信托行业迎来政策破局——北京率先试行不动产信托登记制度

文摘 2024-12-30 09:09 天津

近日，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合颁布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（以下简称《通知》），此举标志着北京市在不动产信托财产登记领域取得了突破性进展，为信托行业的规范化发展注入了强劲动力。

多位业内权威专家对此给予了高度评价，认为这不仅是信托行业发展历程中的一个重要里程碑，更是开启全新发展机遇的钥匙。北京市此次试行不动产信托财产登记，无疑为信托行业带来了显著的积极影响。同时，将极大促进以家族信托为代表的财富管理服务信托的蓬勃发展，助力信托行业回归其服务实体经济的初心与本源。

信托行业资深分析师强调，不动产信托财产登记机制的落地实施，将有效保障信托当事人的合法权益，清晰界定各方权利义务，从而大幅减少因权利归属不明而引发的法律纠纷。

《通知》内容详尽，对不动产信托及不动产信托财产登记给出了明确界定，并详细阐述了办理流程及相关要求。具体而言，不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由后者按照委托人意愿进行管理和运用的信托业务。而不动产信托财产登记，则是指委托人将已取得合法不动产权证书的国有土地上不动产相关权利转移给信托机构，并向不动产登记机构申请将信托财产权利及其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

为确保登记工作的顺利进行，《通知》还规定了严格的办理流程：信托成立前，信托机构需在中国信托登记有限责任公司完成信托产品预登记；委托人与信托机构需共同签订信托文件，明确信托目的、财产、期限及当事人权利义务等；最后，双方需共同向不动产登记机构提出登记申请，由不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件及中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书上标注“不动产信托财产”及信托产品名称。

专家指出，过去由于信托财产登记机制的缺失，信托财产的纳入存在制度性障碍，此次北京市出台不动产信托财产登记办法，无疑是一次重要的制度探索。

此外，《通知》还对信托财产的处置进行了明确规定，要求按照信托文件约定实施，并特别指出因法律文书导致权属转移或依据国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，需按有关规定执行。

然而，不动产信托登记仍面临诸多挑战，其中税务处理尤为关键。《通知》虽明确了契税完税（或减免税）凭证的审核要求，但关于其他税种如个人所得税的缴纳问题，仍需进一步明确。专家建议，可借鉴国外经验，按照实质重于形式的原则处理信托财产税务问题，同时完善遗产税、赠与税体系，防止信托成为避税工具，推动信托成为促进财富有序传承、实现共同富裕的良好工具。

长期以来，不动产装入信托的税负问题一直是制约其发展的关键所在。如何合理解决这些问题，降低信托设立和运营成本，将是未来推动不动产信托发展的关键。专家认为，不动产信托登记制度对信托公司而言，不仅有助于拓展受托财产范围、简化操作环节、降低设立成本，还能在一定程度上拓展信托业务场景，如以房养老的养老金融产品、不动产家族信托等。

北京市此次率先推行不动产信托登记，不仅为信托行业带来了新的发展机遇，也为信托市场的健康发展注入了新的活力。随着政策的逐步落地和完善，信托行业将迎来更加广阔的发展空间和更加美好的发展前景，为投资者提供更加优质、高效的服务，共同推动信托市场持续健康发展。

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