涉遗嘱继承转移登记的继承资格证明是否属于“容缺受理”范围丨林莉专栏（25）
文摘
房产
2024-11-25 09:09
天津
某日不动产登记窗口收到一份遗嘱继承登记申请，继承人不是被继承人的亲属，而是经居委会和辖区派出所证明的尽了抚养责任但无抚养协议的邻居，且申请单独继承；申请材料中因不动产年代久远当事人无法提供原产权证书，只有房屋权利的登记材料复印件，同时也无继承人资格证明材料。那么问题来了，遗嘱是否可以替代继承人资格证明？登记机构能否依申请启动“容缺受理”？该遗嘱继承产生的补证+转移登记是否可以合并办理？若其他继承人有异议又如何处理？《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第1123条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”，即继承遗产的方式有三种，法定继承、遗嘱继承和遗赠，此处的遗赠强调的是赠与而非前两者所述的继承本意。若三者同时出现的时候，根据司法实务中《继承法司法解释》第五条规定可知，继承开始的那一刻起，无遗嘱和遗赠抚养协议的，按法定继承办理；有遗嘱无遗赠抚养协议的，按遗嘱办理；有遗嘱和遗赠抚养协议且不冲突的，分别办理，有冲突的，以遗赠抚养协议办理。因此，遗嘱在不动产继承登记中的优先级别仅次于遗赠抚养协议，而且不动产的遗嘱登记不属于继承，应该是遗赠转移登记。经查，案例中的继承人属于孤寡老人，父母已去世也无兄弟姐妹，无配偶无子女，是邻居长期照顾饮食起居，双方像亲人一样相处，被继承人生前财产中唯有一套经登记的住房。且产权人生前在意识清醒状态时，曾召集居委会和派出所作证，立下遗嘱称其死亡后，名下住房归照顾其生活的申请人。遗嘱一式四份，打印以后签字盖章后各执一份。根据《民法典》第三章遗嘱继承的规定可知，遗嘱分为自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱以及公证遗嘱。而案例中的打印遗嘱中是由居委会和派出所两个无利害关系见证人的在场见证签名留痕，以及遗嘱人和见证人也是在每一页遗嘱上均留下了签名，并注明了清晰可辨别的年、月、日，符合登记申请材料的审查要求。而继承权资格证明的法理解释是：1、属于合法继承人范畴，合法的意思就是健在且未被剥夺继承权资格；2、单独继承的意思是要么其他继承人放弃，要么根本无其他继承人。而案例中的被继承人已没有法定继承人。而通常继承权资格证明包括：1载明继承人与被继承人的户口簿；2民政机关出具的证明等；3公安机关、居委会出具的证明；4继承人或被继承人单位出具的证明；5其他能够证明双方关系的证明材料。纵观案例中的当事人，除了经居委会和派出所见证的遗嘱和被继承人的死亡证明，并无以上亲属关系证明材料。那么，当事人提供遗嘱+死亡证明是否是适格的继承权资格证明？首先，根据《民法典》第230条“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”、第1121条“继承从被继承人死亡时开始”、以及《不动产登记暂行条例》第十四条继承、接受遗赠取得不动产权利的可以由当事人单方申请，同时第1133条“自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人”，《不动产操作规程》4.9.2也明确了“(c)遗嘱继承的，受理登记前应由全部法定继承人共同向不动产所在地的不动产登记机构查验遗嘱的有效性以及是否为最后一份遗嘱；有第一顺序继承人的，第二顺序继承人无需到场；继承、受遗赠的不动产登记中，被继承人或遗赠人(d) 受遗赠的，受理登记前应由全部法定继承人和受遗赠人共同向不动产所在地的不动产登记机构查验申请材料；有第一顺序继承人的，第二顺序继承人无需到场；( e) 不动产登记机构应重点查验当事人的身份证明、当事人与被继承人的亲属关系、被继承人或者遗赠人有无其他继承人、被继承人或者遗赠人和已经死亡的继承人或者受遗赠人的死亡事实、被继承人或者遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的不动产是否属于被继承人或者遗赠人个人所有等；有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议即可。受理后，不动产登记机构应按照(h) 5.4 规定的审核规则进行审核即可。已知以上案例中，被继承人已无其他继承人，故自立遗嘱人死亡时起，受赠人基于遗嘱，无需登记即依法、即时取得立遗嘱人遗留的不动产的权利。申言之，立遗嘱人的死亡证明和遗嘱组合后，形成继承人无需登记即享有立嘱人遗留的不动产权利的凭证。同时《规程》也明确了若登记机构认为需要进一步核实情况的，可向出具相关材料的单位，被继承人、遗赠人或者继承人所在单位或者住所地的村民委员会、居民委员会核实，相关单位和组织应配合。案例中的见证人是辖区居委会和派出所，也留下了联系方式便于登记机构进一步核实遗嘱。按照登记流程对拟登记的遗嘱转移登记申请录入不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。其次，实务中的“容缺受理”是针对具备基本条件、主要材料齐全且符合法定形式、但次要手续暂未提供的不动产登记申请，由窗口受理人员暂时予以收件，并对已收材料进行核验和临时存档，待全部法定要件提供完毕后，再依法实施登记的一种非法定受理的便民利企服务制度。资料通常包括：申请原因文件、相关身份材料、完税凭证以及其他辅助印证材料。值得注意的是，此处的容缺受理并未进入登记系统受理环节，需要所缺材料补正完清之后再进行受理，并且当事人自愿申请容缺受理的，工作人员需在收件凭证上注明补正材料作为当事人的申请依据。同时，实施“容缺受理”后，申请人补齐法定要件正式申请前的等待时间不计入登记办理时间。案例中涉遗嘱继承转移登记，由被继承人的死亡证明+遗嘱就是适格的继承权资格证明材料，因为无需提交其他法定继承人的资格证明材料，也就谈不上需要申请“容缺受理”了。再次，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书……”之所以要求提供不动产权证书，一是证明被继承人产权已经记载于登记簿，且能通过比对登记簿得出是合法有效的不动产，证书是登记簿的外化形式，登记簿才是产权记载的根本出处，若当事人能提供该不动产已经登记在登记簿上的证明材料，其作用和效力等同于证书，则可以替代产权证书。而房屋已经登记的证明，主要指登记机构存档被继承人的房屋权利登记材料复印件或载明被继承房屋所有权的登记簿打印件、复印件、查询证明等资料，而案例中的房屋经查属于电子登记簿建立以前的情形，故对房屋权利的登记材料复印件做扩张理解，即理解为房屋已经登记的证明即可。因为收取被继承人名下的不动产权证书的主要作用是证明申请转移登记的前提成立，而房屋已经登记的证明材料也能充当这个证明作用。最后，根据《实施细则》第二十二条“不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明’补发’字样”可知，在不动产权证书遗失、灭失的情形下，权利人可以向登记机构申请补发。登记机构基于登记簿的记载向申请人重新核发不动产权证书，但补证不属于不动产登记类型，并不改变原有的物权归属。而遗嘱继承转移登记，是在产生继承的事实后，登记机构根据申请人的申请，将不动产从被继承人名下转移登记到申请人名下的登记类型，转移登记实现后将改变原物权的归属。按照《规程》5.2.5.1（k）“本文件规定以及不动产登记机构认为可合并办理的其他情形，申请人可一并申请。申请人一并申请的，不动产登记机构应一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页”可知，若登记机构认为遗失补证、遗嘱继承转移登记可以合并办理的，申请人可同时一并申请遗失补证+转移登记，并在登记簿上依次序记载补证、继承转移登记是恰当的。将案例进行延伸，若其他人也持有遗嘱向登记机构申请继承已经转移登记的不动产，又该如何处理呢？根据《民法典》第1142条 “遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”、第1141条“遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额”，以及第1143条“无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效”可得，遗嘱的效力审查是登记机构的审查难点，登记机构可对收取的遗嘱是否是最后一份可通过询问+公示程序+救济途径告知后尽到合理审慎的注意义务即可，无需要求当事人提交该遗嘱为最后一份遗嘱的证明材料。若与利害关系人产生纠纷，可通过协商、仲裁和诉讼予以解决，登记机构按照处理结果再次办理相关异议登记和更正登记即可。作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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