边的小区划片为洪山区的梨园小学和梨园中学。城投金沙府项目周边小区划片在武昌区的徐东路小学。（备注：学校划片每年都有变化，具体以当年为准）

医疗以及其他方面：城投金沙樾项目较近的有梨园医院，直线距离约1.7公里；城投金沙府项目周边有在建的武汉市第七医院新院区、湖北大学医院等。

七医院实景图：

根据城市留言板上最新回复可知，目前市七医院新院区已基本完工，正在推进竣工联合验收事宜，待竣工联合验收完成之后交付市七医院使用。

此外项目周边也有一定生态资源。城投金沙樾到沙湖公园、东湖绿道直线距离均约2公里之内；城投金沙府周边有武昌滨江公园、四美塘公园、沙湖公园等，到沙湖公园直线距离约850米。

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、大武昌徐东板块，环线位置不错，成熟小区很多，配套比较丰富。城投金沙府还能辐射到武昌滨江商务区的发展红利。

2、国企全资开发，相对可靠稳健。

3、准四代住宅，优化面积较多，得房率较高。

4、户型都比较适中，尤其是城投金沙樾有部分建面约100平以内的小户型，产品力不错。

5、在武昌内环以及洪山北二环内来说，这两项目价格都不算高。

整体不足：

周边利好不多，城投金沙樾靠近二郎庙污水处理厂。

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