婚姻关系变更适用什么登记类型丨林莉专栏（26）
文摘
房产
2024-12-09 09:09
天津
某日登记机构窗口接待了一起特殊的不动产登记申请。之所以称之为特殊是因为三个申请人年龄平均超过了85岁，申请登记事项为非实名制下个人所有的不动产权证书更换为共同共有，但证书已遗失。通过婚姻资料的梳理得知，甲男与乙女与1970年结婚，1973年购买住房一套，产权名字为甲男，1987年二人离婚，离婚时协议明确产权一人一半，但一直归甲男居住，1990年甲男丙女再婚，1995甲男丙女年离婚，协议明确甲男将房屋产权的一半补偿给丙女，2008年甲男乙女复婚，并维持至今。那么登记机构该如何登记呢？按照《民法典》第一千零六十五条“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿”，结合对案例中时间线的梳理以及当事人提供的材料可知，甲男乙女1973年购买的不动产为婚内财产，双方1987年离婚时约定产权一人一半，即各占50%产权，未进行登记，甲男一直居住。1990年甲男与丙女的再婚中，其50%的产权属于甲男婚前财产，1995年甲男丙女离婚时约定将甲男的50%产权补偿给丙女，未进行登记。因不动产属于婚前财产，此举属于赠与行为。2008年甲男乙女复婚，申请将不动产登记为夫妻共同财产，登记机构根据以上材料不予受理，并一次性进行了告知。那么，该房屋产权经历了几次变动呢？首先，厘清甲男乙女虽然复婚了，但婚姻中断的21年间，乙女未再婚，但甲男与丙女再婚了，先前的不动产在甲男的再婚又离婚中已经发生了产权的分割和转移，也就是说根据三方持有的离婚协议，房屋的实际产权人应为乙女和丙女，并非完全是甲男乙女的产权。若要申请登记为甲男乙女，则需要甲男处理好与丙女的协议约定，比如双方重新约定新的补偿方式，从而产权的实际所有权为甲男乙女，双方在符合登记规定的情形下申请变更登记是可行的。同时，《条例》第三条明确了登记类型包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，而《细则》第二十二条“不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明’补发’字样”可知，在不动产权证书遗失、灭失的情形下，权利人可以向登记机构申请补发，补证不属于不动产登记类型，并不改变原有的物权归属。以及《规程》5.2.5 一并申请中5.2.5.1“ 符合以下情形的，申请人可一并申请。申请人一并申请的，不动产登记机构应一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页：k) 本文件规定以及不动产登记机构认为可合并办理的其他情形”，即：登记机构认为遗失补正、变更登记可以合并办理的，申请人可一并申请遗失补证+变更登记，并在登记簿上依次序记载补证、变更登记是恰当的。按照《民法典》第一千零六十二条明确了“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有”，也就是说，非婚姻关系存续期内取得的财产，不属于共同财产，而属于当事人各自的婚前财产，因此甲男丙女之间的离婚补偿协议属于赠与转移登记。甲男乙女之间的婚姻存续期内购买的不动产则属于夫妻共同财产，而给予婚姻存续期内产生的共同财产在离婚时协议处理不动产产生的登记适用离婚分割产生的不动产登记。而按照《民法典》第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”可得，已经生效的法律民事行为，双方当事人协商一致后可以进行变更。因此，甲男丙女之间的离婚协议中可将补偿条款进行重新约定，房屋的产权人仍旧为甲男乙女，因此给予双方离婚再婚导致的产权变更又回归，登记机构依据的是自然人之间婚前的50%产权共有类型变更，而非婚姻关系。学理上，关于物权的变更有广义的变更和狭义的变更两重含义。广义的物权变更，包括物权主体、内容、客体的变化。比如，不动产权利事项的变更登记和登记事项本身的变更登记（引自刘守君《不动产登记原理与实务》）。前者指不动产权利转移、分割、合并、设立和增减时产生的变更登记，对应实务中的转移登记。而登记事项的变更主要指地址、姓名、用途以及以旧换新的产权证换发，对应实务中的变更登记。而狭义的变更不包括物权主体的变化，即没有实质意义上的物权转移，只是登记簿记载内容的变化。在日常的实务工作中，按照《细则》第二十六条“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（一）权利人的姓名、名称（减半收取不动产登记费）、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形”可知，未产生实质上的物权位移的情况下，对登记簿已记载内容的变化导致的登记体现的是狭义的变更理论。而按照《细则》第二十七条“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形”可知，转移登记实则为物权发生了新的位移，即产生了新的权利主体，并且还可以包括登记簿记载的涉及变更登记的内容变化。实务中经常遇到夫妻之间，由单独所有变为共同共有，或则由共同共有变为单独有所，或者中间赠与子女一部分产权等份额变化。按照《细则》和《规程》得知，若夫妻一方单独所有的婚前财产婚后双方约定为共同共有的，属于一方对另一方的赠与行为，通常按照赠与转移登记处理；而夫妻婚内的共同共有变更为按份共有的，按照《民法典》第一千零六十五条“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力”可知，若夫妻双方持有书面的财产约定前往不动产登记窗口申请不动产的转移登记，属于《细则》第二十六条“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（八）共有性质发生变更的”规定，提交共有性质变更协议或者生效法律文书即可。登记机构的审查重点包括变更材料是否齐全、有效，变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致，是否与登记簿记载相冲突。而家庭成员之间以约定份额形式进行再处置时，重新约定的份额调整以后，通常按照转移登记进行办理。延伸该案例，甲男乙女也是可以重新约定当初的离婚协议，将当年的各占50%，即按份共有50%约定重新约定为共同共有时，根据《民法典》第二百九十七条“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”、第二百九十八条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”，以及第二百九十九条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”可知，共有的发生要么基于法律规定，要么基于当事人的意思表示。因此甲男乙女取得的不动产未约定共有方式，但因在婚姻存续期内则视为共同共有，而离婚分割不动产时若申请登记，则为基于离婚协议产生的变更登记，而再婚时又基于婚前的按份共有50%申请共同共有，是基于《民法典》第二百九十七条“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”的规定，虽然都是变更但申请前提并不一致。若甲男乙女在婚姻存续期内取得不动产时登记为甲男一方单独所有，后乙女提供结婚证以及其他身份材料佐证该不动产为夫妻共有，登记机构是做变更登记还是其他类型呢？根据《细则》第七十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料”以及第八十条“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”可知，申请更正登记的前提是权利人或利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，并且还要提供证明记载错误的原因材料，以及提供其他必要的材料，同时还要满足未办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记。若符合以上条件，则登记机构可以更正登记。作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。
