某日申请人向窗口提交了一份不动产转移登记的申请，提供的申请材料除产权证和申请人身份材料外，还提交了法院的一审判决书和二审判决书，以及遗产分割协议和亲属关系证明表。因当事人是年满70周岁的病人，故登记机构启动了绿色窗口进行受理，同时窗口工作人员申请了便民程序中的“立等可取”并将资料推送到了审核岗位。经审查核实后，认定不符合“立等可取”的办结条件，而应按照登记规定对拟登记的不动产登记事项在门户网站上进行公告，公告期不少于 15 个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，才能将申请登记事项记载于不动产登记簿。此时申请人及其家属难以理解，审核人员随即进行了不动产登记公示公告的程序性解释，获得了理解后满意而去。那么，遗赠转移登记中持法院的判决书就可以不用公示公告了吗？继承（遗赠）转移登记中，什么情况可以不用公示公告？终审判决书是生效的法律文书，为什么不可以直接做申请转移登记的主体材料？本案例中，生效的法律文书充当的功能是什么呢？按照《民法典》第一千一百三十三条“自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人”可知，遗嘱是指人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处理，并于创立遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。而第一千一百二十三条也明确了“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”，以及《继承法司法解释》第五条规定的解读可知，自被继承人死亡时起，在无遗嘱和遗赠抚养协议的情形下，按法定继承办理；有遗嘱无遗赠抚养协议的情形下，按遗嘱继承办理。而案例中的受赠与人为非法定继承人范畴，遗产分割协议即为遗嘱赠与的表现形式，因法定继承人与受赠人以及见证人在立遗嘱人意识清醒具备完全民事行为能力时，将自身真实意思记录下来，而当事人全是具备完全民事行为能力的成年人，完全具备理解此财产分割协议对自身利益的能力后进行了签字按手印，符合第一千一百三十五条中“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日”的法律规定，且法院也进行了判决，认定该协议真实有效。
而不动产依申请登记的一般程序为：a)申请；b)受理； c)审核；d)登簿。不动产登记完成后，不动产登记机构应根据不动产登记簿填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。其中，申请人未提交继承权公证书、接受遗赠公证书等公证材料或者确定继承权、遗赠事实的生效法律文书的，应按照非公证继承登记程序办理，并按照《规程》4.9.2要求提供相关材料，包括：亲属关系证明表，遗赠人享有不动产权利的材料，遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，还应提交其遗嘱或者遗赠扶养协议；完税结果材料等。并且受遗赠的，受理登记前应由全部法定继承人和受遗赠人共同向不动产所在地的不动产登记机构查验申请材料；有第一顺序继承人的，第二顺序继承人无需到场。而登记机构的职责则包括：重点查验当事人的身份证明、当事人与被继承人的亲属关系、申请继承的不动产是否属于遗赠人个人所有等；继承人及受遗赠人是否齐全、是否愿意接受遗赠或者放弃继承、就不动产分配协议或者遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问和记录，并由全部相关人员签名确认。受理后，应按照 5.4 规定的审核规则进行审核。若认为需要进一步核实情况的，可进行核实；核实以后对拟登记的不动产登记事项应在不动产登记机构门户网站上进行公告且公告期不少于 15 个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，再将申请登记事项记载于不动产登记簿。简言之，遗产分割协议作为遗赠转移登记重要的原因证明材料，法院的判决是对受赠人与法定继承人之间的异议进行定纷止争，但不是直接的确权判决书。故按照登记程序，还需要全部继承人和受遗赠人到场确认，并且表明该协议最后一份遗嘱的唯一性。因遗产分割协议未经公证，继承人对分割提出异议后进行了民事判决。按照《实施细则》第十四条的规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书”，这里“生效的法律文书”是指确权判决材料，而非遗产分割协议有效性的证明材料。并且《实施细则》第十四条规定的“生效的法律文书”，即继承权的生效文书对当事人间实体法律关系进行了审理，当然能确定继承权的归属，而案例中的初审和终审判决书皆是对继承人与受遗赠人之间的遗产分割协议产生异议的一个明确，并未直接制定不动产的继承人或受遗赠人。简言之，生效的法律文书并不是对继承权的确认，而是对当事双方协议真实性的认定，故不能充当继承权的确权文书，以及依嘱托登记的方式直接办结遗赠转移登记，也就不能采取便民形式中的“立等可取”。当然，为切实尊重遗嘱人的真实意愿，满足人民群众处理遗产的现实需要，《民法典》的《继承编》把公证遗嘱效力优先原则删除，结合第一千一百四十二条规定：“遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”。因此，《民法典》实施后，原《继承法》即已作废，公证遗嘱都不再具有效力上的优先性，在判定各份遗嘱之间的效力时，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。结合到本案，当事人虽然向登记机构提交了《遗产分割协议》，但其无证据证明该份遗嘱是死者的最后一份遗嘱，或唯一一份遗嘱，其提交的生效文书只是证明协议内容的真实有效性，但无法证明是最后一份协议。依据《民法典》第一千一百四十二条的规定，立遗嘱人随时都可以订立新的遗嘱以推翻原来的遗嘱。故申请人有义务进一步举证其提交的协议的唯一性以及时效性，否则其应当承担举证不能的不利后果。登记机构不得直接采信申请人提交的遗产分割协议作为办理案涉房屋继承登记的要件，而是需要通知所有的继承人到场核实。尤其是受遗赠人与继承人之间还因遗产分割协议产生异议对簿公堂，登记机构更应尽到谨慎审查的注意义务。于是，审核人员减少申请人的跑路次数，主动沟通继承人并告知了遗赠转移登记的程序和要件。也告知了当事人审核的职能职责，即审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程，同时也明确告知了《规程》5.4.6 “对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时，申请人、被调查人应予以配合”的规定。随后所有继承人到窗口配合完善了资料，签字证明该遗产分割协议是最后一份遗嘱。而当事人认为所有继承人都没有异议了，法院也判决了遗产分割协议的有效性和一致性，为什么不能当场取证而还要等待15个工作日的疑问，登记机构解释如下：首先，法院生效文书不是对继承权的判决，故不能直接按照依嘱托登记的方式进行，此处的判决书等同于继承人的协商一致的协议分割材料；其次继承人的现场证明是为了佐证遗产分割协议作为最后一份遗嘱的有效性以及唯一性；再次公示是为了对拟登记的不动产物权的转移向不特定人群的告知，并不限定于继承人，还可以是债权人，利害关系人等，现有继承人无争议并不能完全规避其他可能存在的涉案继承人；最后是法定继承人到场核实协议是为了核实是否是唯一性，而法院判决是针对该财产分割协议内容的有效性判决，两者不矛盾或重复，证明的疑点并不一致。因此，按照《实施细则》第十四条的规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书”，此处需要注意的是，案例中申请人提供的法律文书是证明分割协议内容真实有效，并未同步提供继承权的判决。因此，按照《规程》4.9.2 申请人未提交继承权公证书、接受遗赠公证书等公证材料或者确定继承权、遗赠事实的生效法律文书的，可按照下列程序办理： i)对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站上进行公告，公告期不少于 15 个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，将申请登记事项记载于不动产登记簿，即非公证继承登记的申请-受理后，需要例行公示-审核再行登记。此案例还可以换个角度思考，法定继承人可以认可财产分割协议的有效性，此功能法院判决也有此证明力，但不能证明没有继承人认可的其他遗产分割协议了。因此，公示结束后若登记机构未收到相关异议人的申请和佐证材料，则显示登记机构尽到了审慎审查的注意义务，从而将拟登记的不动产信息记载于登记簿后再行发证。并且登记机构已将优营商环境的公示期与审核期并行计算便民利企举措嵌入了简化非公证继承登记手续环节，为的就是进一步压缩办理时间，减少当事人的时间成本，在办结时限上已经做出了努力。虽然生效的法律文书有很多种，但确权的判决文书才是导致物权转移的直接原因材料，因此针对非确权的判决书就需要仔细审查其内容。因为不动产登记机构基于不动产登记行为产生的效力，理应对不动产登记申请进行尽职尽责、合理审慎的审查。即使在行政登记工作中，要求登记机构对基础民事法律关系进行实质审查从而保证不动产物权变动的绝对真实是不现实的，但登记机构应在其职责和能力范围内，依据法律规定并结合工作经验，收取完备的材料、谨慎开展审查工作，最大程度地保证不动产登记的真实性，从而降低因错误登记带来的社会风险。回到案例中，若当事人未提供该法律文书，而是选择全部继承人和受遗赠人持协商一致的遗产分割协议到窗口共同申请登记，也是可以的。
作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。
