再次更改规划！

文摘 2024-10-11 22:52 中国

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武汉的第四代住宅越来越多，近期又有一个项目改规划，即将推出第四代住宅，还是6层洋房，据说价格也比较惊喜。到底是谁呢？

本篇“武汉阿松”来详解文化大道上的两个供应主力楼盘：金融街金悦府&翰林尚苑，看看它们有哪些新消息！

两盘最新动态：

金融街金悦府：项目二期8、9号楼建面约130-185平洋房已推出，毛坯销售，备案均价约20000元/平，折后约13000-14000元/平；另外三期高层还有建面约101-175平准现房，带装修销售，折后约12xxx元/平起；二期还有建面约143-175平叠拼在售，总价约200万起。项目二期曾规划为1-2层的合院别墅，后来调规成为叠拼别墅，目前又将二期部分楼栋改为洋房。（标题所指）

更多项目图片可点击：【金融街金悦府楼盘相册】

翰林尚苑：K1地块全盘现房，还剩5栋楼未推，目前主推建面约102-165平房源，带装修销售，折后约13xxx元/平起。今年1-9月仅备案了5套，销售速度极慢。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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楼盘详情：

①金融街金悦府

二期第二次调规，大量叠拼别墅改成洋房

三期北高层在售

金融街金悦府规划占地面积约19.7万方，总建筑面积约84万方，其中住宅计容建筑面积约54万方，整体容积率约2.92，共分三期开发，项目一期、三期均为高层住宅，二期原本规划为纯别墅区，近期调整规划，部分别墅改成洋房。

项目总体经济技术指标：

（来源于规划公示，后期可能存在调整）

二期调规之后的分期经济指标：

2024年5月10日，湖北当代盛景投资有限公司申请调整当代·君悦湾（金融街金悦府）二期北地块规划方案。

其调整公示内容如下：

1. 调整后楼栋排数、层数、户数、建筑高度、停车位个数保持不变，单元数由52个调整为40个单元。

2. 调整区域内楼间距均有所增大，同时增大内部中心绿地的尺度空间。

3. 本次调整后项目总体的容积率、建筑密度、绿地率、建筑间距、日照等均符合相关规范及文件要求。

原来的总平面图：

二期调规之后总平面图：

放大来看，二期原本规划为纯叠拼别墅区，调整规划之后，二期北地块的别墅变成了洋房，二期南区已开发的叠拼别墅不变。

二期北地块调整之前：

二期北地块调整之后：

值得一提的是，项目二期第一版曾规划为合院别墅，在2020年调整规划为叠拼别墅，目前再次调规，将部分楼栋改为洋房。

2020年调规截图：

项目二期第一版报规平面图为合院：

二期2020年调规为叠拼后的平面图：

再次调规后，二期北地块规划9栋洋房，均为6层低密住宅，本次开盘也是二期洋房首开。

据项目宣传，二期洋房为武昌南准四代住宅，置业顾问介绍优化后得房率约94%以上。（具体得房率以交付后实测为准）

洋房效果图：

洋房户型主要有三种分别是建面约130平、143平、185平。本次拿证加推的8、9号楼均为6层，2个单元。

其中8号楼两个单元均为一梯两户，分布户型为建面约130平房源；9号楼1单元一梯一户，分布户型为建面约180平大户型，2单元一梯两户，分布户型为建面约143平户型。

A户型建面约130平洋房，四房两厅两卫：

该户型在洋房8号楼中，四开间朝南，南北通透，属于3+1房，三个卧室均有飘窗优化，整体结构不错。

B户型建约143平洋房，四室两厅两卫：

该户型在9号楼二单元，没有一线临湖，四开间朝南，南向带有超大阳台，飘窗也比较多，南北通透，动静分区。

C户型建约185平洋房，五室两厅三卫：

该户型位于洋房的东侧，一线看湖，五开间朝南，南向采光面非常大，东侧还带有较大景观阳台，双向采光的大横厅。动静分期，五房设计，功能性超强。

项目二期洋房毛坯销售，暂无样板间展示，据悉将与叠墅一起，预计会在明年年底交房（具体交房时间以官方通知为准）。

洋房效果图：

再来看项目其他分期情况。

项目一期位于地块南边，已整体交付。三期分为了三期西和三期北地块，三期西一交付，三期北高层住宅在售。需要注意的是，三期西地块和一期1、2号楼，是与整个大组团隔开管理的。

项目住宅均为正南北朝向，三期北地块的高层部分楼栋东边的边套有一定的看湖视野。

目前，一期和三期西区21、22、23、24号楼已经全部推出并交付。三期北已经推出9、10、11、15、12、14号楼，剩余6栋待售。二期已推出10-17号楼叠拼，二期洋房即将开盘。

一期三期的高层楼栋分布图：

三期北地块平面图：

三期沙盘图：

截止10月8日统计，金融街金悦府一期住宅已基本售罄，二期住宅已售69套，主要是此前推出的别墅，二期住宅可售243套，货量不多；三期住宅已售967套，住宅可售1289套，三期高层剩余房源还不少。

二期基本备案信息：

二期叠拼今年5月份首次拿证推出，目前备案了61套，有些楼栋基本快卖完了，看来别墅的销量还是比较可观的。

再来看三期高层备案情况：

三期北地块已依次推出9、10、11、15、12、14号楼，其中9号楼已基本售罄，10、11号楼主要是少量大户型在售。

15号楼也是一单元部分大户型在售，二单元少量高区房源未备案；去年年底拿证推出的12号楼以及今年6月份拿证加推的14号楼均只有少量房源已备案，还剩大量房源在售。

三期高层目前主要在售的是北地块12、14号楼建面约103-175平房源。其中，12号楼为45层，1个单元，四梯四户，分布户型为建面约106-175平房源；14号楼32层，两个单元，1个单元，两梯两户，2单元三梯四户，分布户型为建面约103-168平房源。

A户型建面约106平，三房两厅两卫：

典型的连廊中间套，三开间朝南，南向双联阳台，北面对连廊，私密性一般。

C1户型建面约141平，四房两厅两卫：

位于12号楼的西边套，结构跟上面B1户型差不多，不过北向多了一个房间，四房设计，功能性更强。

D3户型建面约175平，四房两厅两卫：

位于12号楼的东边，部分楼层可以看湖。三开间朝南，三面采光，餐客厅一体，为朝东的大横厅设计。

金融街金悦府二期还有建面约143-175平叠拼在售，目前在售的是10、12号楼，以建面约143平叠拼为主，据悉上叠有35-50平露台可以优化，下叠有80-200平院子以及2层地下室。

叠拼户型分布图：

建面约143平叠拼户型图：

建面约175平叠拼为一线临湖房源：

叠拼样板间：

双面采光的主卧：

上叠的露台：

项目高层带装修销售，装修标准为2500元/平，据悉装修带有地暖等。

高层样板间实景：

别墅区实景：

项目三期北地块在售的高层住宅预计2025年6月交付，据置业顾问介绍，有可能会提前交房。（具体交房时间以官方通知为准）

从项目官微2024年8月发布的最新建设进度可知，三期北地块部分楼栋屋面、外墙已完成，整体施工进度较快。

9号楼：

10号楼：

11号楼：

12号楼：

14号楼：

15号楼：

金融街金悦府一期已于2021年年底交付，三期西地块也在2022年12月交房，兑现速度较快，从外立面、出入口、园林等实景来看，交付品质还不错。

竣备证截图：

一期实景：

入户大堂：

内部设施：

更多项目图片可点击：【金融街金悦府楼盘相册】

城市留言板上，近期关于金融街金悦府的消息主要涉及物业电梯等问题。相关回复显示：因小区内游泳池维护不善，漏水倒灌进电梯井内，工作人员已要求物业及维保公司对其底坑进行清理，确保电梯安全运行。

拿地情况——金融街金悦府即P(2013)211号地块，由湖北当代盛景投资有限公司173085万元斩获，楼面地价3009元/平，溢价266%，成为当时的江夏准单价地王（当时楼面地价仅次于中建汤逊湖壹号），两个小时上演了疯狂的抢地大戏，彼时该地块周边房价才5000多元。

2018年9月7日，金融街控股股份有限公司发布公告：金融街全资子公司金融街武汉置业有限公司以34.52亿元收购湖北当代盛景投资有限公司80%股权及相应股权对应的债务。至此，金融街正式收购当代盛景并接手其江夏文化大道项目，正式进驻江夏，拿地5年多的当代君悦湾改名为金融街金悦府。

该项目房企股权占比截图：

②翰林尚苑

K1地块全盘现房还剩5栋楼未推

K2地块别墅已报规

翰林尚苑项目共分K1、K2两个地块，一直在售的是K1地块，K2地块近期报规。

根据规划，K1地块建筑面积约46万方，共由2栋洋房和15栋高层住宅组成，目前6、7、8、9、10-16号楼高层以及2号楼洋房均已推出，还剩1、3、4、5、17号楼未推。目前主要在售房源为8号楼的现房。

据查询，项目K1地块所有楼栋均已完成竣工验收备案，未推出的楼栋也基本都是现房了。

沙盘实景图：

最近一次拿证的8号楼位于K1地块的南边，南向偏东朝向，西边为武汉城市学院。

据2024年10月8日统计，翰林尚苑住房已售1659套，住房可售1163套，K1地块的整体去化已过大半。

基本备案信息：

该项目在2018-2020年卖的非常好，2020年之前推出的房源基本都只剩少量顶天立地房源未备案，但是后来销售速度逐步下滑，2021年12月底拿证的8号楼还有大量房源在售，之后也再没有取证加推。

项目部分楼栋备案情况：

最近一次推出的8号楼两个单元，均为33层，每个单元2梯4户，分布户型为建面约102-125平的三房，公摊约20%左右。（具体公摊值以购房合同中约定为准）

建面约102平三房两厅一卫：

该户型为典型的连廊中间套结构，三开间朝南，北面对连廊，私密性略差，与其他户型不同的是，该户型的南向阳台在两个卧室的外面，客厅并没有与阳台连通。

建面约125平三房两厅两卫：

该户型分布于楼栋的东西两端，南北通透，两开间朝南，进深较长。单元拼接处的户型结构跟该户型基本一致，只是卫生间略有突出，开窗方向略有不同。

项目带装修销售，且是现房销售，外立面、园林、室内装修基本都是实景可见。实景图如下：

翰林尚苑现房实景图：

南大门实景：

楼栋实景图：

项目园林带有一些中式元素，比如屏风、假山等。

南大门附近景观造型：

社区内部园林景观：

交付标准样板间实景：

南向阳台实景：

该小区已有部分业主入住，近期关于该项目的投诉，主要关于成立业委会相关问题。

对此，相关部门回复显示：物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之三以上的业主参与表决；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。社区已联系翰林尚苑开发商沟通协商处理此事。

项目K2地块已经报规：2栋小高层+25栋别墅共440套房源！

2024年3月19日，武汉市自然资源和规划局公示了武汉市新路佳园房地产开发有限公司申报的新建居住、防护绿地项目（新路村城中村改造K2地块）规划方案，即翰林尚苑K2地块。

根据规划方案显示，该地块主要包含2栋17层的小高层、19栋4-6层的叠拼、6栋3层的独栋别墅组成，另外还有一栋商业、一栋配套服务用房。

根据规划数据显示，该地块用地面积约7.8万方，总建面约15万方，计容建面约8.5万方，住宅约7.2万方，配套建筑约1.3万方。容积率约1.08，共包含约440套房源，户均建面约164平。

该地块整体建筑密度约19.96%，共有约1780个地下车位，应该包括了商业和住宅。

从平面图来看，该地块呈锥形分布，两栋小高层以及内部部分别墅为南偏东朝向，另外部分别墅为正南北朝向。

平面图放大，可以看到19号楼为6层的商业楼：

20、21号楼为17层小高层，看上去是连廊结构：

22号楼配套服务用房功能比较丰富：

23、24、25号楼为6层叠拼：

43-48号楼为3层的独栋别墅：

其他别墅均为4层叠拼：

日照分析图：

拿地信息：2016年拿地楼面价约2137元/平

2016年7月，位于文化大道的P(2016)062号地块，即目前的翰林尚苑项目，被一自然人斩获，楼面价约2137元/平。

P(2016)062位于规划净用地面积为19万平方米，容积率为2.48、2.18，土地用途为住宅、商服用地，分为K-1、K-2两个地块，目前主推的是K-1地块。

价格&销售信息分析：

金融街金悦府价格下调 近期销量略有回落

翰林尚苑长期平销

1、金融街金悦府2019年11月底首开，目前已取得16次预售证，加推节奏较快。高层住宅的备案均价从15500元/平，上涨到17500元/平，一直都是江夏区房价第一梯队楼盘。

近期该项目推出二期洋房，毛坯销售，备案均价约20000元/平，再次登顶江夏最高价。

不过在洋房入市的价格挤压之下，高层价格有一定下调。据悉三期高层特价房约12xxx元/平起，好楼层房源折后价基本也在13000元/平以内。不过户型差价非常大，东面看湖的边户单价非常高。（价格获取时间为9月，价格实时变动，请以售楼部为准）

二期洋房折后约13000-14000元/平，东侧一线临湖的大户型价格略高。虽然洋房是毛坯销售，但是相比早期高层来说，价格下降了不少。项目前期价格一直非常坚挺，但到了今年下半年还是下调了不少，有1000-2000元/平左右的下调。

另外，该项目二期还有叠拼在售，建面约143平中叠总价200-210万，上叠总价约220-240万，下叠中间户总价约255-265万。算下来，叠拼单价约14000元/平起，中叠的价格跟洋房差不了多少。

历史价格表：

（来源于江城房价）

从一房一价来看，二期洋房8号楼价格明显低于9号楼。主要是9号楼中有一线临湖的大户型。同楼层中，户型差价约200-1000多元/平，单元拼接处的户型单价略低，9号楼中不同户型差价较大，没有明显的规律可言。

三期北的14号楼高层住宅中，并没有明显的大小户型差价，洋房楼栋中。临湖大户型要比不看湖的小户型贵很多。整体来说，湖景溢价比较明显。

高层备案价格表：

2、翰林尚苑2018年首次拿证入市，当时带装修备案价约16100元/平。从2020年开始，项目推售节奏变慢，2020年和2021年各拿了一次预售证，2022年至今，该项目一直没有再拿证加推。项目k1地块已基本都是现房，但还有5栋楼未推出， K2地块还没有开发。

该项目前期一直比较硬气，曾放话不打折。据悉，目前折后约13000元/平起，跟江夏区的金融街金悦府高层价格差不多。

历史价格表：

（来源于江城房价）

翰林尚苑的8号楼中，边户的大户型单价＞中间套小户型＞单元拼接处大户型。同楼层中，不同户型差价约100-700元/平。

8号楼备案价格表：

3、从销量来看，金融街金悦府项目2023年全年备案了492套，是江夏区年度销量top2楼盘；今年上半年项目备案143套，7月份备案了48套，是江夏区在售新盘中销量top1楼盘。

该项目8月份备案了14套，9月份备案了13套，相比上半年销量有所回落，不过依然是江夏区月度销量前五的楼盘。

作为江夏高价盘，金融街金悦府卖的还是不错的。根据项目宣传，该项目十一国庆假期销售额突破1亿，看来近期也是比较火爆。

翰林尚苑则是一直平销，据查该项目2023年全年备案了45套，今年1-9月份只备案了5套，销量并不出色。就算是近期楼市风向逆转，一片火热的时候，该项目依然是悄无声息。

4、金融街金悦府与翰林尚苑在区位上还是有一定差别，一个是江夏区文化大道，一个是洪山区南湖板楼。

无论是行政区位，还是环线位置，翰林尚苑在绝对地理位置上，优于金融街金悦府。

从价格来看，目前金融街金悦府高层约13000-14000元/平的价格，属于江夏区高价楼盘之一。而翰林尚苑约13000元/平起，则是南湖板块低价。

两盘定位不同，金融街金悦府定位品质改善，户型以大户型为主，价格偏高，门槛也高。

翰林尚苑虽然在主城区，不过三环外的南湖，认可度不高，价格相对也比较低。

5、再看看周边二手房情况，据查金融街金悦府近期二手房成交价约1.15万元/平，二手房价格也在下调；附近的鹏湖湾二手房近期成交价约1万元/平。可以看出，金融街金悦府项目三期的高层价格比二手房还是贵了不少。

洪山区的翰林尚苑近期二手房成交价约1.1万元/平，附近的世茂林屿岸二手房成交价约9000元/平。虽然属于洪山区主城区，不过从这两盘的二手房价格来看，在某种程度上来说，这里的价值还不如江夏区文化大道上的部分楼盘。

价格及销售信息点评：

金融街金悦府和翰林尚苑行政区不同，可以说一个是鸡头一个是凤尾。目前这两盘高层价格差不多，但是金融街金悦府整体销量不错，翰林尚苑卖成现房，热度不高。从市场认可度来看，也是验证了“宁选鸡头不要凤尾”这句话。

区位分析：

同在文化大道沿线，一个属于江夏远城区

另外一个属于洪山主城区

金融街金悦府和翰林尚苑均在文化大道沿线，都是临汤逊湖，相隔一个汤逊湖大桥，前者属于江夏区文化大道板块，后者则属于洪山南湖板块。

具体来看，金融街金悦府项目位于江夏区文化大道与金樱街交汇处东北角，距离三环线野芷湖立交约4.2公里，距离四环线约2.2公里，是文化大道版块中距离武昌核心最近的楼盘之一。

翰林尚苑项目位于洪山区文化大道与云潮路交叉路口，地铁7号线新路村站A出口附近，北侧距离三环线约1.6公里左右，往南一桥之隔则是江夏区。

再看微观区位方面：

金融街金悦府东侧一线临湖，西北角有文化大道小学等，东南角有文化大道中学等，西侧为文化大道等；核心优势就是临湖，临中小学，也是江夏区的门户楼盘。

翰林尚苑主推的K1地块微观区位：北侧为新发路、巴黎春天、世茂林屿岸等小区，南侧为K2地块、武汉城市职业学院、汤逊湖等，西侧为武汉城市职业学院等，东侧为文化大道、7号线地铁新路村站、汤逊湖等。

该项目的微观区位优势在于临湖，且紧邻高校，部分楼栋景观视野不错。但临主干道，有噪音。

两盘附近卫星地图：

区位点评：

1、这两盘直线距离不到3公里，相同之处在于，都位于三环外，且都一线临湖，景观视野以及居住环境不错。

2、它们的大区位方面有明显差异，金融街金悦府属于江夏区门户楼盘，所在的文化大道板块也是江夏区重点发展的板块，有全区资源倾斜，整体定位以及发展利好较多，属于江夏区龙头地位。

3、翰林尚苑则属于洪山区南湖板块，虽然是主城区，但是远离了南湖核心，属于洪山区三环外相对孤立的区域，利好有限，发展空间也比较有限。

4、值得一提的是，这两盘所处的文化大道，并不是城市快速路，沿线红绿灯较多，往北到武昌核心方向路况一般。

文化大道实景图：

金融街金悦府附近的7号线站点实景图：

文化大道沿线的高校：

金融街金悦府周边小区：

翰林尚苑附近汤逊湖实景：

翰林尚苑西侧高校实景：

附近文化大道实景图：

交通出行方面：7号线地铁站附近，自驾路网相对单一

地铁：金融街金悦府目前在售的三期北地块距离7号线大花岭站约900米左右，基本属于步行范围内。

翰林尚苑门口就是7号线新路村站，地铁站与该项目几乎零距离，不过北侧楼栋的业主走出来到地铁站还是要走一小会儿。

自驾：这两项目都紧邻文化大道，翰林尚苑距离三环线更近，上三环更方便。金融街金悦府主要的出行路线也是走文化大道上三环。

值得一提的是，文化大道并非快速路，沿路红绿灯特别多，珞狮南路到街道口方向高峰期拥堵，目前进入武昌核心自驾路况还是比较不理想。

文化大道实景：

通过三环可以到光谷、白沙洲或经开，往北直走则可以到南湖、街道口。

周边路况截图：

另外，规划的两湖隧道为武昌南北向大型隧道，北起秦园路和东湖路，南至三环线，将提升文化大道、珞狮南路往武昌核心方向的通行便利性。不过，该工程在2022年年底已暂停，后续的建设周期目前尚不明确。

周边配套：可辐射文化大道或南湖核心配套，教育配套有一定差异

商业方面，江夏永旺已经开业，对整个文化大道沿线都有明显利好。

江夏永旺实景：

金融街金悦府距离永旺约2.5公里左右，此外该小区自带有社区商业，麦当劳等门店已经开业，相对来说也是比较方便的。

金融街社区商业街实景：

翰林尚苑自身也有少量底商，近距离内暂无大型商业配套，购物逛街要么到南湖核心武昌核心，要么辐射文化大道沿线相关商业。

其中，项目往北到保利心语附近的创意天地约3公里左右，到街道口直线距离约10公里左右，往南到江夏永旺约5公里左右。

教育配套，金融街金悦府紧邻文化大道小学（武汉小学文化大道分校）和文化大道中学，一个在项目西北角，一个在东南角。

根据2024年划片范围，金融街金悦府已交房楼栋属于文化大道小学的招生范围，且距离该小学也比较近，上学比较方便。（备注：教育对口每年都有变动，具体以当年划片信息为准）

翰林尚苑则属于武汉城市职业学院附属学校招生范围。该学校已于2023年秋季开学，与翰林尚苑直线距离约700多米。（备注：学校划片每年都有变动，后期或可能调整）

招生公告截图：

学校测距示意图：

其他配套：这两项目周边暂无成熟的医疗资源，看病就医需要到武昌核心或者纸坊那边的医院，不过周边生态环境不错。

金融街金悦府东侧一线临湖，从项目到湖边不到100米的距离，且一路之隔是悦湖公园，生态宜居。

门口的公园：

翰林尚苑的东边和南边均是汤逊湖，东侧一路之隔则是沿湖生态公园。

公园实景：

看湖实景：

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、这两盘均临湖，近文化大道、近地铁，居住环境不错，有地铁，也有一定配套。

2、地段和配套上各有优势，金融街金悦府近距离内公园、中小学均有；翰林尚苑则属于主城区，近三环。

3、它们都有实景呈现，翰林尚苑直接是现房销售，金融街金悦府三期北的建设进度也比较快。

项目不足：

1、自驾出行路网相对单一，高峰期往武昌核心难免拥堵。

2、金融街金悦府属于江夏远城区，有部分大户型，门槛略高。

3、翰林尚苑板块认可度有限，实景品质不算突出。

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②本文发布的相关信息均为发稿时获取，部分信息为规划中和建设中，本账号不对后期相关信息所发生的变化负责，并不因此承担任何责任，请谨慎核查。

③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。

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