“金融有必要系列”第12篇（共300篇）
中国目前还没有个人破产法，当经济关系陷入巨大困局的时候，通过破产可以重启市场主体身份。这些年一直有人呼吁建立个人破产法，但却迟迟没有落地。债务在这一端是负债，在另一端则是资产。一旦破产法实施起来，就造成资产端大幅度缩水。导致一端市场主体出现资不抵债的情况。进入新一轮的破产。这二十年大部分国人的资产端在房产，负债端也在房产。已经出现了很多这样的案例，在缴纳了几十万甚至更多的首付后，然后按揭几年后，依然选择弃贷断供。有人愿意按照剩余还款金额接手过去，已经算是一种上岸了。房产目前的局面，就是要死死的撑住资产负债表。哪怕资产端已经事实上出现了大幅度的缩水，只要还贷行为还在进行，也被认为资产端是稳定的。也就是，还贷行为决定资产价格。资产价格更公允的核算方式应该是交易价格。或者说，交易价格与还贷行为共同决定了资产价格。
交易价格与剩余还款金额成为另一条红线。首付与过去累计的按揭已经是沉没成本了，不能去算计了。如今的交易价格与剩余还款金额会形成一个新净资产。当新净资产为正的时候，继续还贷是理性。当新净资产为负的时候，继续还贷就是非理性的。这里潜藏着一个隐秘的逻辑，剩余还款金额是在不断的缩小的。只要缩小幅度大于期间的房款下跌，就可以保持新净资产的正值扩大。从单个时间点上理性决策都是继续还贷，而从整个时间线来看则不一定是理性的。理论上，只要房产下降的幅度低于当期还贷的金额，就可以造成一种诡异的供需平衡。多数人都是单点决策，而不是时间轴决策。如同股市中庄家做局，股价已经拉上来，要出清收盘。不能砸盘式的出清，要慢慢的出，并且还得是有跌有涨的出。房地产是99%散户的市场，尤其适合慢慢出清。
当房子的新净资产为负的时候，是不是要果断的弃贷断供呢。要知道，房贷是个人无限责任。缺口的房贷不会随着房子结束而结束，要覆盖到你所有其他资产上，以及个人信用上。如此，导致了一些人在明显新净资产为负的时候，也不敢弃贷。只能继续还贷。继续还贷的“当期收入”，反过来在银行体系中撑住了“资产价格”。所以，新净资产为正与房贷个人无限责任，将“继续还贷”限制得死死的。已经出现的大面积弃贷断供，大部分不是处于资产保值的考量，而是现金流的枯竭。耗尽储蓄，耗尽现金流，以及可能背负债务，这就是很多人正在出现以及即将出现的正面暴击。如果说国家有什么房产政策，核心诉求就是保“继续还贷”。
保继续还贷就是保银行，保银行就是保社会的金融体系。
怎么样才能保住“继续还贷”？三个路径，其一，当房价涨起来。其二，当房价稳住。其三，让房价跌得缓慢。让房价涨起来的可能性，几乎没有。房价涉及的是两个群体的利益，一个是持有者，另一个是非持有者。非持有的最为重要的是逐渐走入社会的年轻人。香港的经济活力与社会活力，说是被攀高的房价扼杀的都不为过。如果这个锅一定要有人来被，是让80后90后来背，还是让00后10后来背。作为一个以长期目标著称的政府，选择不言而喻。“稳住”这个选项是各种场所公开倡导的，我想问的是两个问题，其一，稳得住吗。其二，稳住真的符合执政者的长期规划吗。按照房租与房产价值的一般投资回报计算，还有很多价格下调的空间。房价正在上涨阶段，房产价值不需要参考房租。当上涨预期消失后，就得回归到一般投资回报计算。第二个问题其实有点“诛心”，房地产肯定是存在一些金融泡沫。泡沫的盈余已经被转移走了。剩余的泡沫，是注定要挤破的。不挤破，如何释放新的金融空间呢。如此分析下来，就只剩第三个选择，“当房价跌得慢一点”。有段类似与以时间换空间，一者用“继续还贷”降低银行的资产负债表风险。二者给个体与银行更多的时间去优化债务关系。
房地产正在从金融产品回归成一般性产品。作为金融产品，价格决定于涨跌预期。作为一般性产品，价格决定于产能。如今我们的房地产的产能能力是在大幅度提高。促使产能提升的因素有两个，其一，基建的普遍与深入。地铁口出口就是小区门口。其二，建筑的技术更新以及建筑材料的产能过剩。结论，新盖的房子成本会越来越低，品质会越来越好。过往房地产只有两个市场，一手房与二手房。正在出现的是新房市场与旧房市场。只要政府不管控新房的入市规模，只要房价稍微坚挺，就会有大量的新房入市。新房市场相关的是外部基建的整体价值，会给城市经济带来增量。我的判断就是政府不会管控新房的入市规模。也就是说，房地产的产能过剩，不仅不会停止，还会产能过剩扩大化。这个产能扩大化，有产品的合理性。是用新产品替换就产品。如同用智能机替换功能机。产品属性更新下的产能扩大，会进一步削弱金融属性。继而更加有利于产品属性的更新，继而产能进一步扩大。
宏观上唯一阻挡房地产如期变化的是，用什么资产替换掉资产负债表中的“房地产项”。个人预想项有三个，其一，国有资产上市。其二，科技企业海外资产扩大。其三，人民币国际化。并不是要等到新增项出现才会替换掉旧项。新旧项的替换过程，就是中国经济一场必然巨大可能震荡的变化。
以上
灰鸟
2024.12.8
创建“金融有必要”5000人社群计划
1，为什么是5000人？最初的微信好友规模是5000人。用一个专属微信号连接这5000人，起码在过程上确保可以直接对话。所以，这个社群的总规模限定在5000人内。
2，这个事情的价值有四个方面，其一，微信好友关系。其二，社群。其三，内容。其四，学习计划。所谓“微信好友”，就是托大言之成为灰鸟的好友是一个重要价值。
3，社群。前期先用微信群来做，沟通及时。后期会上线一个简易小程序，一者发布给成员发布观点。二者让5000人各自加为好友。
4，内容。前期灰鸟来做一些作为引头，形式有两个，一者公众号长文，预期300篇。二者朋友圈短文。朋友圈短文称呼为“今日金融话题”，也是作为社群当天议论主题。另外，每月会将长文与短文集成删减成一个月度白皮书。目前已经整理了过往一些金融相关文章做成了一个白皮书，称呼为《金融有必要11月期2万字》。入群可以领取。
5，学习计划。默认加入“5000人计划”的都是有学习意愿与准备的。设置一个梗概的学习计划，一年时间5本必读书+15本选读书。读书的两个基本点，其一，结构化。其二，要自律。有这些基础知识准备，对话起来有了理解。少了鸡同鸭讲。5本必读书分别为西方金融史，东方金融史。马克思经济学，凯恩斯经济学，以及哈耶克经济学。具体哪本，后续补充说明。（学习计划不是强制计划仅限于倡导）。
6，暂定收取30元/年费。加微信红包。
7，希望在未来的一年，我们可以在金融这个议题上确实涨一些水平。其次，就着这个议题的交流，可以交一些志同道合的朋友。
