债权发生的证明是否是审查抵押权首次登记的实质性义务丨林莉专栏（27）
文摘
房产
2024-12-23 09:09
天津
某日，登记机构抵押权注销专窗的工作人员在办理一笔抵押权注销业务时犯了难。原来按照注销登记的流程和要件，当事人需要双方到场并按照登记要求提供债权消灭的证明，但此时的当事人只有抵押人一方当事人，且提供的债权消灭的证明是经法院查明的借款自始未发生，即债权未产生的生效法律文书。借款未产生的生效文书能否替代债权消灭的证明，未经债权人即抵押权人同意的本次申请是否适合单方申请登记的情形？法院查明借款事实的生效文书是否等同于债权灭失的生效判决文书？《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条明确了“有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形”，同时第十九条“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的……” 并且，《不动产登记规程》7.13.4.2 申请主体中也明确规定抵押权人放弃抵押权的，可由抵押权人单方申请；主债权消灭的、抵押权已经实现的或者人民法院、仲裁机构生效法律文书致使抵押权消灭的，可由抵押权人或者抵押人申请。而本案例中，抵押人持有的债权未产生的生效文书是否可以替代确认抵押权消灭的证明，笔者认为是不等同的。法院确认某个事实行为失真以后，若该行为对当事人产生了不利影响，通常会进行重申权利或进行惩戒。本案中，法院出具的是未产生债权行为，尽管抵押权依附于债权，债权若未发生则抵押权也未发生，但同时却未出具宣布抵押权无效的文书，登记机构并不能自行推定抵押权无效。本案中，抵押人提供载明人民法院查明的借款未发生的事实生效文书，而不是确认抵押权消灭的生效文书，由此提出的抵押权注销登记，登记机构不能直接办理。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条明确了有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。简言之，注销登记的前提是，一是状态灭失，包括物理灭失和权利灭失，物理灭失通常为自然的被动灭失，而权利灭失主要是权利主体的主动放弃和被动失去。若是被动失去，则需要造成此类失去的原因证明材料，比如法院的生效确权文书以及协助执行通知书。从承载主体来说，鉴于抵押权是附着在所有权上的从权利，当所有权发生变动时，势必引起从权利的变化，因此，取得从权利主体同意的书面材料就是登记的必要要件之一。而从从权利主体来说，抵押权是从主债权派生出的从权利，主债权不存在，则从权利无依据。既然从权利无依据，那么作为抵押权登记的原因证明材料就不具有真实性。若登记机构登记了不实的事项，则需要进行更正登记。《民法典》第二百二十条明确“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。即，登记簿确有错误的，可以启动更正登记，分为依职权更正和依申请更正。在此，也可以视登记簿造成的社会影响和群众认知来判断。而《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记”、第八十条“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正”；以及第八十一条 “不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正”的规定，均明确了更正登记的基础和程序。按照《细则》第七十九条规定，权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。那么本案中，当事人中的抵押人持有的法院查明未发生借款行为的生效法律文书作为（一）证实登记确有错误的材料是否可行？笔者认为是可行的。因错误的抵押权写入登记簿，而登记簿是物权归属和内容的根据。《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”以及第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”和《不动产登记暂行条例》第二十一条“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记”，明确界定了不动产物权的法律效力的产生形式以及时间节点。即登记是效力产生的前提，记入登记簿为法律效力的起点。若登记簿错误，则对抵押人将来处分不动产可能产生不利影响，因此登记机构虽不能就此生效文书办理其申请的抵押权注销登记，但却可以引导当事人申请办理更正登记。若当事人不予配合，则登记机构可就已经核实的错误登记依职权启动更正登记，将不动产所有权更正到无负担状态。《民法典》第六百七十九条“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立”。即，自然人间的当事双方签订了借款合同，但借款的事实未发生，则借款合同不实质生效。故登记机构在办理自然人之间的借贷产生的抵押登记时，收取借款合同的同时还应当收取借款产生的证明，以及对借款是否已经产生的问询记录，用以证明借款合同已经生效。若不能提供，则借款合同的效力待定，从而债权是否合法产生存疑，致使基于债权而衍生的抵押权也就失去了基础和前提。以上案例中，既然因债权未发生导致了错误的抵押权登记行为，也就说明了登记机构在审查登记原因证明材料时，需要当事人提供借款已经生效的材料。虽然《不动产登记规程》7.13.1.6 抵押权首次登记中明确的抵押权登记审查要点中，均未明确要求登记机构需要核实债权产生的实质行为并提供相应的佐证材料。但是《不动产登记暂行条例》第十六条明确了“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责……（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”，即申请人对提供的申请材料的真实性是第一责任人，登记机构基于当事人提供的材料做出合理审慎的判断后，即便产生了不利于当事人的后果，笔者认为只要尽到了能力范围的审查义务，就不存在主观上的过错，而符合条件的前提下引导更正登记就是对前述不利后果采取的救助措施。鉴于此，监护人在处置未成年人不动产时，签署的以保护未成年的合法权益不受损害的承诺书，是否也需要进行实质性审查？《民法典》第一千零六十八条“父母有教育、保护未成年子女的权利和义务”，即教育和保护未成年人的是法定的权利，也是法定的义务。而作为义务就无须前置条件和生效条件成就，自始须执行。且处置未成年人的不动产属于监护人与被监护人内部之间的权利义务关系，若将内部权利义务的执行与否去要求登记机构做申请资料的实质性审查无疑是强人所难，登记机构无从查起也无权查起。并且处置未成年人的不动产中，承诺书只是原因证明材料的辅助性资料，但不是转移登记的主体资料。基于未成年人属于无民事行为能力人的利益保护而提供的强化监护责任的材料。但具有完全民事行为能力的父母是未成年人的法定监护人，并不因是否有利于未成年人的利益而选择如何承担监护义务。换言之，若处置该不动产对未成年人产生了不利后果，则监护人的监护义务也会加重，属于对双方的不利行为。而是否履行了监护义务或是否履行了有利于被监护人的监护行为，登记机构无法对此主观强化监护人义务进行实质性审查。
作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。
