不妙！开发商资金短缺！延期交付了！

文摘 2024-09-23 23:37 湖北

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众所周知的是盘龙城楼盘很多，但其实有不少体量不大的楼盘，卖得也不快，这种楼盘可能四五个加一起才有一个中等体量楼盘的规模，今天就来介绍两个盘龙城的这种楼盘，分别是盘龙华府、兰江公园里。

盘龙华府最新动态：延期交付，开发商资金有问题。（标题所指）

兰江公园里最新动态：5、8号楼还有一些剩余房源，带装修出售，含建面约79-131平，折后7xxx起，送车位。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两盘房源情况：

①盘龙华府房源：

黄陂单价地王，推出过两栋楼，延期交付

盘龙华府原定于2023年12月30日交付，后延期至2024年3月29日。武汉城市留言板最新的关于盘龙华府的消息是2024年7月，询问何时交房，但目前仍然没有准确交付时间的回复。

黄陂区官方回复如下（2024年7月）：经查，盘龙华府项目由武汉玖盛恒祥置业有限公司开发建设，项目地址位于黄陂区盘龙城经济开发区机场高速以东、露甲山路以西，该项目1、2号楼于2021年、2023年取得《武汉市商品房预售许可证》，并在武汉市房管局申报毛坯房交付，合同约定交房时间为2023年12月30日。关于交房问题，一是我局将该项目作为重点监管项目，开设区级监管账户；二是督促开发企业、施工单位制定施工计划，及时在业主群公布最新进展；三是督促开发企业定期组织工地开放日，业主监督施工进度；四是按协调会商定意见，迅速会同开发企业综合评估项目建设情况，合理制定交房时间，并在7月19日前向业主公布；五是延期赔偿按合同约定执行。同时我单位将督促开发企业加快建设进度，争取早日交房。

网友投诉：

武汉盘龙城盘龙华府原定于2023年12月30日交付，后发布延期交房通知，明确2024年3月29日交房，但截至目前7月，仍然毫无消息，交房迟迟未能确定，房贷每个月需要偿还，给居民生活带来了极大的不利影响，每次反映都是敷衍，只是督促、关注，但问题解决毫无推进。

黄陂区官方回复（2024年4月）经查，盘龙华府项目由武汉玖盛恒祥置业有限公司开发建设，项目地址位于黄陂区盘龙城经济开发区机场高速以东、露甲山路以西，该项目1、2号楼于2021年、2023年取得《武汉市商品房预售许可证》，并在武汉市房管局申报毛坯房交付，合同约定交房时间为2023年12月30日。目前该项目因资金短缺暂时停工。 2023年3月4日上午，黄陂区住建局组织政法委、派出所、盘龙城管委会相关负责人、部分业主代表到盘龙华府售楼部召开了现场协调会，主动化解问题，企业现场表示积极筹措资金，复工复产。同时我单位拟将盘龙华府项目纳入重点监管项目，全力保障该项目复工复产保交付，维护广大业主的合法权益，并要求开发企业按照合同约定的条款承担延期交付的违约责任。

图源：武汉城市留言板

盘龙华府共有3栋住宅，1、2号楼18层，3号楼25层。

鸟瞰效果图：

根据规划，盘龙华府净用地约1.9万方，总建面约6.5万方，计容建面约4.8万方，住宅建面约4.3万方，容积率约2.5，居住户数约447户，机动车停车位约509个，车位配比约1:1.14。（此数据为项目规划信息，不排除后期调整的可能）

盘龙华府共推出过两栋楼，推出的1、2号楼含建面约77-98㎡毛坯房源，还有3号楼未推出。目前开发商资金有问题。

沙盘实景图：

1号楼位于小区最南端，南侧楼间距开阔，采光和视野有保障，不过需要注意的是目前1号楼南侧现状是一处公共厕所。2号楼位于小区中间。两栋楼都基本是正南北朝向。

规划方案图：

截止2024年9月18日，盘龙华府已备案销售93套，可售354套。

从楼栋情况看，1号楼卖了很多，2号楼仅卖了几套。

1号楼为18层、2个单元、2梯4户结构；2号楼为18层、2个单元、2梯4户结构。

户型平层示意图：

项目1、2号楼除了单元连接处边户户型不同外，中间户、两端边户户型结构是基本一致的。

建面约77㎡两房两厅一卫

1号楼两个单元连接处边户，南北通透，两开间朝南，比较紧凑。

建面约89㎡三房两厅两卫

1、2号楼中间户，户型方正，三开间朝南，南向超大阳台连通一间卧室，动静分区，北侧对着连廊，依靠连廊实现通透性，但北侧房的采光和私密性较差，主卧带独立卫生间。

建面约93㎡三房两厅两卫

2号楼两个单元连接处边户，户型结构与上面建面约89㎡户型基本一致，不过这个户型北侧没有连廊，是正南北通透的。

建面约98㎡三房两厅两卫

1、2号楼东西两端边户，南北通透，南向一整面大阳台，三面采光，套内空间利用充分，主卧带独立卫生间。

工程进度实景图（2024年4月）：

样板间实景图：

拿地信息：2020年10月底的土拍中，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区机场高速以东、露甲山路以西的P（2020）105号地块即盘龙华府项目在网上挂牌。该地块起拍楼面价约4865.5元/平，被武汉九翼置业有限公司以总价30000万元竞得，楼面价约6291.6元/平，溢价率约29.31%，一举成为当时盘龙城新地王。

据查，盘龙华府项目的开发商武汉玖盛恒祥置业有限公司由三家公司共同持股，武汉千里驰置业有限公司占比60%，总之该项目开发房企知名度并不高，属于本土房企。

②兰江公园里房源详情：

老盘尾盘，现房

兰江公园里项目规划占地约6.18万方，总建筑面积约18万平，容积率3.0，共规划8栋高层住宅，总户数为1397户，停车位约911个。该项目体量不大，分为两期开发，其中1-4号楼为一期，约656户，5-8号楼为二期，约741户，目前都已经交付。

项目的8栋楼整体呈并列式分布，主出入口位于南边的汤云海路上，且在南边和东边规划有社区底商。该项目一期1-4号楼已交付，二期的5-8号楼均已拿证加推，相当于全盘都已推出，5、8号楼还有一些剩余房源、带装修出售。

该项目地块比较方正，其中二期楼栋基本呈正南北朝向，楼间距相对比较开阔。

根据备案信息显示（2024.9.18），项目一期已全部售完，二期已备案销售676套、可售65套。

从备案情况来看，二期6、7号楼已基本全部售完，5、8楼也以顶底房源为主，全盘楼栋备案情况如下：

5号楼为27层，2个单元，每个单元2梯4户，分布户型为建面约79-116平。

建面约76平，两房两厅一卫：

该户型位于5号楼中间户，户型方正，2.5开间朝南，全朝南设计，不通透。两房的设计比较适合刚需家庭。

建面约100平，三房两厅一卫：

该户型位于5号楼拼接户，南北通透，两开间朝南，南北双阳台设计，可拓展面积较多，是市面上比较主流的三房。不过该户型走廊较长，有一定浪费面积，且餐厅采光一般。约100㎡边户仅有一个卫生间，功能性也显得不足。

建面约117平，三房两厅两卫：

该户型位于5号楼边户，户型方正，南北通透，两开间朝南，南北双阳台。整体户型布局与100平相似，多了一个卫生间。

8号楼为1个单元，30层的高层住宅，两梯三户设计，属于传统的楼栋结构，分布户型为建面约114-132平带装修三房。

C户型建面约114平，三房两厅两卫：

该户型分布于8号楼中间套，属于全朝南结构，相对连廊结构来说，该户型不通透，厨卫以及书房的采光预计一般。南向带有较大阳台，整体功能性还可以，但是这个面积买个不通透户型，还是比较难接受的。

B户型建面约125平，三房两厅两卫：

该户型分布于8号楼的东边，南北通透双阳台，三开间朝南，主卧带独立卫生间，动静分区，功能性和舒适度不错。

A户型建面约132平，三房两厅两卫：

该户型分布于8号楼的西边套，户型更方正一些，三开间朝南，南北通透双阳台，整体动静分区，主卧为套间设计。

兰江公园里早在2022年就取得竣工备案证了。

兰江公园里交付实景：

根据兰江公园里国土证显示，该项目土地终止日期为2065年，也就是说这个盘仅剩40年出头的产权了。

经天眼查，兰江公园里开发公司武汉四海投资顾问有限公司为深圳兰江房地产开发集团有限公司全资子公司。

城市留言板反馈的兰江公园里的问题，主要是周边积水、附近违停等。

价格和销售信息分析：

房源不多，流速不快

1、2024年1-6月，兰江公园里备案销售22套；2024年1-6月，盘龙华府销售4套。

2024年7、8月，兰江公园里分别备案销售7、7套；2024年7、8月，盘龙华府销售0套。

2、兰江公园里最近一次取证是2021年4月，至此项目全盘已推。

从户型差价来看，5号楼中小户型单价更高。100平单元拼接户＞79平中间户＞116平边户。同楼层户型差价在20-245元/平。从楼层差价来看，5号楼（27层）基本遵循楼层从低到高，价格依次递增的规律，最高价出现在25层2单元中，最低价出现在3层和顶层。兰江公园里折后约7xxx起，送车位，首付约10万起。

含装修备案价格表：

3、盘龙华府于2021年底首次取得预售证，截止目前共取证两次。目前延期交付中。

最近一次取证的2号楼备案均价与2021年底首开的1号楼均价基本一致，约为11500元/平。中间户单价高于边户，单价最高的出现在顶楼（复式）。

4、兰江公园里目前7xxx元/平的价格，算是区域内还能卖得动的价格。

片区楼盘分布图：

兰江公园里二手房挂牌价约8910元/平，近期成交均价约6423元/平。

区位分析：

三环外，盘龙城片区

紧邻机场高速，居住有噪音

1、这两个项属于黄陂区，是远城区，楼市板块归属于盘龙城，距离三环线直线距离约6.5公里，离汉口二环线直线距离约9.4公里，相当于汉口3.5环位置。

2、这两个盘临近规划的武汉空港国际商务新城，但因为主力开发这个新城的绿地经营状况不佳，所以这个新城规划基本处于半停滞状态，基本没有什么利好兑现。

3、两项目附近以巢上城这种已建成大小区为主，居住氛围比较成熟；但劣势的地方是这两个项目都紧邻机场高速，对居住会产生噪音影响。

周边卫星地图：

兰江公园里微观区位：

北面为规划道路、规划住宅用地等等；

南面为汤云海路、规划环湖绿道以及新教湖等；

西面为规划住宅用地、航城东路、7号线（北延长线）汤云海站以及省委党校等；

东面为空地以及机场高速、还建小区、露甲山路、巢上城小区等。

盘龙华府微观区位：

北边是盘龙新天地小区等；

东边是露甲山路、哥特帝景、盘龙城实验学校等；

南边是福星苑、梅苑鑫庭及刘古塘还建小区、汤云海路等；

西边是绿化带、机场高速等。

周边实景图：

自驾：这两个盘自驾进入汉口主城区有两种方式。第一种是从项目附近的汤云海路向西行驶约600米，再沿着航城东路向北行驶约1.3公里驶入航城大道，再向东行驶约600多米进入空港立交后驶入机场高速，这种方式需要绕行。

第二种是从项目北侧的汤云海路向东一直行驶至盘龙大道，然后从盘龙大道一路向南过盘龙城大桥，进入东西湖区宏图路再向南可以驶入三环线或江岸区。

周边交通线路示意图：

周边路况：

汤云海路实景图：

周边道路：

空港立交驶入机场高速处实景图：

周边盘龙大道城市界面：

地铁：兰江公园里距离地铁口仅100多、可以算是正地铁口楼盘。

盘龙华府距离已开通的地铁2号线巨龙大道大道站约1.5公里，距地铁7号线前川线一期汤云海站约1.2公里，步行需较长时间。

地铁测距图：

商业：两盘自带一部分社区商业，周边社区商业也都开业了，附近坤合云海城自带较大体量的超市和酒店商业规划，目前已在建，也可以通过公共交通或自驾的方式前往区域内的奥特莱斯、盘龙城万达广场等大型商业体。

兰江公园里底商已经开业：

巢上城部分生活配套：

教育：兰江公园里对口盘龙城三小（佰昌小学）。此外周边有多处规划教育用地。

小学实景图：

2024年划片文件：

医疗：两项目距离黄陂区人民医院盘龙城分院约3公里。盘龙城新开了武汉一医院盘龙城院区，但距离两个项目很远。

其他：两项目周边有露甲山、汤仁海等自然配套资源。

综合点评：

优势：

兰江公园里是地铁口，现房，目前价格也还算OK。

劣势：

1、两项目都紧邻机场高速，有一定不利影响。

2、兰江公园里产权年限剩余较短。

3、盘龙华延期交付。

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