重锤！新增66班巨型学校！拟引进武汉外校！明年开学！

文摘 2024-10-10 23:09 湖北

硚口古田板块楼盘其实不少，2024年陆续的还有新盘在不断更新，今日要介绍的两个楼盘，一个是大体量热销盘，一个是自带重磅规划的纯新盘，下面来看看两个楼盘的最新状况。

硚口城建新盘最新动态：纯新盘，开盘时间及价格待定，自带九年制公立学校规划即武汉外校小语种基地学校，预计2025年开学；该项目共6栋住宅，约964套房源，户均面积约121平。该项目将有中建八局参与代建。（标题所指）

华发都荟天地最新动态：主推一期3、5号楼建面约83-136平房源，是预计年底交房的准现房，毛坯折后均价约16500元/平；1号楼近期拿证，备案价上调5000多元/平。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两个项目楼盘详情：

①硚口城建汉江湾A-1地块楼盘详情：

纯新盘，共约964套房源，户均面积约121平

代建66班九年制学校

近期，武汉市汉腾晟瑞置业有限责任公司申报的新建居住、中小学项目（汉江湾片A-1地块）规划方案批前公示，该项目由硚口城建开发，预计中建八局参与代建，案名暂未公布。

根据规划，该项目住宅部分共包含6栋33-47层的高层、超高层住宅，开盘时间待定。该项目学校部分由开发商代建，拟引进武汉外校小语种基底（九年制公办学校），目前已经开工了，预计2025年开学。

规划显示，该项目占地面积约7.43万方，总建筑面积约24.2万方，计容建筑面积约15.9万方，其中住宅约11.7万方，学校约3.7万方，商业约1335平，共包含约964套房源，共有地下车位约1753个。该项目整体容积率约2.14，建筑密度约28.46%。

经济技术指标：

（数据仅供参考，后期可能有调整）

该项目大量用地都建了学校，中小学用地面积约4.7万方，计容建面约3.7万方，其中小学规划36班，中学规划30班，总计规划66班，这个学校的规模是非常大了。一般其他项目配建的小学，一般占地也就1万多方，该项目配建学校的规模甚至是其住宅占地的两倍左右。这也就是硚口国资自己开发可以玩得转了，换作其他开发商根本算不过来账。

该项目住宅用地面积约2.74万方，总建面约17.3万方，计容建面约12.2万方，住宅地块容积率约4.43，包含约964套房源，户均面积约121平。

根据平面图显示，该项目楼栋并列式分布。

住宅地块基本是南北朝向，共分为3排，每排2栋楼。除了东北角的6号楼为33层之外，其他楼栋均为47层超高层。

从平面图来看，项目内部规划了全风雨连廊，楼栋是纯板楼和连廊结构设计。

学校地块呈现正方形，西侧是教学楼、办公楼等，还配建有体育馆，东侧是田径场。项目学校地块和住宅地块之间是由公共通道隔开。

建成后日照图：

住宅效果图：

学校效果图：

目前，该项目的备案信息还没上架，也暂时没有相关的营销信息。

该项目是2022年武汉市硚房集团有限责任公司拿下的P（2022）054号地块，成交总价约108800万元，成交楼面价约6847.1元/平。

目前项目开发商已变更为武汉市汉腾晟瑞置业有限责任公司，但最终股东都是硚口国资。

但在今年4月份，中建八局旗下的东孚公司发布了中标武汉市硚口区汉江湾A-1地块委托开发管理服务项目的海报。意味着该项目也将有中建八局参与，具体后期项目如何操作，等项目售楼部开放后再做详细介绍。

项目工地围挡上显示的硚口城建：

项目北侧的越秀天悦文华：

②华发都荟天地楼盘详情：

在售3、5号楼，一期仅剩下2栋楼未加推

华发都荟天地总建面约92.57万㎡，总计容建面约68万㎡，其中商品房住宅约64.1万方，容积率约4.07。包含16栋住宅，分为两期开发，目前已推出了一期3、5-11号楼，1号楼已拿证没开盘。只剩下2号楼和18号楼没有拿证。

项目规划了15栋超高层、1栋高层住宅、2所幼儿园、1所小学、1所中学，另外有约 19.2万方商业，其中集中商业8.2万方、1栋200米地标塔楼，包含约4038套房源。

该项目一期用地面积约9.3万方，总建筑面积约45.8万方，计容建面约32.9万方，其中住宅约31.5万方，共包含约2732套房源。

项目一期整体容积率约3.64，建筑密度约28%，地下车位约3326个，绿地率约30%。

经济技术指标：

（数据来源于规划网站，仅供参考，后期可能有调整）

从平面图看，主推的5号楼临学校，窗外视野相对更开阔；3号楼位于小区西侧，临近古田二路高架。

截止到2024年10月9日，该项目共备案了1473套房源，一期还剩下1259套没有备案。

在已经推出的楼栋中，3号楼、5号楼还有大量房源没备案，其余楼栋整体备案情况都比较好，都只少量没有备案了。刚拿证的1号楼还没有备案数据，且房源都处于被抵押的状态。

楼栋备案价截图（黄色为已售）：

5号楼共2个单元，48层，3梯4户；3号楼共1个单元，48层，3梯4户；包含建面约83-136平房源。

5号楼户型分布示意图：

3号楼户型分布示意图：

建面约83平，两房一厅一卫：中间户，南北半通透，两开间朝南，北部房间对连廊，采光和私密性有一定影响。

该户型样板间实景图：

建面约101平，三房两厅两卫：中间户，局部南北通透，三开间朝南，北部房间对连廊，采光和私密性有一定影响。

该户型样板间实景图：

建面约117平，三房两厅两卫：边户，南北通透，三开间朝；户型很方正，动静分区合理。

建面约117平样板间实景图：

建面约135平，四房两厅两卫：边户，南北通透，三开间朝南；户型方正，动静分区合理，主卧带有独立卫浴。

该户型交付样板间实景图：

华发都荟天地项目一期所有楼栋均已封顶，预计2024年底整体交付，是准现房。项目也做了实景展示区，迎宾水景，建筑外立面（部分），到单元大堂（目前为展示效果）、电梯厅、实体样板间都做了实景参考。

单元大堂内部：

迎宾水景：

示范区修建的很漂亮：

项目工程进度实景：

3号楼：

5号楼：

6号楼：

7号楼：

外立面侧面实景：

北边外立面实景图：

小区绿化实景图：

儿童乐园建设中：（2024.7）

该项目是2020年华发集团拿下的古田二路万人宿舍片P（2020）176号地块，总体量约66.9万方，住宅体量约47.4万方，商业体量约17.2万方，楼面价约11164.4元/平，是古田单价地王。

价格及销售信息分析：

华发都荟天地折后均价约16500元/平

暂无太多销售动作

1、华发都荟天地首次拿证是2021年年底，最近一次拿证是2024年8月，1号楼毛坯备案均价约23252元/平，备案价较前期大涨5443元/平，比2021年首次拿证上涨了约3500元/平。

1号楼位于整个项目南侧，且紧邻古田二路，距离规划的商业、地铁站以及凯德广场等都比较远，突然备案价大涨也是不明所以，且该楼栋所有房源都是一样的定价。

历史价格表：

该项目现阶段主推的房源还是前期拿证的3、5号楼，当然一直都是有折扣的，目前折后均价约16500元/平。

值得一提的是，该项目近期几乎没有什么声音，也没有搜出来最新的消息，售楼部电话也已经欠费停机，售楼部只有少量置业顾问了。项目前期卖过17000-18000元/平，目前的价格是没有太多下调的，但周边项目都太卷了，目前的价格相对于周边盘竞争力不足，但因为前期业主较多也不敢降价，所以呈现目前的状态。

从首付门槛来看，华发都荟天地3号楼根据折后情况来估算，首付2成门槛约26万左右，首付1.5成门槛约22万。（仅供参考，实际成交价格及首付要以售楼部为准）。前期5号楼虽然整体单价更高一些。

另外最新拿证的1号楼整体单价和门槛都较高，不过目前还没推出，实际折扣情况未知，因此参考价值不大。

备案价格数据：

从备案价格表来看，华发都荟天地最新拿证的1号楼所有户型都是一口价备案价；前期主推的3号楼则是大户型单价比中间户单价更高，单价最高的都出现在33楼（共48层），单价从中间楼层往高低区递减。

备案价格表：

2、硚口城建的A-1地块项目还处于比较早期的阶段，价格待定，但目前周边在售项目整体价格都是14XXX-15XXX元/平起的水平，该项目最终入市应该也会参考周边。

3、从备案数据来看，华发都荟天地算得上是区域内的热销盘之一，在2023年卖得还算不错，2023年1-12月，华发都荟天地共备案了683套，不仅上榜了2023年武汉全年销量榜单，位居第14名，同时也是2023年硚口区全年销量榜单的第3名。

2024年1-9月，华发都荟天地共备案了135套，其中1-2月备案了25套、3-8月分别备案了41套、17套、31套、9套、8套、2套、2套。从年初到下半年，备案数据下降明显，主要原因也是隔壁几个新盘出来后，不管是产品还是价格，对华发都荟天地的冲击都挺大。

2023年华发都荟天地683套排名全武汉销量第14，硚口区第2，十分亮眼：

不过9月销量已是恺德云麓的天下，恺德云麓9月备案110套，连越秀天悦文华都只有9套，华发都荟天地只有2套，恺德已经是压倒性优势了。

4、目前，硚口古田板块新房竞争激烈，房价内卷也相当严重，折后价格基本在11XXX-16XXX元/平之间，华发都荟天地位于古田核心板块解放大道沿线，凯德广场隔壁，近地铁，毛坯折后约15XXX元/平起，是该板块房价偏高的楼盘。

硚口城建的这个新地块从规划来看，户均面积高达121平，且全风雨连廊等品质应该还可以，不过如今市场如此，价格大概率也会跟恺德、越秀等项目差不多。

前期在周边竞品没有入市之前，华发都荟天地凭借地段好、体量大、周边配套齐全等综合优势，一直都卖的很不错。不过今年隔壁新盘陆续入市，越秀天悦文华的户型和品质做的更有亮点，且价格也很低，因此对华发都荟天地的冲击很大。特别是恺德云麓是三环内少有的真正意义的第四代住宅，超大面积的花池赠送，因此吸引力爆棚，短时间内虹吸了整个片区的大量客户。

区域新楼盘地图：

5、从二手房情况来看，两个项目所在古田二路板块二手房较多，但整体成交价格都不高。

项目附近的招商江湾国际8月份挂牌均价约14915元/平，8月成交均价约12783元/平；美好名流汇8月份挂牌均价约15323元/平，8月成交均价约11879元/平，整体成交价都低于区域内的新房价格。

销售信息点评：

本文的两个项目都是古田板块位置很不错的楼盘，其中华发都荟天地在古田板块内，单价相对较高，但是项目2.5环、解放大道沿线、凯德广场隔壁、地铁口、近汉江江滩、大社区等多重优势，前期也卖的不错。但是随着产品更好、价格更低的新盘贴身抢客后，销量明显下滑。

硚口城建的这个新盘现阶段价格、产品都待定，大概率入市会参考周边新盘的价格。

区位分析：

汉口2.5环，硚口古田核心板块

本文的两个项目距离比较近，都位于硚口区古田板块古田二路沿线，其中硚口城建A-1地块位于硚口区古调路与古田路交汇处；华发都荟天地位于硚口区解放大道与古田二路交汇处。

两个项目都位于武汉二环与三环之间，与二环和三环的直线距离都在3公里左右，是正武汉2.5环的位置，环线位置较好。

从微观区位来看，两个项目距离不远，但华发都荟天地更靠近古田二路和解放大道一些。

华发都荟天地微观区位：北边是解放大道、1号线古田二路站、汉口春天及海尔国际广场等成熟小区；东边是中百仓储、美好名流汇、融侨锦城；南边是易农街、成熟住宅小区、规划教育用地及住宅用地；西边是古田二路（高架桥）、凯德广场、招商江湾国际等。

硚口城建A-1地块微观区位：北边规划公共通道、在建越秀天悦文华住宅等；东边是古调路、招商江湾国际、古田二路、华发都荟天地等；南边是古田路、建设中的全民健身中心等；西边是规划九年制公立学校、规划住宅等；东南面为金地悦江时代等。

硚口区古田、宗关版块规划落位图：

（高清图片加微信asong2057获取）

区位点评：

1、本文2盘位于汉口2.5环附近，距离地铁、凯德广场商圈都很近，是古田板块地段不错的项目。

2、所处汉江湾新城和1135板块的规划内，是古田片区中一个较为完整的新区规划，此前是由工业用地解毒而来，目前也仅有3个地块出让。此前片区内规划了大体量商业，但后来因为市场行情变化，商业用地不少改为了住宅，目前也没有任何实质意义确定了的商业规划。

3、古田片区一直以来是武汉三环内发展较慢的片区，比同等环线位置的后湖差了不少，古田区域利好和发展水平在三环内来看确实一般。现阶段区域内有一些老房子，部分地方观感一般。

4、项目周边有地铁、有大型商超、有学校、有医院、有多个成熟社区，居住氛围还是很浓厚的，周边有不少地缘性购房者，从居住角度来讲，应该还是挺宜居的。

区域卫星地图：

解放大道和古田二路交汇实景：

周边城市面貌：

区域内古田二路城市界面：

附近凯德广场：

附近城市面貌：

附近古调路：

南面古田路城市界面：

地铁出行方面，两个项目现阶段都主要依靠的是地铁1号线，距离最近的是古田二路站。

其中华发都荟天地位于1号线古田二路站正地铁口，就算是地块最南边，距离地铁站也仅约600多米；硚口城建地块与古田二路A出口直线距离约580米，两个项目到地铁站都是步行可达的距离，地铁出行比较便利。

地铁站测距图：

地铁1号线古田二路站：

自驾出行方面：两个项目自驾出行的路线几乎是一致的，两个项目北边距离解放大道都很近，周边还有古田二路等。解放大道是整个大汉口都很重要的主干道，西边可上三环，东边可上二环，可直达武汉天地等核心地带。

古田二路是硚口南北向的重要主干道，是武汉规划的2.5环的组成部分，南边是古田桥通往汉阳，北边可连接长丰大道高架、上三环、通往金银湖等。不过高峰期古田二路会有拥堵现象。

区域路况图：

此外，区域内在建南泥湾大道快速化改造工程，对接黄海路隧道（已长时间停工），建成后对于古田自驾出行有一定提升。

解放大道和轻轨高架：

古田二路地面层：

下古田二路匝道：

古田桥沿河大道匝道：

沿河大道实景：

商业配套方面：区域内的商业都是共享的。包括约16万方的凯德广场（西城店），就在两个楼盘之间。此外步行范围内还有中百仓储、永旺两大超市。

凯德广场实景图：

中百仓储实景图：

再稍微远一点的配套，还有西边四站地铁可达的宜家，东边三站地铁可达的南国西汇商圈等，总的来说，周边商业配套还是比较丰富的。另外华发都荟天地还有自带的商业规划。

泛悦mall（南国西汇）实景图：

教育资源方面，这两个项目都很有亮点。

其中华发都荟天地规划自带两所幼儿园，且拿地时就要求配建一所小学和一所初中，规划中学已签约武汉十一初教育资源且已经封顶了。此外，项目周边有南垸坊小学、四十三中等。

硚口城建地块自带一所幼儿园，且拿地时要求配建九年一贯制公办学校，目前已经动工且确定为武汉外校小语种基地学校，预计2025年开学。（前文已述）

学校效果图：

学校建设实景图：

此外区域内还有汉江湾国际教育学校，又称为武汉英中学校新校区（暂用名），拟办学规模为48个班，共2400个学位，预计2025年9月启用。

根据2024年学校划片文件，华发都荟天地隔壁的美好名流汇等划片南垸坊小学；硚口城建地块隔壁的金地悦江时代对口陈家墩学校。

解放大道对面的南垸坊小学：

医疗配套方面，两个项目距离武汉市第四医院直线距离都在1.4公里左右，乘坐地铁2站可达。

第四医院实景图：

其他配套，两个项目东边距离江滩体育公园约500-800多米，步行可达，南边距离汉江约1.1公里。

江滩公园实景图：

此外区域内还有汉江湾全民健身中心正在建设中。

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、汉口2.5环，环线位置较好，有规划在逐步落实，有一定发展潜力，且距离地铁站较近，主干道也不远，交通较便利。

2、周边距离凯德广场、中百仓储等商业不远，配套还算成熟。

3、华发和硚口城建都是国企，品牌实力不错，华发在武汉开发了很多项目。

4、两个项目都自带中小学，硚口城建地块的中小学已开工，华发都荟天地中学已经封顶。

5、华发都荟天地是今年年底交房的准现房。

项目劣势：

1、区域利好不多，认可度一般，现有的一些规划兑现速度也比较慢。

2、区域内有不少旧小区，面貌较为一般。

3、1135片区以前是工业用地，后来进行了解毒。

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