东盟商务区，南宁顶级住地，无数人的置业梦想。
然而，就是这样“寸土寸金”的宝地，也有着专属于Ta的“黑历史”：中国东盟南宁国际步行街。
有人说，这是南宁甚至整个广西“最失败”的步行街。
这条被全南宁人高度“嫌弃”的步行街，现状如何？
而当强势的商圈遇上被群嘲的步行街，背后又会牵扯出怎样一条曲折离奇的暗线呢？
且听头条君慢慢道来...
实探，步行街为啥“不行”了？
中国东盟南宁国际步行街，为何是“最失败”的步行街？
我汇总了网上评论，发现主要槽点有两个：
①石板路+不限车，导致出行体验感极差。
②业态繁杂+现状凋敝，致使街区人气难以聚拢。
事实真如网友形容的这般不堪？
带着这个疑问，1月15日下午，头条君前往项目所在地，一探究竟。
事实上，所谓的“中国东盟南宁国际步行街”，并非只有一条。
在当初规划的中，东盟商务区整体呈现“一心五街十二园”的布局。
这其中“五街”指的就是五条步行街。
▲图源谷歌地图
这些步行街组成了印尼、老挝等6国园区的大街小巷，我们可以从印尼园西南侧、日本园南侧等多个入口进入。
首先，必须要承认的是，各国园区不同的建筑风格，确实营造出了独特的美感。
▲图源网络侵权删
当然，这些美感也仅仅停留在“视觉”上，真正走起来则是另一种感觉。
由于步行街内并未限制机动车进入，导致不少周边商家或者居民都会将车辆停此处。
这也导致了原本狭窄的街道变得更加拥挤。
再加上各处穿梭的电动车，出行安全方面确实需要格外注意。
▲图源头条君摄
大量采用石板路，其实初衷是好的。
但由于车辆经常驶入且维修难度大，导致现在的路面已呈年久失修的状态，美观性与安全性都大打折扣。
▲图源头条君摄
最后，实地走访过程中，头条君还发现部分步行街路段的坡度较大。
平时开汽车或者电车会感觉非常颠簸，如果再下个雨，就连走路都是险象环生。
▲图源头条君摄
相比于其他街区各种难走的石板路，第一街区（即国际步行街）铺砖的路面倒是好走很多。
▲图源头条君摄
该步行街之中，商业部分全部为上下两层。
头条君认为这样的设计并不合理，毕竟在全程用脚的情况下，还让消费者“爬上爬下”，有点反人类。
▲图源头条君摄
事实上也正如头条君所言，二楼商业的凋敝程度非常夸张。
▲图源头条君摄
至于一层部分，也大多承接的是电商、外卖等生意。
▲图源头条君摄
总的来说，单从“步行街”这个角度来看，无论是行走的体验感还是商业的氛围感，中国东盟南宁国际步行街都难以做到令人满意。
被网友疯狂吐槽，确有道理！
回顾，从硬蹭东盟流量到沦为楼市透明！
好端端一条步行街，如今为何会呈现“摆烂”的状态？
想要弄懂这个问题，我们需要找到中国东盟南宁国际步行街真正的“流量密码”。
你想的没错，正是“东盟”二字。
2004年10月，首届中国-东盟博览会在南宁举办，也是从那时起，东盟商务区起步了。
当时，南宁方面计划为东盟十国以及日本、韩国各分配一块地，去建设其联络基地。
▲图源赶集网
这也就是最初的“十二园”构想。
不过，由于种种原因，后来各园区均被开发成了住宅区，商务区变“商住区”。
2007年，十二园区建设被叫停，规划调整为我们在上文提到的“一心五街十二园”，旨在提升商务及商业规模，加强各个园区之间的联系。
这里的“五街”，就是五条步行街。
▲图源新浪乐居
彼时，借着东盟这一股“强风”，大量炒房团涌入东盟商务区，让这里瞬间成为了楼市价格高地。
一同炒热的，还有步行街的铺面价格。
2009年，东盟国际第一街铺面开售，价格从2万+/㎡一路被抬到了最高峰9.74万/㎡。
2011年10月，第一街开业。
然而投资者却发现，说好的东盟元素基本没有，眼前这条步行街毫无商业氛围。
▲图源头条君摄
当然，吐槽归吐槽，本文并不是为了贬低东盟商务区，而是为了反思造成问题的原因。
回过头来看，如今的步行街商务气息不足，生活氛围不够，处境确实有点尴尬。
究其原因，或许是因为当时的东盟商务区还“尚且年轻”，在规划制定过程中并没有展现出前瞻性。
同时开发商实力参差不齐，且未能自持商业、导致项目运营能力跟不上，才导致了今天的结果。
真正的“参考答案”，还得是Ta
多重原因的叠加，导致中国东盟南宁国际步行街成为了步行街领域的“反面教材”。
但如果因为这一点，就判定南宁毫无运营优秀步行街的能力，难免有失偏颇。
事实上，在步行街领域，南宁还真有能拿得出手的“顶尖靓货”。
Ta便是三街两巷！
▲图源三街两巷官微
三街两巷到底有多强？
根据项目官方介绍，三街两巷一期仅开业一年多的时间，便已经成功接待了约250万人次。
在2023年中秋期间，腾讯发布的全国文旅项目人气盘点中。三街两巷还“打赢”了一众好手，成功跃居全国最火爆TOP10街区热度榜第六。
▲图源腾讯位置大数据
不光如此，2024年“三月三”期间，三街两巷也受到了全国媒体的高度关注，登陆媒体平台共计232个，累计新闻报道条数超300条。
其中还有中央广播电视台CCTV13《新闻直播间》栏目亲临三街两巷，现场直播报道《南宁三街两巷：历史街区变身城市客厅》。
作为以步行街为“核心基调”的文旅项目，三街两巷为何能有如此强势的表现？
头条君认为，这主要是因为Ta抓住了消费者的痛点。
如今其他大部分步行街还停留在“卖卖卖”的阶段，但三街两巷却先走一步，以“体验感”为核心竞争力，对同行形成了降维打击。
如今的三街两巷，已经成为了集旅游、娱乐、休闲、美食、历史文化等于一体的多元化的商业街区。
Ta不仅有肯德基、星巴克以及各种时尚餐饮品牌。
还有一些老品牌和标志性建筑，如万国酒家、荔园饼家、城隍庙、人民剧院、中华大戏院等。
▲图源网络侵权删
这种有沉浸式购物体验，也有历史文化纪念馆IP，更有网红打卡点的“组合拳”，自然受到了不少游客的追捧。
如果再算上未来以三街两巷、中山路、水街这三个历史街区为核心，依托兴宁路、民生路、解放路等街道打造的邕州古城项目，势必将为南宁文旅产业带来更多能量。
▲图源高楼迷，侵权删
最后，你认为中国东盟南宁国际步行街未来还有办法“起死回生”吗？
评论区聊聊！
